Investir à plusieurs dans l’immobilier permet de réunir des apports, des capacités d’emprunt et des compétences pour réaliser un projet difficilement accessible seul. Deux amis peuvent acquérir un appartement locatif, plusieurs membres d’une famille constituer une SCI ou des épargnants acheter des parts d’un placement immobilier collectif.
Cette démarche peut donner accès à un bien plus grand, à un meilleur emplacement ou à plusieurs actifs. Elle facilite aussi le partage des dépenses et de la gestion. Mais elle ajoute une dimension essentielle : la relation entre les investisseurs. Une différence de budget, un désaccord sur les travaux ou le souhait de revendre plus tôt que prévu peuvent fragiliser le projet.
Le choix du cadre est donc déterminant. Indivision, Société Civile Immobilière, SCPI ou crowdfunding ne répondent pas aux mêmes besoins. Certaines solutions organisent la détention commune d’un bien précis. D’autres permettent d’investir collectivement sans connaître les autres participants. Ce guide présente leur fonctionnement, leurs avantages et leurs risques afin de vous aider à choisir une organisation adaptée à vos objectifs.
La hausse des prix dans certaines zones et les conditions d’accès au crédit* peuvent rendre un achat difficile à financer seul. Réunir plusieurs investisseurs augmente les moyens disponibles, mais ne dispense pas chacun d’évaluer sa capacité financière et les risques du projet.
Investir à plusieurs permet d’additionner les apports. Deux couples disposant chacun de 50 000 euros peuvent, par exemple, réunir un capital de 100 000 euros. Cette somme peut faciliter l’acquisition d’un logement plus grand, d’un immeuble ou d’un bien situé dans un marché plus recherché. La mutualisation peut également permettre de financer des travaux ou de conserver une réserve de trésorerie. Elle ne garantit cependant pas un meilleur rendement. Un bien plus cher peut aussi générer davantage de charges, nécessiter un financement plus important ou être plus difficile à revendre.
Les dépenses liées au bien sont réparties selon les droits de chacun ou les règles prévues dans les statuts : mensualités du crédit*, taxe foncière, travaux, assurance et frais de gestion lorsque celle-ci est déléguée moyennant des frais. Cette répartition réduit l’effort supporté individuellement. Elle ne supprime pas le risque. Si l’un des participants ne peut plus payer sa part, les autres peuvent devoir avancer les sommes nécessaires pour éviter un incident de paiement ou une dégradation du bien.
Le principal risque supplémentaire est relationnel. Les associés peuvent diverger sur le montant des travaux, le choix du locataire, la distribution des revenus potentiels ou la date de revente. La situation personnelle de chacun peut aussi évoluer : séparation, décès, baisse de revenus, déménagement ou nouveau projet. Pour limiter les blocages, il faut envisager ces événements dès le départ et les encadrer par des règles écrites.
L’indivision est fréquemment utilisée lorsqu’un bien est acheté par plusieurs personnes sans création de société. Elle peut résulter d’un achat volontaire, mais aussi d’une succession.
Dans une indivision, chaque personne détient une quote-part abstraite du bien : 50 %, 30 % ou toute autre répartition mentionnée dans l’acte d’achat. Aucun indivisaire ne possède physiquement une pièce ou une partie déterminée du logement. L’indivision est encadrée par la loi. Certaines décisions de gestion courante peuvent être prises par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. Les actes les plus importants, notamment la vente du bien, nécessitent en principe l’accord de tous, sauf procédures particulières. Une convention d’indivision peut compléter ce cadre. Elle précise les règles de gestion, la répartition des dépenses, la durée de l’accord et les pouvoirs éventuellement confiés à un mandataire.
L’indivision est relativement simple à mettre en place. Elle ne nécessite ni création de société, ni capital social, ni assemblées générales annuelles. Les quotes-parts peuvent être adaptées aux apports réels de chaque acheteur. Cette solution peut donc convenir à un projet simple réunissant un petit nombre de personnes. Ces avantages ont leurs limites. L’absence de statuts détaillés rend parfois les désaccords plus difficiles à gérer, surtout lorsqu’aucune convention d’indivision n’a été établie.
