Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), aussi appelées placements pierre-papier, sont une solution accessible et encadrée qui permet à tout épargnant d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier géré par des professionnels. Dans ce guide complet, nous vous expliquons le fonctionnement des SCPI, les avantages et les risques liés à ce placement, ainsi que les différentes manières d’investir selon votre profil. Que vous soyez investisseur débutant ou simplement curieux, ce guide vous aidera à mieux comprendre ce type d’investissement immobilier.
Avant d’investir, il est essentiel de comprendre ce qu’est une SCPI et en quoi elle se distingue des autres formes d’investissement immobilier.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’investir ensemble dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce mécanisme repose sur le principe de la pierre papier : au lieu d’acheter un bien en direct, l’épargnant acquiert des parts de SCPI. En contrepartie, il peut percevoir des revenus locatifs potentiels.
La société de gestion collecte les fonds auprès des associés, sélectionne des actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé…), les acquiert, les gère (entretien, location, revente), puis redistribue les loyers potentiels perçus.
Investir en SCPI permet de générer des revenus potentiels complémentaires, de diversifier votre patrimoine, de maîtriser votre fiscalité* et de mutualiser les risques locatifs ou de marché. C’est un moyen accessible et structuré d’investir dans l’immobilier, même avec un capital modéré.
Chaque SCPI est créée par une entreprise agréée : la société de gestion. Sa mission est de définir une stratégie d’investissement, de sélectionner les actifs immobiliers, de piloter les acquisitions, d’assurer l’entretien et la gestion locative (moyennant des frais), tout en garantissant la transparence des informations transmises aux actionnaires. Ce mécanisme structuré repose sur des principes de gestion rigoureuse, dans le cadre réglementaire fixé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Le fonctionnement d’une SCPI repose sur une gestion collective assurée par une société spécialisée.
L’épargnant effectue une souscription de parts. Les fonds collectés servent à acquérir des immeubles, qui sont ensuite gérés (signature des baux, encaissement des loyers, entretien…). Les revenus locatifs sont redistribués aux associés sous forme de dividendes potentiels.
Il est possible d’investir en SCPI en pleine propriété, en nue-propriété, en usufruit, ou via un contrat d’assurance vie. La revente peut s’effectuer sur le marché secondaire, avec une liquidité variable selon le type de SCPI et un délai de revente plus ou moins long selon la demande. Le montant restitué correspond à la valeur de retrait. Cette valeur de retrait peut différer du prix de souscription.
Toutes les SCPI ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Il existe plusieurs typologies adaptées à différents profils d’investisseurs et de stratégies patrimoniales.
Ce sont les plus répandues. Elles investissent dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, santé…) afin de générer des revenus locatifs réguliers potentiels. Le rendement est leur priorité, avec un taux de distribution** souvent attractif.
Elles permettent d’accéder à des avantages fiscaux* grâce à des dispositifs comme le Malraux ou le déficit foncier. Elles ciblent plutôt des particuliers fortement imposés, en recherche de solutions pour alléger leur impôt.
Leur objectif n’est pas de distribuer des revenus réguliers, mais de réaliser une revalorisation du capital à long terme, en achetant des biens à fort potentiel de revente.
Bien choisir votre SCPI, c’est tenir compte de votre objectif (revenu, valorisation, fiscalité) et de votre profil d’investisseur.
Le rendement est un critère essentiel dans tout investissement immobilier. Les SCPI se distinguent par leur capacité à générer un revenu potentiel régulier, mais non garanti.
Il correspond à la part du loyer potentiel perçu reversée aux associés, par rapport au prix de souscription d’une part. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI d’entreprises était de l’ordre de 4,72% brut, supérieur à de nombreux placements classiques (Source ASPIM).
Le rendement potentiel dépend aussi de la stratégie de gestion, des frais et de la conjoncture du marché immobilier. Il peut varier selon les années.
Ce placement immobilier présente de nombreux atouts, en particulier pour ceux qui souhaitent investir sans gérer eux-mêmes (moyennant des frais).
