La rentabilité est sans doute le critère numéro un qui attire tous les regards au moment d’investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). En tant qu'épargnant, vous cherchez à évaluer ce que votre placement collectif va vous rapporter, à court comme à long terme, et s’il est aligné avec les ambitions que vous avez pour constituer votre patrimoine immobilier.
Mais derrière ce mot simple, se cachent plusieurs réalités : taux de distribution, évolution du prix des parts, charges, fiscalité, durée de détention, et bien sûr… performance globale. La rentabilité locative d’une SCPI ne se limite pas à un seul indicateur. Plusieurs éléments entrent en ligne de compte, dont le TRI (Taux de Rendement Interne), le rendement net annuel, ou encore la valeur du patrimoine détenue par la SCPI.
À cela s’ajoutent des facteurs externes comme la qualité des locataires, les types d’actifs détenus (bureaux, espace santé, entrepôt logistique…), ou encore la gestion des travaux.
Autrement dit, il faut apprendre à lire entre les lignes, à évaluer chaque rapport publié par la société de gestion, et à replacer chaque chiffre dans un contexte plus large.
Alors, comment calculer et interpréter la rentabilité d'une SCPI ? Quels sont les bons réflexes à avoir pour construire votre patrimoine en définissant un investissement qui vous ressemble ?
Dans cet article, nous prenons le temps de tout vous expliquer. Avec des exemples concrets et des conseils clairs pour vous accompagner le mieux possible. Parce qu’un investisseur bien informé est un investisseur plus serein, et souvent plus performant.
Avant de plonger dans la notion de rentabilité, commençons par rappeler ce qu’est une SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier, sans avoir à acheter un bien en direct.
Concrètement, vous achetez des parts d’une SCPI, qui collecte les fonds de nombreux investisseurs pour acquérir un parc immobilier composé de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques, résidences spécialisées, hôtels…
Cette sélection d’actifs peut répondre à une thématique précise (santé, transition énergétique, etc.) ou s’inscrire dans une approche plus diversifiée. En contrepartie, vous percevez des revenus correspondant aux loyers redistribués, proportionnellement au nombre de parts détenues. Il s'agit des fameux dividendes que vous allez percevoir en tant qu'associé d'une entreprise.
C’est ce qu’on appelle la pierre papier : un investissement immobilier, mais sans les contraintes de gestion locative. Autrement dit, vous profitez de l’immobilier… sans les appels du locataire pour un robinet qui fuit.
Les avantages de ce produit accessible sont nombreux : mutualisation des risques, ticket d’entrée faible, diversification, et gestion assurée par une société spécialisée agréée par l’AMF. Et surtout, la possibilité de générer des revenus réguliers à long terme, tout en diversifiant votre épargne.
Les SCPI s’appuient également sur un cadre réglementaire clair, avec une transparence renforcée grâce aux rapports de gestion annuels et aux données publiées par des organismes comme l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
Mais attention, comme pour tout investissement, il existe une part de risque : les revenus peuvent varier, et une perte en capital est toujours possible, en fonction des conditions du marché ou de la vacance locative par exemple. Il est donc important de bien comprendre le fonctionnement de la SCPI, son positionnement, la zone où elle se situe et les dynamiques économiques des alentours.
Catégories de SCPI (SCPI fiscales, SCPI de rendement, SCPI diversifiées et spécialisées), avantages de cet investissement dans l'immobilier locatif, risques.. découvrez notre article pour tout savoir sur les SCPI.
Vous souhaitez investir dans une SCPI ? Alors vous vous êtes sûrement posé cette question : combien cela peut-il me rapporter ? Bonne question, car la rentabilité est évidemment au cœur de toute démarche d’investissement… et elle ne se résume pas à un simple pourcentage affiché sur une page de brochure.
Avec les SCPI, la rentabilité est multifacette. Elle résulte de plusieurs composantes, chacune jouant un rôle essentiel dans le rendement global de votre placement immobilier. Comprendre ces mécanismes permet non seulement d’évaluer la performance d’une SCPI, mais aussi de mieux comparer les différentes offres sur le marché. Car entre le taux de distribution, l’évolution du prix des parts, le TRI, et les plus-values potentielles, il est facile de s’y perdre… si vous n’avez pas les bons repères.
