Faut-il investir dans l’immobilier via les SCPI ou miser sur la croissance des actions ? Ces deux supports présentent des caractéristiques très différentes mais peuvent, dans certains cas, être complémentaires. L’un mise sur l’immobilier mutualisé, l’autre sur les marchés financiers et le potentiel de valorisation boursière.
Dans cet article, nous vous proposons un comparatif clair pour mieux comprendre les spécificités, les avantages et les risques de chaque solution. Rendement potentiel, fiscalité, liquidité, gestion, horizon de placement : tout ce qu’il faut savoir pour orienter vos décisions d’investissement selon votre profil est accessible ici.
Avant d’investir, il est essentiel de comprendre la nature de chaque support. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les actions sont deux placements de nature très différente. SCPI et actions relèvent de logiques d’investissement très distinctes, tant par leur fonctionnement que par les objectifs qu’elles permettent de viser. Voici ce qui les distingue fondamentalement.
Investir en SCPI, c’est miser sur un placement immobilier mutualisé, accessible à tous, sans les contraintes de la gestion locative. Découvrons les principaux atouts de ce support qui séduit de plus en plus d’épargnants à la recherche de revenus passifs.
Les SCPI distribuent des revenus potentiels issus des loyers perçus. Le risque est mutualisé sur plusieurs immeubles, locataires et secteurs.
Vous déléguez totalement la gestion à une société spécialisée (moyennant des frais). Pas besoin de gérer un locataire, un sinistre ou des travaux.
Certaines SCPI sont labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable), ce qui permet d’allier performance et impact positif sur l’environnement.
Les actions en Bourse sont un placement historique pour les investisseurs dynamiques. Entre potentiel de plus-value, diversification sectorielle et liquidité quasi immédiate, elles offrent des opportunités à ceux qui savent en gérer la volatilité.
À long terme, les actions ont l'avantage de pouvoir offrir une croissance du capital importante grâce à la hausse des cours, en contrepartie de risques plus élevés.
Vous pouvez investir dans des sociétés du CAC 40, de la tech américaine, des PME innovantes, etc.
Les actions cotées peuvent être revendues rapidement, souvent en quelques minutes, via une plateforme de courtage en ligne.
Les performances financières sont au cœur de tout choix d’investissement. Voyons ce que l’on peut raisonnablement attendre, en moyenne, d’un placement en SCPI comparé à un portefeuille d’actions bien diversifié.
Comme pour tout placement, il convient d’évaluer le couple rendement/risque, c’est-à-dire la part de risque que l’on est prêt à accepter pour espérer un certain niveau de rendement.
Gardez à l’esprit que dans tous les cas, aucun rendement n’est garanti.
Si le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) des SCPI se situe généralement autour de 4 à 5 % brut par an, il est important de rappeler que la performance réelle s’évalue plutôt sur le Taux de Rendement Interne (TRI).
Le TRI prend en compte la totalité des revenus distribués (dividendes) mais aussi la valorisation des parts à la revente, sur toute la durée de détention.
Cela donne une image plus précise de la rentabilité globale de votre placement, notamment sur un horizon de 8 à 10 ans, durée recommandée pour ce type d’investissement immobilier.
Les actions peuvent générer des dividendes annuels (1 à 3 %) et des plus-values variables selon la conjoncture boursière. BNP Paribas Wealth Management indique que, sur les 20 dernières années (depuis avril 2002), le rendement total annuel des actions a été proche de 9,5 %, en tenant compte des dividendes réinvestis.
Tout investissement comporte des frais, visibles ou indirects, qui peuvent peser lourdement sur la rentabilité finale. Il est essentiel de les anticiper pour faire des choix éclairés.
Les SCPI traditionnelles appliquent 8 à 10 % de frais d’entrée et environ 10 % de frais de gestion sur les loyers. Certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier comme la SCPI Eden n'appliquent pas de frais d'entrée (d’autres frais s’appliquent).
Les actions engendrent des frais de courtage (fixes ou en pourcentage) à l’achat et à la vente. Des frais de garde peuvent aussi s’appliquer selon les établissements.
Les frais, qu’ils soient initiaux ou récurrents, impactent fortement la performance nette. Ils doivent être anticipés dans toute stratégie d’investissement.
L’investissement à crédit permet de profiter d’un effet de levier potentiellement intéressant. Est-ce encore pertinent aujourd’hui ? Et comment comparer une SCPI à crédit versus un achat au comptant ?
Acheter des parts de SCPI à crédit permet d’utiliser le levier de l’endettement pour augmenter la rentabilité globale, surtout si le taux du crédit est inférieur au rendement.
Un achat à crédit permet de conserver une partie de son capital disponible tout en maîtrisant la fiscalité des intérêts d’emprunt.