Le principal risque est le blocage. Un indivisaire peut s’opposer à une vente ou à une décision majeure. Par ailleurs, nul ne peut en principe être contraint à rester dans l’indivision : l’un des propriétaires peut demander à en sortir et, dans certaines situations, provoquer le partage ou la vente. Chaque indivisaire doit aussi contribuer aux dépenses selon ses droits. Un impayé peut mettre les autres participants en difficulté. La fiscalité** est supportée individuellement par chacun selon sa quote-part et la nature des revenus potentiels. Les modalités de financement à crédit* dépendent, quant à elles, du dossier et des garanties demandées par la banque.
L’indivision peut convenir à un achat simple, réalisé entre peu de personnes disposant d’objectifs proches. Elle est souvent envisagée par des couples, des membres d’une même famille ou des investisseurs qui souhaitent éviter la création d’une société. Elle devient moins adaptée lorsque les participants sont nombreux, lorsque le projet est destiné à durer ou lorsque les situations financières sont très différentes. Une convention rédigée avec un professionnel peut alors sécuriser l’organisation.
La Société Civile Immobilière est l’une des structures les plus utilisées pour détenir et gérer des biens à plusieurs. Elle offre un cadre plus organisé que l’indivision, mais entraîne davantage d’obligations.
Une SCI est une société constituée par au moins deux associés. Elle détient le bien immobilier, tandis que les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, sauf organisation différente prévue par les statuts. Sa création nécessite notamment de rédiger des statuts, de publier un avis de constitution et d’effectuer les formalités d’immatriculation. L’intervention d’un notaire peut être nécessaire lorsqu’un immeuble est apporté à la société.
Les statuts déterminent le rôle du gérant, les pouvoirs des associés, les règles de majorité, les conditions de cession des parts et le traitement des principaux événements. Le gérant peut être un associé ou un tiers. Il assure la gestion courante dans les limites de ses pouvoirs. Les décisions plus importantes sont prises par les associés selon les règles prévues. Cette souplesse est l’un des principaux intérêts de la SCI. Elle suppose cependant que les statuts aient été rédigés avec précision et adaptés au projet réel.
La SCI permet d’organiser clairement la gouvernance du bien. Les statuts peuvent définir qui décide des travaux, comment répartir les revenus potentiels et selon quelles conditions un associé peut céder ses parts. La cession de parts peut permettre à un associé de sortir sans vendre directement l’immeuble. Elle reste néanmoins soumise aux règles d’agrément, aux droits des autres associés et à la présence d’un acquéreur. La SCI peut également faciliter une détention familiale ou une transmission progressive. Ces avantages doivent être appréciés avec les coûts, la fiscalité** et la responsabilité des associés.
La création et la vie d’une SCI entraînent des formalités : rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation, comptabilité, déclarations et décisions collectives.
Les coûts dépendent du niveau d’accompagnement et de la complexité du projet. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés impose généralement une comptabilité plus complète. Contrairement à une idée répandue, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports. Ils répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur participation au capital, après poursuite préalable de la société. La banque peut également demander une caution personnelle aux associés lors d’un crédit*. La création d’une SCI ne garantit donc ni l’obtention du financement ni de meilleures conditions.
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le résultat est attribué aux associés selon leurs droits et imposé entre leurs mains. Les revenus potentiels tirés d’une location nue relèvent généralement des revenus fonciers. Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la société paie l’impôt sur son bénéfice. Elle peut, sous conditions, amortir les immeubles. En cas de distribution, les associés peuvent ensuite être imposés personnellement. Le calcul de la plus-value lors d’une cession est également différent. Le choix produit des conséquences durables et parfois irréversibles. Il doit être réalisé en fonction du projet, de la durée de détention, des travaux, de la transmission envisagée et de la situation des associés afin de maîtriser la fiscalité**.
Les SCPI représentent une autre manière d’investir à plusieurs. Ici, les épargnants ne se connaissent pas et n’achètent pas ensemble un bien déterminé. Ils acquièrent des parts d’une société qui détient un patrimoine immobilier.
