La SCPI européenne (Société Civile de Placement Immobilier à l’international) séduit de plus en plus d’épargnants en quête de diversification et de rendement. À l’heure où l’immobilier en France peut sembler saturé ou moins attractif, les SCPI européennes ouvrent la porte à de nouveaux horizons : marchés dynamiques d’Allemagne, du Benelux, d’Espagne… Elles permettent d’investir dans des actifs de qualité tout en mutualisant les risques et en bénéficiant, dans certains cas, d’une fiscalité plus douce selon les conventions fiscales applicables.
Mais qu’est-ce qui distingue réellement une SCPI européenne ? Quels sont les avantages concrets pour votre portefeuille immobilier ? Et comment naviguer entre les différentes fiscalités et réglementations locales ? Dans cet article, nous faisons le point pour vous aider à investir en connaissance de cause dans la pierre papier européenne encadrée réglementairement.
Les SCPI européennes offrent aux investisseurs français la possibilité de diversifier leur patrimoine immobilier au-delà des frontières nationales. Ces placements permettent d’accéder à des marchés présentant des taux d’occupation potentiellement favorables dans des locaux de qualité, tout en bénéficiant d’un cadre réglementaire solide. Grâce à ces structures, même un investisseur particulier peut accéder à un portefeuille immobilier diversifié et profiter d’un rendement potentiel régulier. Découvrez dans cette section une définition claire et complète de la SCPI européenne, pour vous aider à créer un patrimoine sur le long terme.
Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit une part significative de son capital dans des biens situés hors de France, principalement en zone euro. À la différence des SCPI « classiques », son portefeuille est composé d’immeubles situés dans plusieurs pays, offrant ainsi une exposition géographique élargie et des opportunités de rendement potentiel diversifiées.
Une SCPI européenne est gérée par une société de gestion agréée qui sélectionne et administre des biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique…) implantés dans plusieurs pays. Chaque associé détient des parts sociales qui correspondent à une fraction de ce patrimoine immobilier international. Cette structure mutualise les risques et offre un cadre réglementé et transparent.
Une SCPI européenne a pour objectif de diversifier les investissements de ses associés et de capter la croissance des marchés immobiliers européens. Elle mise sur des stratégies favorables à la performance, en intégrant une variété de locaux professionnels : bureaux, commerces, logistique… Ce mécanisme permet de bénéficier de la dynamique de ces économies tout en réduisant les risques liés à un seul marché. Cette section explore les spécificités qui font des SCPI européennes un placement potentiellement plus rentable et sécurisé, même dans un contexte plus complexe.
Investir dans une SCPI européenne, c’est accéder à des marchés immobiliers variés et résilients. Le principe est simple : vous devenez associé d’un portefeuille réparti sur plusieurs pays (Allemagne, Espagne, Pays-Bas…), ce qui permet de contribuer à une meilleure répartition du risque géographique.
Certains marchés européens présentent des perspectives de rendement potentiel supérieures à celles observées en France. Les SCPI européennes visent à capter cette valeur ajoutée, en sélectionnant des actifs stratégiques dans des zones dynamiques.
Pour un investisseur en quête de rendement et de diversification, la SCPI européenne offre un atout majeur : la possibilité de s’exposer à des marchés européens dynamiques, tout en profitant d’une gestion experte. Ce type de placement permet de mutualiser les risques, de viser un taux de rentabilité potentiel intéressant et de bénéficier d’une fiscalité parfois plus favorable grâce aux conventions bilatérales (accords signés entre deux États pour éviter la double imposition des revenus). Cette section met en lumière les avantages qui expliquent le succès grandissant de ces véhicules d’acquisition immobilière à l’échelle européenne.
Les revenus locatifs potentiels issus de biens situés à l’étranger sont soumis aux règles fiscales locales. Dans certains pays, la retenue à la source peut être plus faible qu’en France, en optimisant la fiscalité selon les règles locales et les conventions bilatérales applicables. La convention fiscale entre la France et le pays d’investissement permet en général d’éviter la double imposition.
L’Allemagne est le leader économique européen, avec un marché immobilier tertiaire solide (bureaux, commerces). Les Pays-Bas, l’Espagne et le Luxembourg offrent également des opportunités de croissance et une demande locative soutenue. Les SCPI européennes vous donnent accès à ces marchés stratégiques, sans les contraintes de gestion directe.
Grâce à la mutualisation des actifs, les SCPI européennes réduisent les risques spécifiques à un seul secteur ou un seul pays. Vous investissez dans un patrimoine total qui correspond à une large palette d’actifs et de locataires.
Les SCPI européennes investissent dans des bureaux, des commerces, des locaux logistiques ou de santé, selon les besoins des marchés locaux. Cette diversification sectorielle renforce la résilience et la stabilité des revenus potentiels.
Des sociétés de gestion comme Advenis REIM (gérant de la SCPI Eden) pilotent ces investissements avec une expertise reconnue. Elles sélectionnent les biens, négocient les baux, assurent la gestion locative et veillent à la rentabilité potentielle de votre épargne.
La fiscalité des SCPI européennes peut sembler complexe au premier abord. Entre impôt à la source, conventions bilatérales et abattements éventuels, le calcul du revenu imposable peut varier selon votre TMI (tranche marginale d’imposition). Cette section décrypte les mécanismes fiscaux en jeu pour les investisseurs français et explique comment bénéficier d’un régime fiscal favorable pour essayer d'obtenir un rendement net potentiel supérieur.