Si le PEA est un outil fiscalement avantageux pour les actions, qu’en est-il des SCPI ? Faisons le point sur les compatibilités et les alternatives possibles pour profiter de certains dispositifs tout en investissant dans la pierre papier.
Les parts de SCPI ne peuvent pas être logées dans un Plan d’Épargne en Actions (PEA), car ce sont des actifs immobiliers non cotés.
Vous pouvez investir via une assurance-vie, dans des unités de compte incluant des SCPI ou SCI, ou via des SCPI européennes fiscalement plus douces.
L’assurance-vie offre, au bout de 8 ans, une fiscalité allégée sur les retraits. Les revenus fonciers des SCPI y sont traités comme des revenus financiers.
Investir en Bourse peut être rentable, mais comporte aussi des risques importants. Il est essentiel d’en avoir conscience avant de se lancer, notamment en période de volatilité accrue ou de crise sectorielle.
Le prix des actions fluctue parfois fortement d’un jour à l’autre.
En cas de baisse des marchés ou de mauvaise gestion d’une entreprise, vous pouvez perdre tout ou partie du montant investi au départ.
Certains secteurs sont plus exposés que d’autres aux crises économiques ou géopolitiques.
Diversifier reste essentiel pour que le rapport bénéfice / risque joue davantage en votre faveur.
Le choix entre SCPI et actions dépend beaucoup de votre profil, de vos objectifs patrimoniaux, et de votre horizon d’investissement. Voici quelques grandes lignes pour vous aider à identifier ce qui vous correspond le mieux.
La SCPI convient bien aux épargnants recherchant une source de revenu stable (mais non garantie), sans implication dans la gestion.
Les actions s’adressent aux profils prêts à accepter une volatilité plus forte pour rechercher une performance plus élevée.
Pour les portefeuilles équilibrés, il est pertinent de combiner les deux : stabilité des SCPI + potentiel de croissance des actions.
Et si la meilleure solution n’était pas de choisir, mais d’associer ces deux supports ? Une combinaison réfléchie peut permettre de profiter des forces de chaque placement tout en diluant les risques.
SCPI et actions ne réagissent pas aux mêmes cycles économiques. Leur combinaison permet une réduction globale du risque.
Selon que vous visiez la croissance, la stabilité, ou la transmission, la part dédiée à chaque support peut varier.
À titre illustratif, un investisseur “équilibré” pourrait allouer 50 % à des SCPI et 50 % à des actions, selon sa stratégie et son horizon.
La fiscalité joue un rôle majeur dans la performance nette d’un investissement. SCPI et actions ne sont pas logées à la même enseigne. Il est important de rappeler que la fiscalité évolue régulièrement et qu’elle dépend de la situation personnelle de chaque investisseur (revenus, TMI, résidence fiscale, etc.). Comparons néanmoins les régimes applicables à date (mai 2025) pour mieux orienter vos choix, en gardant en tête ces nuances.
Les revenus de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux. Les dividendes d’actions peuvent bénéficier du PFU (flat tax) à 30 %.
Quand vous vendez vos actions ou vos parts de SCPI, vous pouvez réaliser un gain (on appelle ça une plus-value) ou une perte (une moins-value).
Et si vous perdez de l’argent ?
Selon votre tranche marginale d’imposition, certains supports peuvent être plus efficaces fiscalement.
La capacité à revendre rapidement un placement est un critère souvent sous-estimé. Pourtant, elle est essentielle, notamment en cas de besoin de trésorerie ou de changement de stratégie. Comparons la liquidité réelle des SCPI et des actions.
La revente d’une part de SCPI prend généralement de quelques semaines à plusieurs mois, car elle dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. À noter : même si vous pouvez revendre avant, les SCPI sont un placement immobilier de long terme ! La durée de détention minimum recommandée est souvent de 8 à 10 ans pour espérer compenser les frais initiaux et bénéficier de la pleine performance de l’investissement.
Les actions cotées sont très liquides : elles peuvent être revendues immédiatement pendant les heures d’ouverture du marché.
Pour des projets à court ou moyen terme (moins de 3 ans), les actions sont souvent plus adaptées. Les SCPI conviennent mieux à une logique de long terme.
SCPI ou actions ? Il n’y a pas de réponse unique. Chaque support présente ses forces, ses limites et s’adresse à des profils d’investisseurs différents. Là où la SCPI mise sur la stabilité, la régularité des revenus potentiels et une gestion déléguée payante, les actions séduisent par leur potentiel de croissance et leur liquidité. En combinant intelligemment les deux, il est possible de construire un portefeuille équilibré, résilient et performant dans la durée.
Avant d’investir, prenez le temps d’évaluer vos objectifs, votre horizon de placement, votre appétence au risque et vos contraintes fiscales. Inscrivez-vous sur la plateforme Eden.