Une Société Civile de Placement Immobilier collecte l’épargne de nombreux associés afin d’acquérir des bureaux, des commerces, des locaux logistiques, des établissements de santé ou d’autres actifs. La sélection des immeubles, leur location, leur entretien et le suivi administratif sont assurés par une société de gestion agréée, moyennant des frais. Chaque associé peut percevoir des revenus potentiels correspondant au nombre de parts détenues. La SCPI permet donc une mutualisation à grande échelle, sans avoir à organiser directement les relations entre les investisseurs.
La SCPI offre une diversification immédiate entre plusieurs actifs et locataires. L’associé n’a pas à participer aux décisions courantes de location ou de travaux. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion moyennant des frais. En contrepartie, l’investisseur ne choisit pas directement les biens et ne peut pas les utiliser personnellement. Il supporte les décisions prises par la société de gestion ainsi que les frais prévus par la documentation. Les revenus potentiels et le capital ne sont pas garantis. La valeur des parts peut diminuer et leur revente dépend de la présence d’acheteurs ou de nouvelles souscriptions. Une SCPI ne doit donc pas être présentée comme un placement liquide.
Le démembrement consiste à répartir les droits attachés à une part entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Pendant la durée prévue, l’usufruitier perçoit les revenus potentiels distribués. Le nu-propriétaire ne reçoit pas ces revenus, mais récupère la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement, selon les conditions établies. Cette organisation peut répondre à des objectifs différents : recherche de revenus potentiels temporaires, préparation d’un projet futur ou transmission. Elle a aussi des conséquences juridiques et fiscales** qu’il faut comprendre avant d’investir. Le démembrement n’efface pas les risques propres aux SCPI : perte en capital, baisse des revenus potentiels et liquidité limitée.
Le crowdfunding immobilier permet à de nombreux investisseurs de financer un projet porté par un promoteur ou un opérateur. L’investissement prend souvent la forme d’obligations plutôt que d’un achat collectif direct. Les investisseurs peuvent recevoir des intérêts potentiels si le projet se déroule comme prévu. Ces intérêts potentiels et le remboursement du capital ne sont jamais garantis. Un retard de chantier, une hausse des coûts ou une défaillance de l’opérateur peuvent entraîner un défaut de remboursement et une perte partielle ou totale. Les sommes restent généralement bloquées jusqu’au terme réel du projet.
Une Société par Actions Simplifiée peut détenir des actifs immobiliers, notamment dans le cadre d’une activité commerciale ou d’un projet réunissant plusieurs investisseurs. Ses statuts offrent une grande liberté d’organisation. Cette souplesse implique toutefois une rédaction rigoureuse et un accompagnement juridique adapté.
La SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés et peut être moins adaptée qu’une SCI à la simple détention familiale d’un logement. Le choix dépend notamment de l’activité, du mode de rémunération des dirigeants et des objectifs des associés.
Un Groupement Foncier Agricole permet de détenir collectivement des terres ou des exploitations agricoles. Il répond à une logique différente de l’investissement résidentiel classique. Il peut faciliter la transmission ou la détention familiale de terres, mais présente une liquidité limitée et des risques liés à l’exploitation, au foncier et aux conditions du marché agricole. Les règles fiscales** et successorales sont soumises à des conditions précises.
Une convention d’indivision ou des statuts de SCI doivent traduire le fonctionnement réellement souhaité. Un modèle générique peut oublier des situations importantes.
Le document doit notamment préciser les contributions, les pouvoirs, les règles de vote, la répartition des revenus potentiels et la procédure à suivre en cas de désaccord.
Un pacte complémentaire peut être envisagé dans certaines sociétés pour traiter des points confidentiels ou plus détaillés. Sa cohérence avec les statuts doit être vérifiée par un professionnel.
Avant l’achat, les participants doivent s’accorder sur plusieurs questions :
Cette discussion peut sembler inconfortable, mais elle est plus simple avant l’investissement qu’au moment d’un conflit.
