Transmettre des parts de SCPI de son vivant est une stratégie patrimoniale couramment utilisée pour anticiper la succession et maîtriser la fiscalité. Une question revient souvent : peut-on donner des parts de SCPI sans passer par un notaire ?
La réponse est oui, dans certains cas, mais cette possibilité est strictement encadrée. Elle dépend à la fois du droit civil, de votre situation personnelle, des règles fiscales en vigueur, et surtout des conditions fixées par la société de gestion de la SCPI.
Cet article vous explique, pas à pas, ce qui est juridiquement possible, à quelles conditions, comment procéder concrètement, et quels sont les points de vigilance avant d’opter pour une donation de parts de SCPI sans notaire.
La donation de parts de SCPI, qui relèvent de l’immobilier indirect et de la société civile de placement immobilier, obéit à des règles précises. Si la donation passe en principe par un notaire, certaines transmissions portant sur un montant modeste en euro peuvent être réalisées sans acte authentique. Encore faut-il comprendre le cadre fiscal applicable, le coût potentiel, et vérifier si cette solution est réellement adaptée à votre objet patrimonial.
Ce point est déterminant
Les parts de SCPI ne sont pas librement cessibles comme des actions cotées.
La société de gestion tient le registre des associés et fixe, dans ses statuts et sa note d’information, les modalités de mutation.
Avant toute démarche, il est indispensable d’obtenir une confirmation écrite de la société de gestion concernée.
Avant de réaliser une donation, il faut analyser les conditions posées par la société de gestion. Les parts de SCPI étant des parts de société civile immobilière non cotée, leur transmission nécessite une procédure spécifique. Cette étape conditionne la validité fiscale de l’opération, la taxation future et l’absence de frais ou de blocage administratif.
La donation doit respecter la procédure interne de mutation de parts prévue par la SCPI. Sans validation de la société de gestion, la donation est inopposable.
Les documents demandés varient selon les SCPI, mais comprennent en général :
La donation de parts de SCPI sans notaire repose sur un formalisme précis, souvent sous-estimé. Chaque étape doit être réalisée dans le bon ordre : validation auprès de la société de gestion, rédaction des documents, puis déclaration au fisc. Une mauvaise exécution peut entraîner un coût fiscal inattendu ou une remise en cause de l’opération.
Demander à la société de gestion si la donation sans notaire est autorisée et selon quelles modalités.
Signer les documents exigés et transmettre le dossier complet à la société de gestion.
La société de gestion enregistre le donataire comme nouvel associé et émet un avis de détention.
La donation doit être déclarée à l’administration fiscale, même en l’absence de droits à payer.
Même lorsqu’aucun droit n’est dû, la donation de parts de SCPI doit être obligatoirement déclarée. Cette déclaration conditionne le point de départ des abattements fiscaux et la reconnaissance officielle de la transmission. Elle permet aussi à l’administration fiscale de suivre la partie transmise du patrimoine immobilier.
Le donataire doit déposer le formulaire n°2735 dans le mois suivant la donation, au service des impôts de son domicile.
La base retenue correspond à la valeur vénale des parts au jour du don, généralement :
La donation constitue un outil fiscal central pour préparer une transmission anticipée. Appliquée à un investissement immobilier en SCPI, elle permet de réduire la taxation future, d’utiliser les abattements par tranche de parenté et d’optimiser la transmission d’un patrimoine destiné à compléter une retraite ou à sécuriser un proche*.
La donation de parts de SCPI peut porter sur la pleine propriété ou être réalisée en démembrement. Dans ce cas, l’usufruitier conserve les revenus, tandis que le nu-propriétaire devient futur propriétaire des parts. Ce mécanisme permet de réduire le montant taxable, tout en conservant une fonction économique claire au sein du patrimoine.
Le donataire perçoit immédiatement les revenus potentiels et détient l’intégralité des droits.
Permet de transférer les revenus sur une durée déterminée, utile dans certains montages ciblés.
Anticiper la transmission de parts de SCPI nécessite une étude globale du patrimoine immobilier, de la situation familiale et des objectifs à long terme. Il s’agit de préparer une solution cohérente, complémentaire aux autres actifs, en tenant compte du point de vue fiscal, des bénéficiaires (enfants, nièce, etc.) et du calendrier des donations.
