Le passage à la retraite s’accompagne souvent d’une diminution des revenus. Son ampleur dépend du parcours professionnel, du niveau de rémunération, du nombre de trimestres validés et des régimes de retraite concernés. Il est donc difficile d’appliquer un taux de remplacement identique à tous les futurs retraités.
Dans ce contexte, associer immobilier et retraite peut répondre à plusieurs objectifs : constituer progressivement un patrimoine, rechercher des revenus potentiels complémentaires ou préparer une transmission. Un logement locatif, des parts de SCPI, une acquisition en nue-propriété ou un viager ne fonctionnent cependant pas de la même manière.
L’immobilier est un actif tangible, mais il n’est pas sans risque. Les revenus potentiels peuvent diminuer, la valeur des biens ou des parts peut baisser et la revente peut prendre du temps. Les charges, les travaux et la fiscalité* doivent également être anticipés. Ce guide présente les principales stratégies immobilières envisageables selon l’âge, leurs caractéristiques, leurs risques et les critères à étudier pour construire un projet de retraite cohérent.
L’immobilier peut remplir plusieurs fonctions dans une stratégie de long terme. Il peut générer des revenus potentiels, constituer un capital et être transmis. Sa pertinence dépend néanmoins du prix d’achat, du financement, de la gestion et du marché choisi.
Dans le secteur privé, la retraite de base à taux plein est calculée en appliquant un taux de 50 % au salaire annuel moyen retenu, dans la limite du plafond applicable. À cette pension de base s’ajoute notamment la retraite complémentaire. Le revenu réellement perçu à la retraite dépend donc de nombreux paramètres et ne correspond pas automatiquement à la moitié du dernier salaire. L’enjeu consiste moins à prévoir un pourcentage universel qu’à estimer sa propre situation. Une simulation auprès des organismes de retraite permet d’identifier l’écart potentiel entre les revenus professionnels et les futures pensions. Une fois cet écart estimé, plusieurs solutions peuvent être envisagées : immobilier, assurance-vie, plan d’épargne retraite ou autres placements. Leur combinaison dépend du temps disponible, du capital existant et du niveau de risque accepté.
Un bien locatif peut produire des loyers potentiels. Une SCPI peut également distribuer des revenus potentiels issus principalement des loyers perçus sur son patrimoine.
Ces revenus peuvent compléter une pension, mais ils ne sont jamais garantis. Un logement peut rester vacant, un locataire peut rencontrer des difficultés de paiement et une SCPI peut réduire ses distributions. Les loyers peuvent être révisés selon les règles applicables au bail et l’indice de référence correspondant. Pour un logement, il s’agit généralement de l’indice de référence des loyers. Pour certains locaux commerciaux ou tertiaires, d’autres indices peuvent être utilisés. Cette indexation est encadrée et ne garantit pas une progression équivalente à l’inflation.
L’immobilier peut prendre de la valeur lorsque l’emplacement reste recherché, que le marché local se développe ou que des travaux améliorent le bien. Cette valorisation reste potentielle : une baisse des prix ou une moins-value à la revente demeure possible. Un bien ou des parts peuvent également être transmis aux héritiers. Donation, démembrement et assurance-vie répondent à des règles différentes. La préparation de la transmission doit donc tenir compte de la valeur du patrimoine, de la situation familiale et de la fiscalité* applicable.
Il n’existe pas d’âge idéal identique pour tous. Plus l’investissement commence tôt, plus l’horizon est long. Mais un projet peut aussi être construit à 50 ou 60 ans, à condition d’adapter le financement, le risque et l’objectif recherché.
À cet âge, l’horizon avant la retraite est souvent suffisamment long pour envisager un crédit immobilier**. L’objectif peut être de rembourser progressivement un bien locatif avant la cessation d’activité. L’investisseur peut aussi acquérir des parts de SCPI progressivement. La gestion du patrimoine est alors déléguée à une société de gestion moyennant des frais. Le déficit foncier ou le dispositif Denormandie peuvent être étudiés pour certains projets dans l’ancien. Ils comportent des conditions de travaux, de location et de durée. L’intérêt fiscal* ne doit jamais remplacer l’analyse du prix, de la demande locative et de la qualité du bien.
Cette période peut correspondre à une progression des revenus professionnels, mais aussi à des charges familiales importantes. Il faut donc arbitrer entre effort d’épargne, remboursement de la résidence principale et nouveau projet immobilier. Un investisseur déjà propriétaire d’un logement locatif peut chercher à diversifier ses zones, ses locataires ou ses types d’actifs. Des parts de SCPI peuvent notamment compléter un patrimoine très concentré dans l’immobilier résidentiel français. Le calendrier du crédit** mérite une attention particulière. L’objectif n’est pas obligatoirement de tout rembourser plusieurs années avant la retraite, mais de vérifier que les mensualités futures resteront supportables avec des revenus potentiellement plus faibles.
