Pendant longtemps, investir dans l’immobilier à l’étranger semblait réservé à une poignée d’initiés. Complexité administrative, méconnaissance des marchés locaux, fiscalité incertaine… autant de freins qui dissuadaient les épargnants français. Pourtant, les choses ont bien changé. Grâce aux SCPI internationales, vous avez désormais la possibilité d’investir dans l’immobilier européen, immeubles de bureaux, commerces, cliniques, en toute simplicité, à partir de 1 000 € dans le cas de la SCPI Eden.
Ces véhicules d’investissement permettent de bénéficier d’un cadre réglementé, d’un accès 100 % en ligne, et surtout d’une diversification géographique précieuse dans un contexte économique incertain. Investir à l’étranger via une SCPI peut aussi offrir des rendements potentiels intéressants, tout en reposant sur une fiscalité maîtrisée, grâce aux conventions internationales.
Dans cet article, découvrez pourquoi et comment investir dans une SCPI étrangère, quels en sont les avantages, les différences fiscales, les risques éventuels, et surtout pourquoi la SCPI Eden peut être un excellent point d’entrée pour ce type de placement.
Avant de comparer les zones géographiques d’investissement, rappelons brièvement ce qu’est une SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier permet à des particuliers de devenir associés au sein de la SCPI en achetant des parts. En contrepartie, chaque associé perçoit une quote-part des revenus locatifs, généralement sous forme de dividendes trimestriels, sans avoir à gérer les biens. Ces revenus sont imposables selon les règles fiscales en vigueur.
Toutes les SCPI ne se valent pas, et l’un des premiers critères à considérer est leur périmètre d’investissement. Une SCPI française concentre ses actifs exclusivement sur le territoire national : bureaux, commerces ou établissements de santé situés en France, avec une fiscalité intégralement française.
À l’inverse, une SCPI internationale (ou paneuropéenne) telle que la SCPI Eden, investit dans des immeubles situés hors de France, principalement en zone euro. Ce positionnement offre une diversification géographique, un accès à des marchés immobiliers dynamiques, et généralement une fiscalité* plus douce pour les associés, notamment les expatriés ou ceux en quête de croissance patrimoniale. Il est important de rappeler que la fiscalité évolue régulièrement et qu’elle dépend de la situation personnelle de chaque investisseur (revenus, TMI, résidence fiscale, etc.).
Ce choix stratégique influence la structure de rendement, la fiscalité applicable, la distribution, et même la résilience du portefeuille dans un contexte économique mouvant.
Investir dans une SCPI à l’étranger permet d’élargir son horizon patrimonial. En accédant à des actifs situés hors de France, vous réduisez votre exposition aux risques économiques locaux (inflation, réglementation, marché locatif…). Cette diversification géographique permet d’équilibrer votre portefeuille, de profiter de la dynamique propre à certains marchés européens en accédant à des secteurs porteurs et de réduire le risque de vacance locative ou de crise sectorielle locale. De plus, certains marchés affichent des taux de croissance et d’occupation plus élevés que le marché français.
Par exemple, un pays comme l’Allemagne est reconnu pour la solidité de son immobilier tertiaire et la stabilité de ses locataires professionnels. En investissant dans une SCPI exposée à ce pays, vous profitez d’un environnement économique robuste, avec des taux d’occupation historiquement élevés.
Certaines SCPI internationales offrent un taux de rendement intéressant, grâce à une fiscalité locale plus douce et à une bonne gestion des actifs.
Dans plusieurs pays européens, la fiscalité sur les revenus fonciers est plus favorable qu’en France, ce qui peut contribuer à améliorer le rendement net pour l’investisseur. L’effet de cette optimisation peut être notable sur le long terme, notamment pour un expatrié ou un résident fiscal français souhaitant diversifier des placements.
Certaines SCPI internationales ont historiquement présenté des taux de distribution compétitifs, selon les données publiées dans leurs rapports annuels. Ces performances ne préjugent toutefois pas des résultats futurs. Les actifs professionnels situés dans les capitales ou les zones économiques clés (Berlin, Madrid, Milan...) ont affiché un taux d’occupation élevé, gage de revenus réguliers. En d'autres termes, la distribution des loyers, issus d’immeubles professionnels, reste stable, notamment dans ces régions à forte croissance.
La fiscalité à l’international peut créer une différence nette entre le rendement brut et le rendement net perçu. Cet effet d’écart varie selon le pays où vous investissez.
Prenons un exemple :
La fiscalité étrangère, lorsque bien maîtrisée, vous est donc favorable. C’est le cas de la SCPI Eden.
Pas besoin d'être un expert en droit immobilier allemand ou espagnol pour investir à l’international. La méthode est simple : sélectionnez une SCPI exposée à l’international, comme la SCPI Eden, et suivez un processus 100 % digitalisé en quelques clics.