Prenons le temps d’explorer ensemble les indicateurs clés qui composent la rentabilité d’une SCPI. Vous verrez, ce n’est pas si complexe : il suffit de comprendre à quoi correspond chaque notion pour prendre vos décisions avec plus de confiance.
Le taux de distribution, c’est un peu la première chose regardée, et pour cause : c’est le chiffre le plus visible qui se distingue par sa simplicité de compréhension. Il exprime le rapport entre les revenus distribués (les fameux “dividendes”) et le prix de souscription d’une part. Il permet d'apprécier le rendement locatif brut annuel.
Ce taux donne une idée rapide de ce que “ rapporte ” une SCPI sur une année, hors évolution du prix de part ou fiscalité. Il est donc utile pour une première comparaison, mais pas suffisant à lui seul pour juger de la performance réelle d’un investissement.
Le deuxième moteur de rentabilité, souvent négligé à tort, c’est la valorisation des parts. En effet, une SCPI peut revaloriser le prix de ses parts au fil des ans, en fonction de l'évolution de son patrimoine immobilier (bureaux, commerces, actifs spécialisés…) et du marché.
Cette évolution du prix vient s’ajouter aux revenus locatifs pour constituer le rendement global. Si vous revendez vos parts à un prix supérieur à votre prix d’achat, vous réalisez une plus-value. Inversement, une baisse du prix peut venir amoindrir votre rentabilité.
Ce facteur est donc particulièrement important dans une stratégie à long terme. Une SCPI bien gérée, avec un patrimoine de qualité, peut offrir une performance stable et progressive grâce à la revalorisation régulière de ses actifs.
Le TRI représente un indicateur un peu plus technique, mais très utile pour les investisseurs qui veulent aller au fond des choses. Il permet d’estimer la rentabilité réelle d’un placement sur une durée donnée, en prenant en compte : les revenus distribués, l’évolution du prix de part, les frais de souscription, et le prix de revente à la sortie.
En d’autres termes, le TRI intègre tous les flux financiers liés à votre investissement, pour offrir une vision complète et nette du rendement, exprimée en pourcentage annuel.
Le TRI est très pertinent pour comparer plusieurs SCPI entre elles, notamment sur le long terme. Il met en lumière les différences de stratégie et d’efficacité entre sociétés de gestion.
Contrairement au Taux de Distribution (qui s’appuie sur le prix d’achat de la part), le TDVM se base sur la valeur réelle du marché, ce qui le rend intéressant pour comparer plusieurs SCPI entre elles, surtout en cas de forte fluctuation des prix de part. C’est un indicateur de performance utilisé pour évaluer la rentabilité réelle d’une SCPI, en tenant compte :
La dernière donnée à prendre en compte est le rendement global, c’est-à-dire la somme des composantes suivantes :
C’est ce rendement net global qui vous permet de vraiment évaluer la performance d’une SCPI sur toute la durée de votre investissement.
Il ne faut donc pas s’arrêter uniquement à un taux de distribution élevé. Une SCPI peut très bien afficher un TD flatteur mais peu ou pas de revalorisation de son actif… voire des frais élevés qui viennent rogner votre rentabilité nette.
À retenir : la meilleure rentabilité, c’est souvent celle qui s’inscrit dans la durée, avec un rapport équilibré entre rendement, gestion rigoureuse, stabilité des loyers et potentiel de valorisation. Et bien sûr, avec un niveau de risque maîtrisé.
Comprendre les chiffres, c’est capital pour bien investir. Avant de se lancer, il faut comprendre comment la rentabilité est mesurée, quelles composantes entrent en jeu et comment interpréter les résultats. Suivez le guide pas à pas avec des formules simples et des exemples concrets.
Taux de Distribution = (Revenus versés annuellement / Prix de part au 1er janvier) x 100
Si vous investissez 10 000€ dans une SCPI dont le taux de distribution est de 5 %, vous percevez 500€ par an brut (hors fiscalité).
Un taux élevé n'est pas toujours synonyme de bon placement. Il faut regarder la régularité des revenus, l'évolution du prix de la part et la qualité de gestion.
Avant de regarder vers l’avenir, un détour par le passé peut être très intéressant. Les performances historiques des Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont un bon indicateur de leur stabilité et de leur résilience, même en période de crise. Faisons le point sur l’évolution des rendements au fil du temps. Mais attention, gardez en tête que rien n'est garanti.
