La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, s’impose aujourd’hui comme une solution intéressante pour acquérir de l’immobilier autrement. Connue sous le nom de pierre-papier, elle permet d’investir dans un patrimoine locatif diversifié sans avoir à gérer directement les biens. Accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros, elle présente un avantage majeur : l’épargnant et investisseur devient porteur de parts dans une structure professionnelle, avec l’espoir de percevoir des revenus réguliers. C'est aussi l'occasion de réduire votre exposition aux risques locatifs d’un seul bien.
Mais comme tout placement immobilier, la SCPI a aussi ses contraintes : difficulté potentielle à vendre vos parts rapidement, frais à anticiper, dépendance au bon rôle de la société de gestion… Autant d’aspects à évaluer en amont pour éviter les mauvaises surprises.
Cet article vous propose une analyse claire, structurée et transparente des avantages et inconvénients des SCPI. Objectif : vous aider à mieux comprendre ce type de placement pour décider s’il correspond à vos objectifs patrimoniaux, à votre appétence au risque, et à votre horizon d’investissement.
Avant de parler avantages ou inconvénients, encore faut-il avoir conscience de ce qu’est une SCPI. Comprendre ce qu’est une SCPI, c’est poser les bases d’un investissement réfléchi. Elle repose sur un principe simple : plusieurs épargnants mutualisent leurs fonds pour investir dans un patrimoine immobilier diversifié, géré par une société de gestion. Accessible dès quelques centaines d’euros, la SCPI s’adapte à différents profils et objectifs.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir dans l’immobilier professionnel de manière indirecte, à travers l'achat de parts. En contrepartie de cette souscription, les investisseurs, aussi appelés associés, peuvent percevoir des dividendes, correspondant aux revenus potentiels issus des loyers des biens détenus.
La SCPI est entièrement gérée par une société de gestion agréée, moyennant des frais. C’est elle qui sélectionne son portefeuille d'actifs immobiliers, gère les locataires, assure l’entretien et redistribue les revenus. L’investisseur n’a donc rien à gérer directement.
Il existe des SCPI à capital fixe (avec une période de souscription limitée) et à capital variable (plus souples, avec des possibilités de souscription ou de retrait plus fréquentes). On distingue également :
La SCPI est un placement immobilier accessible, clé en main et au potentiel de rentabilité élevé. Voici ses principaux atouts.
Il est possible d’investir en SCPI dès quelques centaines ou milliers d’euros. Par exemple, vous pouvez accéder à la SCPI Eden pour un montant de 1 000 € minimum (50 € la part). Une manière de rendre l’immobilier européen accessible au plus grand nombre.
L’un des avantages majeurs des SCPI reste la diversification. Les fonds collectés servent à acheter un grand nombre de d'actifs variés, répartis sur plusieurs zones géographiques, secteurs d’activité et avec de nombreux locataires. Cela limite l’impact d’un événement isolé, tel qu'un impayé.
Pas besoin de gérer les travaux, les appels de loyers ou les aléas locatifs : tout est délégué à la société de gestion (moyennant des frais). En tant qu'épargnant, vous vous concentrez sur votre stratégie patrimoniale.
Les SCPI d’entreprises distribuent généralement des loyers de façon trimestrielle, voire mensuelle. Ce flux peut représenter un complément de revenu utile, notamment à la retraite.
Via l’assurance-vie, le démembrement ou encore le Plan d’Épargne Retraite (PER), il est possible d’alléger la fiscalité des revenus perçus. Ces solutions nécessitent néanmoins un accompagnement personnalisé.
Les frais de souscription peuvent sembler élevés (jusqu’à 10 % en moyenne), mais ils sont lissés sur la durée de détention recommandée (8 à 10 ans). Certaines SCPI, comme la SCPI Eden, ont d’ailleurs supprimé ces frais d'entrée pour maximiser la rentabilité à long terme (d'autres frais s'appliquent).
Comme tout investissement immobilier, la SCPI n’est pas sans risques. Voici les limites à bien avoir en tête. D’autres risques sont expliqués plus bas dans l’article.
La revente des parts n’est pas immédiate : il faut qu’un autre acquéreur soit disponible. Même sur des SCPI à capital variable, le marché secondaire peut connaître des délais.
Frais de souscription, frais de gestion, frais indirects liés à l’exploitation du parc immobilier : autant d’éléments à intégrer dans le calcul du rendement net.
Une vacance locative, un impayé, ou des travaux importants peuvent impacter les revenus distribués. Le taux d’occupation et la stratégie de gestion sont des éléments à surveiller.
C’est elle qui pilote les arbitrages, prend en charge la collecte, gère la stratégie d’investissement. Son expertise est donc un facteur clé de performance et de fiabilité.