Vous accédez à un espace personnel avec votre portefeuille, vos versements, vos dividendes et l’historique des performances de vos investissements, grâce à un reporting digitalisé.
Les documents fiscaux (IFU, reportings, bulletins trimestriels) sont disponibles directement en ligne. La gestion reste entièrement déléguée, même pour les investissements à l’étranger.
Que vous soyez expatrié, résident ou simplement curieux d’investir à l’étranger, tout est conçu pour faciliter la gestion de vos parts.
Comme tout placement, les SCPI internationales présentent certains risques : fiscaux, géopolitiques ou administratifs. Une bonne gestion permet toutefois de les anticiper et de les maîtriser.
Même si la plupart des SCPI investissent dans la zone euro (donc sans risque de change), certaines peuvent exposer à des monnaies non-euro (zloty polonais, livre sterling...).
Par ailleurs, les régimes fiscaux ou juridiques locaux peuvent évoluer et impacter la rentabilité ou la revente des actifs. D’où l’importance d’une gestion experte.
Investir dans une SCPI internationale implique une fiscalité plus technique, notamment en cas de déclaration manuelle. Mais rassurez-vous : la société de gestion s’occupe de l’essentiel (calculs, IFU, fiches explicatives) pour simplifier votre suivi et vos déclarations.
La France a signé des accords fiscaux avec la plupart de ses voisins européens. Ces conventions permettent d’éviter aux résidents français de payer deux fois l’impôt sur les loyers perçus via une SCPI étrangère.
La France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays européens, comme :
Ces accords permettent d’éviter que les revenus fonciers ne soient taxés deux fois. Le principe le plus courant : vous déclarez le revenu, mais bénéficiez d’un crédit d’impôt* égal à l’impôt étranger payé.
La SCPI Eden applique ce mécanisme automatiquement et vous fournit les documents nécessaires pour votre déclaration fiscale. Pratique quand le moment est venu de déclarer vos revenus à l'étranger.
Contrairement aux idées reçues, investir à l’étranger via une SCPI ne coûte pas forcément plus cher. Les frais sont comparables à ceux d’une SCPI française et toujours indiqués dans les documents réglementaires. Une bonne raison de s'intéresser à ce type de placement.
Les SCPI internationales ne sont pas forcément plus chères que les SCPI françaises.
Avec la SCPI Eden, il n’y a pas de frais de souscription (d’autres frais s’appliquent), et les frais de gestion sont intégrés dans le fonctionnement courant, comme pour toute SCPI.
Les frais de cession, le cas échéant, restent faibles et sont précisés dans le Document d’Information Clé (DIC).
Prenez le temps d’analyser les frais (gestion, souscription, revente) mais aussi :
Tous ces éléments sont détaillés dans les documents réglementaires fournis par la SCPI (note d’information, DIC, bulletins trimestriels).
Avec la SCPI Eden, vous accédez à une SCPI paneuropéenne, offrant une sélection diversifiée d'actifs, pilotée par une société de gestion reconnue : Advenis REIM, filiale du groupe Advenis.
La SCPI Eden sélectionne rigoureusement des actifs professionnels solides dans des zones à fort potentiel, tout en proposant une souscription 100 % en ligne, fluide et transparente.
En plus de cette stratégie avantageuse, vous bénéficiez également :
Découvrez l’épargne immobilière 100 % en ligne avec la SCPI Eden, et ouvrez votre portefeuille à l’Europe. Inscrivez-vous sur la plateforme Eden.
Investir dans une SCPI à l’étranger est aujourd’hui une stratégie accessible, simple à mettre en place et potentiellement très pertinente dans une optique de diversification patrimoniale. Elle vous permet d’élargir votre champ d’action au-delà des frontières françaises, d’explorer des marchés immobiliers dynamiques et de profiter de régimes fiscaux souvent plus avantageux, une différence de taille à ne pas négliger !
Mais comme tout investissement, cela nécessite une bonne compréhension des enjeux (fiscaux, économiques, administratifs) et une sélection rigoureuse des actifs proposés. C’est là que la SCPI Eden fait la différence : en vous offrant une souscription 100 % en ligne, des informations claires, et une exposition européenne soigneusement pilotée par Advenis REIM, elle vous permet de passer à l’action avec confiance.
Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente de vos parts dépend de l’existence d’une contrepartie.
Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, selon les conditions de marché, le taux d’occupation des immeubles, et la stratégie de gestion.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant toute souscription, prenez connaissance des documents réglementaires : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts, rapport annuel.
Pour savoir si cette solution d’épargne est adaptée à votre profil, nous vous recommandons de consulter un conseiller professionnel agréé.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur durant l'année en cours.
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