Il est possible d’investir dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros, ce qui le rend plus abordable que l’achat d’un bien en direct.
La société de gestion prend en charge toutes les étapes : acquisition, location, entretien, suivi des locataires. L’épargnant n’a rien à gérer (moyennant des frais).
En achetant des parts de SCPI, l’investisseur accède à un portefeuille composé de nombreux biens répartis sur plusieurs secteurs, régions ou pays. Cela permet de mutualiser les risques.
Les SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie, achetées à crédit*****, ou en démembrement de propriété pour adapter la fiscalité au profil de l’investisseur.
Jeunes actifs, retraités, contribuables imposés… chacun peut y trouver un intérêt selon son projet patrimonial.
Comme tout placement, les SCPI comportent des risques qu’il convient de bien comprendre.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Vous pouvez souscrire :
Vous pouvez investir en direct, via une assurance vie, à crédit ou en démembrement pour adapter la stratégie à votre situation.
Les SCPI sont de véritables outils patrimoniaux, qui peuvent jouer plusieurs rôles dans une stratégie d’investissement bien pensée.
Idéal pour compléter sa retraite ou obtenir un revenu potentiel régulier. La plupart des SCPI proposent même un versement trimestriel des revenus potentiels.
En réinvestissant les revenus potentiels ou en optant pour des SCPI de plus-value, vous pouvez viser la constitution d’un capital sur plusieurs années.
Démembrement, intégration dans un contrat d’assurance vie ou achat à crédit*****: les SCPI s’adaptent à différentes stratégies fiscales.
Les SCPI permettent d’intégrer de l’immobilier à votre portefeuille sans en supporter les contraintes de gestion. Elles peuvent compléter d’autres produits : OPCI, PEA, immobilier en direct…
Investir en SCPI n’est pas réservé aux experts de la finance ou de l’immobilier. De nombreux profils peuvent y trouver un intérêt.
Un premier pas dans l’investissement immobilier, accessible sans passer par l’achat d’un bien.
Des revenus complémentaires potentiels réguliers, sans gestion locative ni démarches administratives (moyennant des frais).
Certaines SCPI permettent de maîtriser la fiscalité grâce à des dispositifs spécifiques ou à des montages comme le démembrement.
La SCPI est un placement tangible, encadré et mutualisé. Elle convient aux profils à la recherche de sécurité à moyen/long terme.
La durée recommandée de détention est d’au moins 8 à 10 ans, pour lisser les aléas du marché et amortir les frais d’entrée.
Les SCPI peuvent être utilisées comme un outil économique au sein d’un portefeuille diversifié. Elles répondent aux principaux objectifs des investisseurs : générer des revenus potentiels réguliers, maîtriser leur fiscalité, et préparer une transmission. Il est possible d’envisager différents montages : en nue-propriété, à crédit, via un contrat d’assurance vie, ou en démembrement temporaire. Cette possibilité d’adaptation fait des SCPI un produit patrimonial modulable, que l’on peut intégrer à différents niveaux d’un projet d’investissement.
Comprendre le fonctionnement des SCPI, c’est déjà poser les bases d’un investissement serein. Ces placements immobiliers mutualisés permettent de générer des revenus potentiels, de diversifier votre patrimoine et de confier la gestion à des experts (moyennant des frais). Mais comme tout placement, ils nécessitent une bonne information, une stratégie claire et un horizon de temps long. Prenez le temps de définir vos objectifs, de vous faire accompagner si besoin, et de comparer les SCPI existantes. Une approche méthodique et documentée vous permettra de tirer le meilleur parti de cet outil patrimonial accessible, performant et encadré.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier investit dans des biens immobiliers pour le compte de ses associés. En achetant des parts, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille immobilier.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Chaque SCPI fixe ses propres conditions. Certaines sont accessibles avec un ticket d’entrée de 1 000 €, c’est le cas de la SCPI Eden.
Quand vais-je percevoir mes revenus potentiels ?
Les SCPI distribuent généralement leurs revenus chaque trimestre, après un délai de mise en place de quelques mois.