D’après les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, les SCPI affichent depuis plus de 15 ans une rentabilité moyenne située entre 4 % et 6 % bruts par an en France. Cette régularité s'explique par la nature de l'immobilier professionnel, souvent moins volatil que les marchés financiers. Il s'agit du rendement moyen. Celui-ci est exprimé en pourcentage du capital investi, calculé sur le prix de souscription des parts. Il ne tient pas compte d'une éventuelle plus-value à la revente des parts, ni des frais et impôts.
L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans leur capacité à traverser les tempêtes économiques avec résilience. Contrairement à certaines classes d’actifs plus volatiles, la SCPI s’appuie sur un socle tangible : l’immobilier, un secteur perçu comme une valeur refuge en période d’incertitude.
Les SCPI ont ainsi démontré leur solidité lors de la crise financière de 2008, en continuant à distribuer des revenus tout en limitant les pertes de valeur. Elles ont également tenu bon pendant la crise sanitaire de 2020, malgré un contexte inédit : fermetures administratives, baisse d’activité, explosion du télétravail…
Comment ? Grâce à la diversification des actifs, à une gestion professionnelle rigoureuse, mais aussi à leur capacité d’adaptation. Certaines SCPI ont recentré leur stratégie vers des secteurs plus porteurs, comme la logistique urbaine, l’immobilier de santé ou encore les bureaux nouvelle génération, plus adaptés aux évolutions des modes de travail.
Même si la performance n’est jamais garantie, les SCPI ont prouvé leur capacité à amortir les chocs et à préserver un rendement régulier, là où d’autres placements ont pu connaître de fortes turbulences.
Le monde des SCPI évolue, et avec lui les attentes des investisseurs. Ces dernières années, de nouvelles tendances se dessinent et bousculent les modèles plus traditionnels.
Parmi elles, les SCPI européennes occupent une place grandissante. Elles séduisent de plus en plus d’épargnants pour deux raisons principales : une fiscalité souvent plus douce (notamment grâce à des conventions fiscales avec certains pays) et une stratégie diversifiée qui permet de limiter l’exposition au seul marché national.
C’est dans cette dynamique que s’inscrit la SCPI Eden, qui se distingue par sa stratégie sans frais d’entrée et son accessibilité dès 50€ la part, sans ticket minimum élevé. Ce modèle plus ouvert, plus digital, et plus souple attire une nouvelle génération d’investisseurs, à la recherche de simplicité, de transparence… et d’un meilleur rapport rendement / risque.
En parallèle, nous observons aussi un intérêt croissant pour des thématiques ciblées, comme la santé, la logistique urbaine, ou encore les bureaux hybrides adaptés au télétravail. Ces secteurs porteurs participent à la résilience des SCPI dans un contexte économique en mutation.
La rentabilité d’une SCPI ne relève pas de la chance. Elle repose sur des facteurs tangibles, un bon pilotage et un contexte économique variable selon la période. Passons en revue tous les leviers qui peuvent faire (ou défaire) la performance de votre investissement.
Faut-il se fier au rendement annoncé ? Pas toujours. Entre les frais, la fiscalité et les charges diverses, ce que vous touchez réellement peut différer du chiffre initial. Découvrez comment faire la distinction et calculez votre rendement net avec précision.
Les frais de souscription, de gestion, charges immobilières... impactent en partie le rendement net.
Le rendement net correspond à ce calcul :
Un taux brut de 5 % peut se transformer en 3,2 % net après frais et impôts, selon le profil fiscal.
Ne pas se focaliser uniquement sur les différents taux. Une SCPI rentable est une SCPI pérenne, bien gérée et bien diversifiée.
Avant de s’engager, il est utile de prendre du recul. Comparer plusieurs options d’investissement – SCPI, immobilier en direct, assurance-vie, actions, … – permet de mieux cerner ce qui correspond réellement à vos objectifs, mais aussi à votre manière d’épargner. Cette section n’a pas vocation à désigner un “meilleur” placement. Elle vous donne les clés pour comprendre les atouts, les limites et les spécificités de chaque solution, pour faire un choix éclairé, qui vous ressemble.