Le rendement moyen des SCPI se situait autour de 4,5 % brut en 2023 selon l’ASPIM. Gardez à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Et attention à bien comprendre les indicateurs utilisés.
Le TDVM correspond aux revenus bruts distribués sur une année, divisés par le prix moyen de la part. Il donne une première idée du rendement potentiel.
Ce chiffre ne prend pas en compte les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu, ni les frais. Le rendement net peut donc être inférieur selon votre situation fiscale.
Même après la fiscalité, la SCPI offre un couple rendement/risque attractif face à d’autres placements : assurance-vie fonds euros, livret A, immobilier locatif en direct…
Il existe une grande variété de SCPI, susceptibles de vous intéresser selon vos objectifs et votre horizon de placement. Les SCPI peuvent investir dans des bureaux, des commerces, des bâtiments dans la santé, la logistique, de l’hôtellerie… Une diversification qui permet d’adapter votre investissement à vos convictions.
Elles visent à verser un revenu potentiel régulier issu des loyers. Ce sont les plus populaires, notamment en assurance-vie.
Elles permettent de bénéficier de dispositifs comme la loi Malraux, avec une durée de détention longue (souvent 9 à 12 ans).
Leur objectif est la revalorisation du prix de part à terme. Les revenus sont faibles ou inexistants, mais le potentiel de valorisation est plus élevé.
Avant d’investir, il est essentiel de comparer plusieurs critères.
Un rendement stable dans le temps est souvent plus significatif qu’un pic ponctuel. Mais les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Un bon taux d’occupation financier (TOF) témoigne d’une gestion locative efficace.
Type d’actifs, emplacement, nature des baux, durée restante, locataires : tous ces éléments jouent sur la stabilité des revenus.
Son expertise, son ancienneté, son volume sous gestion sont des indicateurs de fiabilité.
Niveau d’imposition, horizon de placement, besoin de revenus immédiats ou différés : adaptez votre choix à votre profil.
Aucun investissement n’est sans risque. Les SCPI n’échappent pas à cette règle, même si leur modèle limite certains aléas. Avant d’investir, il est donc fondamental de prendre conscience des principaux risques liés à ce type de placement immobilier collectif.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Plusieurs voies sont possibles pour souscrire des parts de SCPI. Découvrez les alternatives qui s'offrent à vous.
Vous investissez directement auprès de la société de gestion ou via un conseiller. Vous percevez les revenus potentiels et déclarez les loyers dans vos revenus fonciers.
C’est une solution intéressante pour alléger la fiscalité* sur les revenus, notamment si vous restez investi plus de 8 ans.
Vous achetez uniquement la nue-propriété ou l’usufruit. Cela permet de maîtriser votre fiscalité* (mais cela ne doit pas constituer votre principal objectif) ou de préparer une transmission.
Il est possible d’investir via un prêt immobilier. Le montant global d’investissement peut être renforcé grâce à l’effet de levier. Cela permettra à l’échéance du crédit d’obtenir des revenus potentiels plus conséquents.
Les SCPI conservent de solides atouts dans un environnement économique incertain. Elles offrent un bon équilibre entre accessibilité, rendement potentiel, gestion simplifiée et diversification. Elles permettent aussi de personnaliser votre investissement selon vos objectifs patrimoniaux. Mais il est crucial de bien comprendre les frais, les risques et la durée de détention recommandée (8 à 10 ans). En résumé : les SCPI sont un outil patrimonial pertinent pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires ou souhaitent diversifier leur épargne à long terme… à condition de s’informer et de comparer.
Investir en SCPI, c’est choisir un placement immobilier structuré, accessible et potentiellement rentable. C’est aussi s’exposer, comme pour tout investissement, à certains risques : liquidité, fiscalité, performance variable selon les cycles de marché etc.
Mais bien accompagnée, bien sélectionnée, une SCPI peut devenir un outil précieux dans une stratégie patrimoniale diversifiée. Elle s’adapte à différents profils : jeunes actifs, futurs retraités, épargnants à la recherche de revenus complémentaires ou de solutions fiscales.
L’essentiel est de raisonner sur le long terme, en intégrant vos objectifs, votre fiscalité, et votre horizon d’investissement. Pour la SCPI Eden, la transparence, la pédagogie et la simplicité sont les meilleurs leviers pour investir en toute confiance.
Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans. La liquidité n’est pas garantie, la revente pouvant prendre du temps et ne pas toujours se faire à la valeur initiale.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus et le taux de distribution ne sont pas garantis.
Avant toute souscription, il est essentiel de lire les documents réglementaires : DIC (Document d’Information Clé), note d’information, statuts, rapport annuel, bulletin de souscription. Les SCPI sont encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Pour savoir si ce placement correspond à votre profil, nous vous conseillons de prendre contact avec un conseiller financier habilité.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