Les revenus potentiels perçus à l’étranger sont généralement soumis à une imposition à la source dans le pays d’implantation des biens, avant de faire l’objet d’une déclaration en France.
La convention fiscale entre la France et le pays concerné évite la double imposition : vous n’êtes pas imposé deux fois sur les mêmes revenus. Vous bénéficiez en France d’un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé à l’étranger.
Lorsque vous investissez dans une SCPI européenne, les dividendes perçus sont d’abord soumis à une retenue à la source dans le pays où sont situés les actifs. Ensuite, ces revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale française. Mais contrairement aux SCPI investies exclusivement en France, vous n’êtes pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %). Selon le pays d’investissement, deux méthodes fiscales peuvent s’appliquer : le crédit d’impôt ou le taux effectif. Résultat : dans la majorité des cas, la fiscalité des SCPI européennes est plus avantageuse pour un investisseur résident français, que celle des SCPI 100 % françaises.
La fiscalité applicable influence directement le rendement net potentiel de votre investissement. Les conventions fiscales permettent toutefois de compenser en partie ces prélèvements, pour maintenir l’attractivité du placement.
Chaque pays a ses propres règles fiscales : par exemple, l’Allemagne applique une retenue à la source de 15,825 % (toujours en vigueur au 1er janvier 2025), tandis que les Pays-Bas n’en appliquent pas sur les dividendes immobiliers. Se renseigner sur ces différences est essentiel avant d’investir.
Devenir propriétaire de parts de SCPI européenne est un moyen simple et efficace pour diversifier votre épargne. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés : de la sélection d’une société de gestion experte jusqu’à la souscription en ligne et au suivi de votre placement. Cette section vous guide pas à pas pour réussir votre acquisition et bénéficier d’un investissement immobilier régulier et rentable.
En devenant associé, vous percevez des dividendes potentiels issus des loyers perçus à l’étranger, après application de la fiscalité locale. Vous recevez régulièrement des documents : bulletins trimestriels, rapports annuels, attestations fiscales pour votre déclaration en France.
Comme tout investissement, les SCPI européennes ne sont pas garanties et comportent des risques spécifiques. Qu’ils soient liés aux marchés locaux, à la réglementation ou aux taux de change, ces risques doivent être compris pour réussir votre projet. Cette section passe en revue les points de vigilance à garder à l’esprit pour un placement plus sûr et durable.
Bien comprendre ces risques vous permet d’adapter votre stratégie et de sécuriser votre placement.
La SCPI Eden, gérée par Advenis REIM, se distingue par son approche rigoureuse, transparente et adaptée à tous les profils d’investisseurs.
Fort de 30 ans d’expérience et avec 4 milliards d'euros d'actifs sous gestion, le groupe Advenis est reconnu pour son expertise dans l’immobilier d’entreprise et la gestion de patrimoine immobilier. La SCPI Eden, gérée par la filiale Advenis REIM, bénéficie d’une structure solide et d’une grande expertise au service des associés.
Souscrivez en toute simplicité grâce à notre plateforme digitale intuitive et bénéficiez d’un conseil personnalisé pour structurer votre investissement immobilier selon vos objectifs.
Avec la SCPI Eden, 100 % de votre capital est investi directement dans l’immobilier, sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent). C’est un avantage majeur pour tenter de viser une meilleure performance potentielle, sans garantie de résultat.
La SCPI Eden se positionne sur des marchés immobiliers porteurs en zone euro, en ciblant des actifs diversifiés : bureaux, commerces, logistique, santé… Une diversification sectorielle et géographique qui réduit les risques et vise à stabiliser les revenus potentiels via une diversification des actifs.
Notre priorité : vous offrir une gestion transparente moyennant rémunération, et une information claire, à chaque étape de votre projet. La SCPI Eden publie des bulletins trimestriels et des rapports détaillés pour un suivi en toute confiance.
En résumé, choisir la SCPI Eden, c’est choisir un placement immobilier encadré, visant la diversification et la régularité des revenus potentiels. Ensemble, transformons votre épargne en un levier de croissance durable, en toute sérénité.
Investir dans une SCPI européenne, c’est élargir vos horizons et dynamiser votre épargne. Vous accédez à des marchés porteurs, profitez de la diversification géographique et bénéficiez d’une mutualisation des risques, tout en vous appuyant sur l’expertise d’une société de gestion expérimentée comme Advenis REIM.
Avec la SCPI Eden, tout est mis en œuvre pour vous accompagner pas à pas, en vous offrant une souscription 100 % digitale, un accompagnement humain et une gestion rigoureuse.
Prêt à franchir le pas ? Découvrez notre plateforme et explorez l’investissement immobilier européen avec l’appui d’une société de gestion agréée.
Informations réglementaires et avertissements
Communication publicitaire
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) comporte des risques, notamment le risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement à long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente des parts peut prendre plusieurs mois et s’effectuer à un prix inférieur au prix de souscription.
Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des performances locatives, des taux de distribution et des aléas du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant toute souscription, il est essentiel de consulter les documents réglementaires :
Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion. Les SCPI sont des produits encadrés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Chaque investisseur est invité à évaluer sa situation personnelle, son profil de risque et ses objectifs patrimoniaux, idéalement avec l’aide d’un conseiller professionnel. L’investissement dans des SCPI européennes implique également des risques liés aux marchés étrangers (économiques, géopolitiques, fiscaux, de change, etc.) qu’il convient de prendre en compte.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