À mesure que la retraite approche, la visibilité sur la date de départ et le montant des pensions s’améliore. La stratégie peut alors évoluer de l’accumulation vers la sécurisation des flux et la maîtrise de l’endettement. La nue-propriété peut être étudiée lorsque l’échéance du démembrement correspond approximativement au départ à la retraite. L’investisseur ne perçoit pas de revenus potentiels pendant la période, mais récupère ensuite la pleine propriété selon les conditions prévues. Les SCPI peuvent également être envisagées pour diversifier le patrimoine et déléguer la gestion moyennant des frais. Leur capital, leurs revenus potentiels et leur liquidité ne sont toutefois pas garantis.
Après 60 ans, la priorité peut être de simplifier la gestion, de conserver suffisamment de liquidités et de limiter les charges fixes. Un bien locatif demandant beaucoup de travaux ou de suivi peut devenir moins adapté. Plusieurs arbitrages sont possibles : conserver le bien, en déléguer la gestion moyennant des frais, vendre pour réinvestir sur d’autres supports ou envisager un viager. Une vente en viager peut procurer un bouquet initial et une rente potentielle. Elle repose toutefois sur un contrat complexe, sur la solvabilité du débirentier et sur un aléa lié à la durée de vie. Elle doit être étudiée avec un notaire.
L’achat d’un logement destiné à la location permet de garder la maîtrise du choix du bien, des travaux et de la stratégie locative. Une fois le crédit** remboursé, les loyers potentiels peuvent contribuer plus directement au budget de retraite. Ses avantages sont la détention d’un actif physique, la possibilité de le transmettre et le contrôle exercé sur sa gestion. En contrepartie, le propriétaire supporte les travaux, la vacance, les impayés, les charges et le risque de baisse de valeur. La gestion peut être assurée directement ou confiée à une agence moyennant des frais. La rentabilité doit être calculée après toutes les dépenses, et non sur le seul loyer brut.
Une Société Civile de Placement Immobilier collecte l’épargne de plusieurs associés pour acquérir et gérer un patrimoine composé de différents immeubles. La recherche des locataires, l’entretien des actifs et le suivi administratif sont confiés à une société de gestion moyennant des frais. L’associé peut recevoir des revenus potentiels, fréquemment distribués chaque trimestre. La mutualisation entre plusieurs biens et locataires peut réduire le risque lié à un actif unique. Elle ne supprime pas le risque de perte en capital, de baisse des revenus potentiels ou de liquidité. La revente des parts dépend des conditions du marché.
Le démembrement sépare temporairement la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire acquiert les droits sur le capital, tandis que l’usufruitier dispose de l’usage du bien ou perçoit ses revenus potentiels pendant une période définie. Le prix de la nue-propriété tient compte de l’absence temporaire de jouissance. La réduction par rapport à la pleine propriété n’est pas un rendement ni une remise commerciale : elle correspond à la valeur de l’usufruit auquel l’investisseur renonce. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété selon les conditions prévues. Cette stratégie peut être cohérente lorsque la date correspond au départ à la retraite, mais elle immobilise le capital et ne procure aucun revenu potentiel pendant le démembrement.
Certains contrats d’assurance-vie donnent accès à des SCPI, OPCI ou sociétés civiles immobilières sous forme d’unités de compte. Le choix des supports dépend du contrat et de l’assureur. L’assurance-vie peut faciliter les rachats et la transmission dans le cadre de ses règles propres. Elle permet aussi de combiner immobilier, fonds en euros et autres unités de compte. L’assureur peut cependant appliquer des frais spécifiques, limiter la part investie ou ne reverser qu’une fraction des revenus potentiels du support. Le capital placé en unités de compte n’est pas garanti.
Dans une vente en viager, le vendeur peut percevoir un bouquet puis une rente potentielle jusqu’à son décès. Il peut, selon le contrat, continuer à occuper son logement. Pour l’acquéreur, le prix final dépend de la durée de versement de la rente. Il ne peut donc pas être connu précisément au départ. Le viager n’est pas un achat immobilier à prix nécessairement réduit. Cette solution repose sur un aléa juridique obligatoire. Elle comporte également des risques d’impayés pour le vendeur et une durée d’immobilisation incertaine pour l’acheteur.
