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31/07/2025
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Faut-il investir dans une SCPI au comptant ou à crédit ?

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a su séduire de nombreux épargnants ces dernières années. Avec des rendements potentiels attractifs, une gestion totalement déléguée, moyennant des frais, et une diversification simple, ces placements s’imposent comme une solution accessible pour construire un patrimoine immobilier solide. Mais une question revient souvent chez les investisseurs : faut-il acheter vos parts de SCPI au comptant ou à crédit ?*

Chaque formule a ses avantages, ses contraintes et ses implications fiscales. L’achat au comptant permet de percevoir immédiatement des revenus potentiels, sans s’endetter, tandis que le crédit permet d’amplifier l’effet de levier patrimonial et fiscal**. Dans cet article, découvrez en détail l’investissement en SCPI au comptant : pour quel investisseur, quels sont ses avantages concrets, les rendements à espérer, les risques à anticiper… Et bien sûr, comment la plateforme Eden vous accompagne pas à pas dans cette démarche.

SCPI au comptant ou à crédit : de quoi parle-t-on ?

La souscription au comptant

L’investissement en SCPI au comptant consiste à souscrire des parts avec un montant disponible immédiatement sur votre compte en banque, autrement dit en cash. En d'autres termes, vous utilisez votre trésorerie personnelle, plutôt que de faire un emprunt. Le principe de cette formule est simple : vous placez directement votre épargne dans l’achat de parts, sans faire appel à un prêt. Cette méthode simple ne génère pas de mensualités à rembourser, ce qui en fait une option privilégiée pour les profils prudents ou les investisseurs en quête de revenus potentiels dès la première année.

La souscription à crédit

À l’inverse, investir en SCPI à crédit consiste à financer tout ou partie de la souscription à l’aide d’un emprunt bancaire. Vous devenez alors emprunteur auprès d’un établissement de crédit, et vous remboursez le capital et les intérêts sous forme de mensualités. Cette méthode permet d’investir un montant plus élevé sans mobiliser toute votre épargne. Elle peut aussi s’avérer fiscalement intéressante en fonction de votre niveau d’imposition, mais elle implique une charge financière sur la durée du prêt et une capacité d’endettement suffisante.

Ces deux approches répondent à des besoins différents et peuvent toutes deux constituer une stratégie patrimoniale pertinente, selon votre situation.

Qui peut investir au comptant dans une SCPI ?

L'achat de parts de SCPI au comptant s'adresse principalement aux épargnants disposant d'un capital disponible et souhaitant l'investir sans recourir à l'endettement.

Un profil à la recherche de stabilité

Ce type d'investissement convient aux investisseurs prudents qui cherchent à générer des revenus potentiels réguliers sans supporter les aléas du crédit bancaire.

Une solution pour mobiliser une épargne existante

Vous disposez d'une somme disponible sur un compte bancaire, une assurance-vie ou désirez placer un capital issu d'une vente ou d'un héritage ? La SCPI au comptant permet d'utiliser cette épargne pour viser un rendement immobilier potentiel sans effort de gestion.

Une manière de préparer ou compléter une retraite

Les personnes souhaitant percevoir des revenus potentiels d’appoint dès maintenant, sans attendre la fin d’un crédit, peuvent opter pour cette formule qui répond à cet objectif.

Quels sont les avantages d’un achat SCPI au comptant ?

L'achat au comptant est une formule simple et directe, qui présente plusieurs bénéfices clés pour l'investisseur.

Des revenus potentiels versés rapidement

Après la période de jouissance (généralement 3 à 6 mois), vous commencez à percevoir des dividendes potentiels issus des loyers, versés trimestriellement dans la plupart des cas.

En fonction du montant investi, ces dividendes peuvent être réinvestis dans de nouvelles parts, renforçant ainsi votre exposition au marché immobilier. Ce mécanisme permet de tirer parti de la puissance des intérêts composés : vos revenus potentiels génèrent à leur tour de nouveaux revenus, augmentant progressivement votre capital investi et vos futurs dividendes.

C’est un levier souvent sous-estimé, mais redoutablement efficace dans une optique de capitalisation sur le long terme.

Aucun remboursement de crédit à assurer

L’absence de levier bancaire supprime toute contrainte de remboursement mensuel, ce qui facilite la gestion de votre budget et réduit votre exposition au risque.

Une prise de risque maîtrisée

Sans emprunt, vous évitez le risque de devoir rembourser un crédit si les revenus potentiels ou la valeur des parts évoluent à la baisse.

Une grande simplicité de gestion

Aucune démarche bancaire, pas de dossier de financement à monter : vous investissez en ligne, simplement, et suivez vos versements depuis votre espace personnel.

Quels sont les rendements moyens des SCPI au comptant ?

Les SCPI offrent des rendements potentiels attractifs comparés aux placements traditionnels. Les taux de distribution bruts varient selon les stratégies.

Une moyenne entre 4 % et 5,5 % brut

Sur les 10 dernières années, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen compris entre 4 % et 4,5 % brut annuel selon les secteurs et les géographies ciblés, selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF.