Une donation réussie s’inscrit dans une vision globale :
Au-delà des principes fiscaux, une donation de parts de SCPI soulève des questions très concrètes : qui perçoit les revenus, à partir de quand, quels frais s’appliquent, et comment sont répartis les flux en euro. Ces éléments doivent être anticipés pour éviter toute difficulté lors de la mise en œuvre.
Le calcul de la donation repose sur la valeur des parts au jour de la transmission. En cas de démembrement, la base taxable est déterminée à l’aide d’un tableau fiscal officiel. Cette étape est déterminante pour estimer le coût total de l’opération et sécuriser la déclaration.
Exemple :
Si la donation sans notaire peut sembler plus simple et moins coûteuse, elle n’est pas adaptée à toutes les situations. En présence de montants importants, de plusieurs bénéficiaires ou d’un objectif patrimonial complexe, l’absence d’acte authentique peut fragiliser la transmission réalisée.
La donation de parts de SCPI sans notaire est possible, mais jamais automatique.
Elle suppose une parfaite connaissance des règles de la société de gestion, une exécution rigoureuse des démarches administratives et fiscales, et une réflexion patrimoniale globale. Dans les situations simples, le don manuel peut suffire. Dans les situations plus complexes, le recours à un notaire ou à un conseiller en gestion de patrimoine reste souvent la voie la plus sécurisante.
FAQ - Donation de parts SCPI sans notaire
Peut-on donner des parts SCPI à ses enfants sans notaire ?
Oui, c’est possible sur le plan fiscal, mais la société de gestion doit accepter la donation. Les abattements dépendent du lien de parenté et influencent directement la taxation.
La donation de parts de SCPI entraîne-t-elle des frais ?
Certaines sociétés de gestion facturent des frais de mutation. Il convient de les consulter avant toute opération pour évaluer le coût réel.
Quel est le taux de taxation applicable à une donation de SCPI ?
Le taux dépend de la tranche fiscale liée au lien de parenté, après application des abattements. Le calcul doit être réalisé sur la valeur en euro des parts données.
Peut-on donner uniquement une partie de ses parts de SCPI ?
Oui. Il est possible de donner une partie seulement des parts détenues, ce qui permet de répartir la transmission dans le temps et de maîtriser les abattements.
La donation de parts de SCPI est-elle une solution pour préparer sa retraite ?
Oui, notamment via le démembrement : le donateur conserve l’usufruit et les revenus complémentaires, tout en préparant la transmission anticipée.
Un investisseur peut-il revenir sur une donation réalisée ?
Non. Une donation régulièrement déclarée est en principe irrévocable, sauf cas très spécifiques prévus par le droit civil.
La donation est-elle possible si les parts sont détenues via une société civile immobilière ?
Le mécanisme est différent : on ne donne plus directement des parts de SCPI, mais des parts de société civile immobilière, avec des règles propres et souvent un acte notarié requis.
Faut-il se faire accompagner pour ce type d’opération ?
Oui. Même si la donation peut être réalisée sans notaire, il est recommandé de contacter un conseiller patrimonial ou fiscal pour valider la solution retenue.
À quel moment la donation est-elle considérée comme réalisée ?
Elle est juridiquement et fiscalement réalisée à la date de dépôt du formulaire fiscal, après acceptation de la société de gestion et mise à jour du registre des associés.
La déclaration est-elle obligatoire même sans droits à payer ?
Oui. Sans déclaration, l’abattement n’est pas sécurisé.
Les SCPI en assurance-vie peuvent-elles être données ?
Non. La transmission se fait via la clause bénéficiaire du contrat.
La donation déclenche-t-elle l’imposition des revenus ?
Les revenus sont imposés entre les mains du détenteur des droits au moment de leur perception.
Informations réglementaires
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
La donation de parts de SCPI constitue une opération juridique et fiscale engageante. Elle peut avoir des conséquences en matière de droits de mutation, d’impôt sur le revenu et de transmission patrimoniale. Les règles applicables dépendent de la situation personnelle, du lien de parenté, de la nature des parts et des statuts de la SCPI. Les SCPI sont des placements de long terme, non garantis, soumis à des risques de perte en capital et de liquidité. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel avant toute opération de donation.
* La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
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