La fiscalité* peut influencer le résultat net d’une stratégie, mais elle ne doit pas constituer son seul moteur. Les règles évoluent et doivent être vérifiées au moment de l’investissement.
En location meublée non professionnelle, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, certaines charges et certains amortissements peuvent être déduits dans les conditions prévues. Cette mécanique peut réduire le bénéfice imposable pendant la détention. Elle ne signifie pas que les revenus potentiels sont exonérés. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction sont, sauf exceptions prévues pour certaines résidences, retranchés du prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable. Cet effet doit être intégré à une stratégie de long terme.
En location nue au régime réel, certaines dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être déduites des revenus fonciers potentiels. Lorsqu’un déficit est constaté, la fraction ne provenant pas des intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun de 10 700 euros. Des obligations de conservation en location s’appliquent. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne suivent pas les mêmes règles. Une vérification précise des dépenses est donc nécessaire.
Le dispositif Denormandie reste ouvert aux opérations éligibles réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Il concerne certains logements anciens situés dans des communes déterminées et faisant l’objet de travaux représentant une part minimale de l’opération.
La réduction d’impôt dépend de la durée de location retenue, sous réserve du respect des plafonds et autres conditions. Ce dispositif peut contribuer à maîtriser la fiscalité*, mais il expose aussi aux risques liés aux travaux, au marché local et aux contraintes de location.
Pendant le démembrement, l’usufruitier est généralement redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf cas particuliers prévus par la loi. Le nu-propriétaire n’intègre donc pas toujours cette valeur dans son propre patrimoine taxable. Cette règle ne doit pas être généralisée à toutes les formes de démembrement. L’origine du démembrement et les clauses du montage peuvent modifier le traitement fiscal*.
Les SCPI peuvent répondre à un objectif de retraite grâce à la gestion déléguée, à l’accessibilité et à la diversification du patrimoine. Elles ne constituent toutefois ni une rente garantie ni une épargne disponible à tout moment.
Une SCPI permet d’accéder indirectement à plusieurs actifs immobiliers et locataires. Le ticket d’entrée est généralement inférieur au coût d’un logement, ce qui facilite un investissement progressif. La gestion immobilière est confiée à des professionnels moyennant des frais. Cela peut être utile lorsqu’un investisseur ne souhaite pas administrer lui-même un logement pendant sa retraite. En contrepartie, les revenus potentiels peuvent diminuer, la valeur des parts peut baisser et leur revente peut être retardée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Acheter des parts à différents moments permet de répartir les points d’entrée. Cela ne garantit ni un meilleur prix moyen ni une performance positive. L’investisseur peut choisir de conserver les revenus potentiels ou, lorsque cette possibilité existe, de les réinvestir. Le réinvestissement augmente l’exposition au support et ne constitue pas un mécanisme de capitalisation garanti. La régularité doit rester compatible avec l’épargne de précaution et les autres projets de vie.
Un investisseur peut acquérir la nue-propriété de parts pour une durée déterminée. Il ne perçoit alors aucun revenu potentiel pendant la période, tandis que l’usufruitier reçoit les distributions éventuelles. À l’échéance, la pleine propriété est reconstituée selon les conditions prévues. L’investisseur peut alors prétendre aux revenus potentiels futurs, sans que leur niveau soit garanti. Un associé détenant déjà la pleine propriété peut aussi, selon les possibilités juridiques et pratiques, céder temporairement l’usufruit. Cette opération est plus technique et nécessite une évaluation juridique et fiscale*.
Pour une détention directe, les revenus potentiels provenant d’immeubles situés en France relèvent généralement des revenus fonciers. Ils peuvent être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.* Les revenus étrangers suivent les conventions fiscales internationales applicables. Une détention dans une assurance-vie répond aux règles du contrat et de cette enveloppe.
Une rente viagère correspond à des versements réguliers effectués jusqu’au décès du bénéficiaire, en contrepartie d’un capital ou dans le cadre d’une vente en viager.
Elle apporte une visibilité sur le principe du versement à vie, mais son niveau, sa revalorisation, les garanties et le risque de défaillance dépendent du contrat et de l’organisme ou du débirentier. Le capital converti n’est généralement plus disponible ni transmissible sous la même forme. Des options de réversion ou de période garantie peuvent parfois être prévues, avec une incidence sur le montant de la rente.
Les deux solutions peuvent être complémentaires. Une répartition fixe, comme 70 % d’immobilier et 30 % de rente, ne peut toutefois pas être recommandée sans connaître la situation de la personne.