Comparez les taux de distribution, le TRI, la qualité du patrimoine et la stratégie d’investissement.
Moins de gestion, mutualisation des risques, mais pas de levier crédit aussi fort. Moins de contrôle, mais plus de confort.
Plus stable que les actions, plus performant que les fonds euros. Moins liquide mais plus prévisible.
Le rendement augmente souvent avec le temps, grâce à la revalorisation des parts et à la régularité des loyers.
Comme pour tout investissement, il n’y a pas de rentabilité sans risque. Connaître ces risques, c’est la meilleure façon de s’y préparer et de mieux sécuriser votre placement. Analysons cela, en toute transparence.
La rentabilité d’une SCPI est multifactorielle : elle dépend à la fois du taux de distribution, de l'évolution du prix de part, de la stratégie de gestion et de la fiscalité appliquée. Ce qui fait la force de ce placement, c'est sa régularité, sa stabilité et sa capacité à générer un revenu passif (non garanti) sur le long terme.
La SCPI Eden a fait le choix de la transparence et de la simplicité. Sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), cette SCPI investit dans des actifs européens soigneusement sélectionnés, avec une gestion rigoureuse et engagée assurée par Advenis REIM. Que vous débutiez ou que vous ayez déjà de l’expérience, l’accompagnement est pensé pour vous : des outils pédagogiques, une plateforme fluide, et des experts disponibles pour répondre à vos questions.
Envie d'investir dans une SCPI ? Rendez-vous sur notre plateforme et posez vos questions à nos conseillers. Nous sommes là pour vous aider à faire les bons choix, au bon moment.
Informations réglementaires
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) comporte des risques. Comme tout placement immobilier, il ne garantit ni le capital investi ni les revenus potentiels. Il s'agit d'un investissement long terme avec une absence de garantie sur la performance future. Le risque de perte existe. La valeur des parts ainsi que les rendements distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction notamment des conditions du marché immobilier, du taux d’occupation des actifs ou encore de la conjoncture économique.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’horizon de placement recommandé est d’au moins 8 à 10 ans, afin de lisser les éventuelles fluctuations de marché et de viser la rentabilité. La revente des parts de SCPI n’est pas toujours immédiate et dépend de la liquidité du marché secondaire.
Avant toute souscription, il est essentiel de prendre connaissance des documents réglementaires mis à disposition par la société de gestion : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts de la SCPI, dernier rapport annuel et bulletin de souscription.
Les SCPI sont des produits régulés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille à la bonne information des investisseurs et à la transparence des sociétés de gestion agréées.
Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour vous assurer de l’adéquation du placement à votre profil, à votre fiscalité, et à vos objectifs d’épargne.
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) comporte des risques. Il ne s’agit ni d’un placement garanti, ni d’un produit à capital protégé. La valeur des parts ainsi que les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions du marché immobilier, du taux d’occupation des actifs détenus, et de la conjoncture économique.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée minimale de détention recommandée est de 8 ans, afin de lisser les cycles du marché immobilier et d’optimiser la rentabilité potentielle.
La liquidité des parts n’est pas assurée : leur revente dépend de l’existence d’un acheteur sur le marché secondaire. Le remboursement du capital investi n’est donc pas garanti.
Avant toute souscription, l’investisseur est invité à consulter les documents réglementaires disponibles : note d'information, document d'information clé (DIC), statuts de la SCPI, bulletin de souscription, et dernier rapport annuel. Ces documents sont fournis par la société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine afin de vérifier l’adéquation de ce type de placement avec votre situation personnelle, vos objectifs d’investissement et votre profil de risque.
Advenis Real Estate Investment Management
Tél.: 01 78 09 88 34 – Email : communication.partenaires@advenis.com– S.A.S au capital de3 561 000, 00 € – 52 rue de Bassano 75008 Paris France –RCS Paris 833 409 899– Code APE 6630Z – TVA Intracommunautaire FR 018334098999– Société de Gestion de Portefeuille – Agrément AMF n° GP 18000011 du 29 juin2018. SCPI Eden 52 rue de Bassano, 75008 Paris RCS Paris n° 934 638 081 Visa SCPI n° 24-28 en date du26 novembre 2024 Dépositaire : CACEIS Bank. Code ISIN :FR001400SCN0.
.jpg)