Puis-je vendre mes parts à tout moment ?
Oui, mais les délais de revente peuvent varier selon la liquidité de la SCPI et la demande sur le marché.
Quelle différence avec l’immobilier en direct ?
Les SCPI offrent plus de simplicité et moins de contraintes. Vous bénéficiez d’une gestion professionnelle (moyennant des frais), d’une diversification immédiate et de tickets d’entrée bien plus bas.
Quel conseil pour bien débuter avec une SCPI ?
Avant d’investir, il est essentiel de considérer votre situation financière, votre régime fiscal et vos objectifs patrimoniaux. Il est conseillé de disposer de plusieurs informations clés (bulletins trimestriels, documents réglementaires) et, si besoin, de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
Combien de personnes investissent dans une SCPI ?
Certaines SCPI peuvent compter plusieurs dizaines de milliers d’associés. Ce nombre d’investisseurs permet une meilleure mutualisation du risque.
Les SCPI permettent-elles de bénéficier d’un régime fiscal spécifique ?
Certaines SCPI dites « fiscales » permettent de bénéficier d’avantages liés à des dispositifs comme le Malraux ou le déficit foncier. La sélection de la SCPI dépendra de vos objectifs et de votre imposition.
Puis-je revendre mes parts facilement ?
Il est possible de revendre vos parts à tout moment, mais la liquidité dépend de la demande sur le marché secondaire. Le rachat peut prendre quelques semaines à plusieurs mois selon les SCPI.
Quel est l’effet du crédit*** sur mon investissement ?**
Investir à crédit dans une SCPI peut créer un effet de levier, c’est-à-dire que vous augmentez votre capacité d’investissement grâce à l’emprunt, tout en remboursant progressivement grâce aux revenus potentiels générés.
Les SCPI versent-elles des dividendes ?
Oui, les SCPI distribuent des dividendes, généralement de manière trimestrielle. Ces revenus proviennent des loyers potentiels perçus sur les propriétés détenues par la SCPI.
Les SCPI sont-elles adaptées aux petits budgets ?
Oui, grâce à un ticket d’entrée faible. Cela permet à de nombreuses personnes de commencer à placer leur argent dans l’immobilier de manière encadrée.
Existe-t-il différentes catégories de SCPI ?
Oui, chaque SCPI appartient à une catégorie : d’entreprises, fiscale, ou de plus-value. À cela s’ajoutent des spécialisations sectorielles (santé, logistique, commerce, etc.), selon la stratégie de la société de gestion.
Comment profiter des SCPI dans une stratégie patrimoniale ?
Il est possible de profiter de la flexibilité des SCPI pour diversifier votre épargne, maîtriser votre fiscalité ou préparer votre retraite. Chaque produit présente des avantages propres, à découvrir en consultant les pages dédiées de la SCPI ou de son distributeur.
Les SCPI peuvent-elles financer des travaux ?
Oui, certaines SCPI intègrent la réalisation de travaux dans leur stratégie pour valoriser leurs actifs ou répondre aux normes énergétiques. Cela peut influer sur la rentabilité future ou sur le montant des dividendes potentiels.
Informations réglementaires
Communication à caractère publicitaire
Comme tout placement, l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et des conditions locatives. Il s’agit d’un placement de long terme, dont la liquidité peut être limitée. Avant toute souscription, il est essentiel de consulter les documents réglementaires (DIC, note d’information, statuts, rapports annuels…) disponibles auprès de la société de gestion. La SCPI Eden est gérée par Advenis REIM, société agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
***Exprime le taux de rentabilité interne (TRI) cible sur une période de 10 ans (inclus les dividendes perçus, l’évolution potentielle de la valeur des parts, le réinvestissement des loyers si applicable). C’est un objectif de performance qui n’est pas garanti et dépend des conditions de marché.
****** Taux d’Occupation Financier met en avant la performance locative d’une SCPI**. C’est le rapport entre les loyers effectivement perçus à ceux qui seraient perçus si l’intégralité de son patrimoine serait louée.
*****Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