Les caractéristiques et revenus mentionnés sont indicatifs. Aucun rendement, revenu potentiel ou niveau de capital n’est garanti.
Un logement vide ne génère aucun loyer potentiel, alors que les charges et les mensualités du crédit** continuent. Une réserve correspondant à plusieurs mois de dépenses peut aider à absorber cet aléa. La diversification entre plusieurs actifs ou locataires peut aussi limiter la dépendance à un seul bien, sans supprimer le risque.
La valeur d’un logement, de parts de SCPI ou d’un autre support immobilier peut diminuer. Le risque devient particulièrement concret lorsqu’une vente doit être réalisée rapidement ou dans un marché défavorable. Un horizon long peut permettre de traverser plusieurs phases du marché, mais ne garantit pas la récupération du capital investi.
Une retraite reposant sur un unique logement dépend de son locataire, de son quartier, de son état et de la réglementation locale. La diversification peut porter sur les zones, les types de biens et les modes de détention. Elle doit aussi dépasser l’immobilier lorsque celui-ci représente déjà une part importante du patrimoine.
Les erreurs les plus fréquentes consistent à :
Préparer sa retraite avec l’immobilier consiste à transformer progressivement une capacité d’épargne en un patrimoine susceptible de produire des revenus potentiels ou d’être vendu, transmis ou réorganisé.
Le locatif direct offre du contrôle, mais demande du temps et expose aux travaux comme à la vacance. Les SCPI permettent d’accéder à un patrimoine mutualisé et à une gestion déléguée moyennant des frais. La nue-propriété, l’assurance-vie immobilière et le viager répondent à d’autres temporalités.
La bonne stratégie dépend de l’âge, de l’horizon, de l’endettement et du patrimoine déjà constitué. Elle doit aussi conserver une part d’épargne disponible et ne pas reposer sur une seule source de revenus potentiels. Anticiper reste essentiel, mais investir tôt ne suffit pas. Le projet doit rester adapté à votre situation, à votre capacité de financement et aux risques que vous pouvez réellement supporter.
Commencer tôt offre davantage de temps pour rembourser un crédit** et traverser les cycles du marché. Il reste cependant possible de construire une stratégie après 40 ou 50 ans. Le financement, le risque et la solution choisie doivent alors être adaptés à l’horizon restant.
Ce n’est pas une obligation absolue, mais les mensualités doivent rester compatibles avec les pensions attendues. Un crédit** important peut fragiliser le budget lorsque les revenus baissent. Une simulation intégrant les charges et un scénario de vacance est indispensable.
Aucun montant universel ne peut garantir un revenu. Le résultat dépend des loyers potentiels ou des distributions, des frais, de la fiscalité*, de la vacance et de la valeur du patrimoine. Il faut partir du complément mensuel recherché et construire plusieurs scénarios prudents.
Non. Les revenus potentiels d’une SCPI dépendent des loyers encaissés, des charges, des travaux et des décisions de la société de gestion. Le capital et la liquidité ne sont pas non plus garantis.
Oui, sous réserve de respecter les règles du cumul emploi-retraite et les conditions propres à l’activité exercée. Le traitement diffère selon qu’il s’agit de gérer son patrimoine, d’exercer comme agent immobilier ou de créer une activité professionnelle. Une vérification auprès des organismes concernés est recommandée.
L’immobilier direct offre davantage de contrôle et la possibilité d’utiliser ou de transmettre un bien déterminé. Les SCPI permettent une gestion déléguée moyennant des frais et une diversification plus large. Elles comportent toutefois un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Les deux approches peuvent être complémentaires.
Il faut d’abord établir un état des lieux : revenus fonciers, location meublée, crédits**, plus-values latentes, IFI éventuel et objectifs de transmission. Régime réel, assurance-vie, démembrement ou arbitrage de certains biens peuvent ensuite être étudiés. Toute décision doit tenir compte de ses effets immédiats et futurs, avec l’aide d’un professionnel si nécessaire.
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.
SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
Les informations présentées dans cet article sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d’achat ou de vente.
Tout investissement immobilier, notamment en SCPI, comporte des risques. Le capital investi et les revenus potentiels ne sont pas garantis. La valeur des biens ou des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, et leur revente peut être retardée ou réalisée à un prix inférieur au montant investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les frais peuvent réduire la performance du placement. Avant d’investir, il convient de consulter la documentation réglementaire et de vérifier que la solution correspond à votre situation, à vos objectifs, à votre horizon et à votre capacité à supporter une perte.
* La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur.
** Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Planifiez un échange de 30 minutes avec un conseiller Eden pour faire le point sur votre projet.
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