La sortie doit être prévue dès l’entrée. Un associé peut souhaiter récupérer son argent avant les autres, sans qu’un acquéreur soit immédiatement disponible. Il faut donc organiser les modalités de valorisation des parts, le droit de priorité des autres investisseurs, les délais de paiement et la possibilité d’une vente globale. Le décès, l’incapacité, la séparation ou le divorce doivent également être anticipés. Une assurance adaptée et des clauses précises peuvent limiter certains risques, sans les supprimer.
Investir à plusieurs dans l’immobilier permet de réunir des capitaux, de partager certaines dépenses et d’accéder à des projets plus importants. Mais la réussite dépend autant du bien que du cadre juridique et de la qualité des relations entre les participants.
L’indivision convient aux projets simples, à condition d’anticiper les désaccords et la sortie. La SCI offre une organisation plus structurée, mais entraîne des coûts, des obligations et une responsabilité qui doivent être compris. La SCPI permet, quant à elle, d’investir collectivement sans gérer directement les biens, cette gestion étant déléguée moyennant des frais.
La plateforme Eden permet de découvrir la SCPI Eden, de réaliser une simulation et de souscrire en ligne. Elle présente également des informations sur l’investissement en démembrement. Avant toute décision, il reste indispensable de consulter la documentation réglementaire et de vérifier que le placement correspond à vos objectifs et à votre horizon.
Cela consiste à réunir les moyens de plusieurs personnes pour acquérir ou financer un bien ou un portefeuille immobilier. Selon le cadre retenu, chacun détient une quote-part du bien, des parts d’une société ou des titres liés à un projet. Les droits et les responsabilités ne sont donc pas identiques.
En indivision, les investisseurs détiennent directement le bien selon leurs quotes-parts. Dans une SCI, c’est la société qui détient l’immeuble et les associés possèdent des parts sociales. La SCI offre davantage de possibilités d’organisation, mais exige plus de formalités et de gestion.
Oui, sous réserve de l’accord de la banque. En indivision, les acquéreurs peuvent emprunter ensemble ou séparément selon le montage accepté. Dans une SCI, la société peut emprunter, mais la banque demande fréquemment des garanties ou des cautions personnelles aux associés.
En indivision, il est possible de céder sa quote-part ou de demander le partage, selon les règles applicables. Dans une SCI, la sortie passe généralement par une cession de parts soumise aux statuts. Pour une SCPI, une demande de retrait ou un ordre de vente peut être transmis, mais le délai et le prix ne sont pas garantis.
Il n’existe pas de régime préférable dans toutes les situations. L’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés entraînent des règles différentes pendant la détention et lors de la revente. Le choix doit être étudié avec un professionnel afin de maîtriser la fiscalité** du projet.
Non. Elles sont encadrées et gérées par une société de gestion agréée, mais cet encadrement ne garantit ni le capital ni les revenus potentiels. Les parts peuvent perdre de la valeur et leur revente peut prendre un délai indéterminé.
La mutualisation peut réduire l’effort financier individuel et, avec une SCPI, répartir l’exposition entre plusieurs actifs. Mais elle ajoute des risques de désaccord, de dépendance envers les autres investisseurs et de blocage. Le cadre juridique et les règles de sortie sont donc essentiels.
Oui, notamment à travers une SCPI ou une plateforme de crowdfunding. Les participants ne gèrent pas ensemble un bien précis et n’ont pas à prendre collectivement les décisions courantes. Ils restent néanmoins exposés aux risques du véhicule choisi.
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.
SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
Les informations présentées dans cet article sont générales et pédagogiques. Elles ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d’achat ou de vente.
Tout investissement immobilier, notamment en SCPI, comporte des risques. Le capital investi et les revenus potentiels ne sont pas garantis. La valeur des biens ou des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, et leur revente peut être retardée ou réalisée à un prix inférieur au montant investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les frais peuvent réduire la performance du placement. Avant d’investir, il convient de consulter la documentation réglementaire et de vérifier que la solution correspond à votre situation, à vos objectifs, à votre horizon et à votre capacité à supporter une perte.
*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
** La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur.
Planifiez un échange de 30 minutes avec un conseiller Eden pour faire le point sur votre projet.
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