Maîtriser sa fiscalité avec l’assurance-vie ou les SCPI européennes**

Pour limiter l’impact fiscal, il est possible d’investir via un contrat d’assurance-vie ou de choisir des SCPI investies en Europe, soumises à des conventions fiscales avantageuses.

SCPI au comptant ou à crédit : quelle est la meilleure option ?

Le choix entre comptant et crédit repose sur vos objectifs, votre fiscalité et votre capacité d’endettement.

Achat au comptant : un placement serein et direct

Idéal pour ceux qui recherchent une rente potentielle dès la première année sans complexité : vous encaissez les dividendes potentiels issus des loyers, sans mensualités, sans levier, et sans effet de sur-risque.

Achat à crédit : un effet de levier fiscal et patrimonial

L’investissement à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers**, tout en vous constituant un patrimoine avec un effort d’épargne limité. En revanche, il exige une solidité financière et une bonne visibilité budgétaire.

Quels sont les risques de l’achat SCPI au comptant ?

Malgré sa simplicité, le placement en SCPI n’est pas dénué de risques.

Risque de perte en capital

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.

Risque de marché

Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.

Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.

La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.

Risque lié à l’effet de levier

Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.

La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.

Risque de conflit d’intérêts

Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.

Risque de liquidité

La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.

En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.

Risque de change

La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.

Risque ESG et de durabilité

Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.

Risque de surcoûts liés à l’ESG

Mettre en œuvre des critères ESG exigeants peut générer des frais supplémentaires (diagnostics, travaux, certifications), qui peuvent impacter temporairement la rentabilité.

Autres risques

D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :

  • Risque de gestion discrétionnaire : les choix d’investissement dépendent des décisions stratégiques de la société de gestion.
  • Risque locatif : baisse de la demande, impayés ou renégociations de baux peuvent affecter la rentabilité.
  • Risques opérationnels et réglementaires : liés à l’organisation interne ou à une évolution de la législation fiscale ou immobilière.
  • Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.

Comment simuler un investissement SCPI au comptant ?

La simulation est un bon réflexe pour visualiser les revenus potentiels et l’impact fiscal.

Utiliser un simulateur simple en ligne

La plateforme Eden propose, à titre indicatif, un simulateur intuitif pour estimer vos revenus potentiels, vos échéances et votre rendement net.

Intégrer la fiscalité dans le calcul

En fonction de votre taux marginal d’imposition, le rendement net peut varier. Pensez à prendre en compte ce paramètre.

Comment investir au comptant avec la SCPI Eden ?

Investir au comptant sur la plateforme Eden, c’est simple, rapide et sécurisé.

Une inscription 100 % en ligne

Créez votre compte sur eden-investissement.com, renseignez votre profil et accédez à tous les avantages de la SCPI Eden.

Un ticket d’entrée abordable

La SCPI est accessible à partir de 1 000 euros (20 parts à 50 € la part). Vous investissez à votre rythme, selon vos capacités.

Investir au comptant dans une SCPI est une option particulièrement pertinente pour celles et ceux qui disposent d’un capital disponible et souhaitent générer des revenus potentiels sans avoir recours au crédit et au remboursement de mensualités qui vont avec. Cette stratégie offre une sécurité renforcée, une gestion déléguée moyennant des frais, une fiscalité maîtrisée (notamment via l’assurance-vie), et une mise en œuvre rapide.

C’est également une solution parfaitement adaptée à un public prudent, ou à ceux qui souhaitent compléter leurs revenus, à la retraite, par exemple, sans contrainte administrative. Grâce à une sélection rigoureuse d’actifs, une plateforme claire et transparente, la SCPI Eden vous permet d’investir dès 1 000 euros, en ligne, en toute confiance.

L’achat au comptant est enfin un excellent moyen de diversifier votre patrimoine tout en restant maître de vos décisions : vous pouvez investir progressivement, suivre l’évolution de vos revenus potentiels, ajuster votre stratégie… bref, faire vivre votre épargne immobilière à votre rythme.

Avec la SCPI Eden, vous profitez d’une expertise immobilière au service de vos objectifs patrimoniaux. Que vous soyez un épargnant débutant ou confirmé, la plateforme Eden vous offre une solution adaptée pour investir intelligemment en SCPI, au comptant ou à crédit.

Informations réglementaires

Communication à caractère publicitaire

L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente de vos parts dépend de l’existence d’une contrepartie.

Les revenus potentiels distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, selon les conditions de marché, le taux d’occupation des immeubles, et la stratégie de gestion.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avant toute souscription, prenez connaissance des documents réglementaires : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts, rapport annuel.

Pour savoir si cette solution d’épargne est adaptée à votre profil, nous vous recommandons de consulter un conseiller professionnel agréé.

*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

**La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur durant l’année en cours.

Pour aller plus loin

On ne le répétera jamais assez :
investir comporte des risques.
Perte en capital, revenus non garantis, et évolutions possibles des marchés immobiliers ou de la fiscalité. La revente des parts d’une SCPI peut prendre du temps et n’est pas garantie, c’est important d’avoir ces éléments à l’esprit avant de vous lancer.

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