Anticiper votre retraite, ce n’est pas seulement une question d’épargne : c’est un véritable projet de vie. Et face à la baisse progressive du niveau des pensions, de plus en plus d’épargnants cherchent des solutions complémentaires, capables d’offrir stabilité, visibilité et rendement. Parmi elles, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) tirent leur épingle du jeu.
Investir dans une SCPI permet de se constituer, au fil du temps, un revenu potentiel régulier issu de l’immobilier, sans en subir les contraintes de gestion. Pour les jeunes actifs qui veulent prendre une longueur d’avance comme pour les retraités désireux d’optimiser leur patrimoine, la SCPI représente un outil à la fois souple, durable et accessible. Dans cet article, découvrons ensemble pourquoi les SCPI peuvent être un allié stratégique pour bien vivre votre retraite et comment les intégrer à votre stratégie patrimoniale dès aujourd’hui.
Face à la baisse progressive du niveau moyen des pensions, de plus en plus d’épargnants cherchent à bâtir une stratégie de revenus alternatifs. Les SCPI offrent une réponse pertinente.
Le système de retraite par répartition, pilier historique du modèle français, traverse une période de déséquilibre. L’évolution démographique (vieillissement de la population, déséquilibre entre actifs et retraités) entraîne une baisse progressive du taux de remplacement. En clair : le revenu perçu une fois à la retraite représente une part de plus en plus réduite du dernier salaire. Cette situation oblige les futurs retraités à rechercher des solutions complémentaires.
L’objectif principal d’un investissement en SCPI pour la retraite est de générer des revenus complémentaires réguliers. Ces revenus, sous forme de dividendes issus des loyers perçus par la SCPI, permettent de maintenir un niveau de vie stable après la cessation d’activité. C’est un excellent levier pour compenser la baisse des pensions, en particulier si l’investissement est anticipé plusieurs années avant le départ en retraite.
Les SCPI de rendement investissent dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique…). Elles collectent les loyers auprès des locataires et redistribuent une part de ces revenus aux associés. Le tout sans contrainte de gestion pour l’investisseur. Ce mécanisme permet de percevoir un revenu potentiel stable et mutualisé, trimestre après trimestre.
Contrairement à l’achat immobilier classique, les SCPI permettent d’investir sans avoir besoin d’un capital conséquent ni de passer par une banque pour un prêt. Il est possible d’investir à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Ce caractère accessible rend les SCPI particulièrement intéressantes pour les jeunes actifs, les cinquantenaires en phase de préparation ou les retraités souhaitant réinvestir une épargne disponible.
L’un des attraits majeurs des SCPI réside dans leur souplesse fiscale. Plusieurs stratégies permettent de limiter l’impact de l’impôt sur les revenus perçus.
Les revenus fonciers issus d’une SCPI détenue en direct sont imposés selon le régime réel. Ce régime permet de déduire un certain nombre de frais et de charges : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux… réduisant ainsi le revenu net imposable.
Investir en SCPI via la nue-propriété permet d’acheter des parts à prix réduit et d’éviter toute fiscalité sur les loyers pendant la durée du démembrement (souvent 5 à 15 ans). Au terme, l’investisseur récupère la pleine propriété, sans impôt payé durant la période et le versement des dividendes correspondant à la valeur en pleine propriété.
Certaines SCPI investissent dans des pays où la fiscalité est plus favorable (ex. : Pays-Bas, Allemagne). Grâce aux conventions bilatérales, les revenus peuvent être exonérés d’impôts en France, ou bénéficier d’un crédit d’impôt.
Préparer votre retraite passe souvent par un arbitrage entre différents produits d’épargne à long terme. Le PER (Plan Épargne Retraite) et la SCPI répondent à des logiques différentes, mais peuvent aussi se compléter dans une stratégie patrimoniale globale. À vous de définir vos objectifs : avantage fiscal immédiat, revenu progressif, ou combinaison des deux ?
Le Plan Épargne Retraite permet de déduire les sommes versées de votre revenu imposable, dans la limite des plafonds en vigueur. C’est un levier efficace pour réduire votre impôt aujourd’hui, notamment si vous êtes fortement fiscalisé. En contrepartie, les fonds sont bloqués jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé, et fiscalisés au moment de la sortie.
En investissant en SCPI, vous pouvez commencer à percevoir des revenus potentiels dès l’acquisition (après délai de jouissance). Ces revenus locatifs sont distribués trimestriellement, et constituent un complément de revenu progressif, utilisable avant ou pendant la retraite.
Astuce retraite : en réinvestissant systématiquement ces distributions dans l’achat de nouvelles parts, vous augmentez significativement la base de capital placée. À l’horizon de votre départ à la retraite, ce mécanisme de capitalisation par réinvestissement peut conduire à des revenus potentiels plus élevés, créant ainsi une rente plus confortable et durable.
Il est tout à fait possible de cumuler un PER et des SCPI : profiter d’une déduction fiscale aujourd’hui en investissant dans un PER, tout en orientant ce capital vers des SCPI en unités de compte. Cette stratégie combine efficacité fiscale et constitution d’une rente immobilière, idéale pour une retraite maîtrisée.
On peut également choisir d’investir séparément dans les deux produits en mettant en place des versements programmés (VP) sur chacun :
Cette double approche vous permet d’ajuster vos contributions selon votre budget et vos objectifs, tout en diversifiant vos leviers de préparation retraite.
Toutes les SCPI ne se valent pas pour cet objectif. Certains critères méritent une attention particulière.
Elles visent à distribuer un complément de revenu régulier, en investissant dans des immeubles loués à des entreprises. Leur objectif est de maximiser le taux de distribution* tout en limitant la vacance locative.
Certaines SCPI se concentrent sur des domaines comme la santé, la logistique, le commerce ou l’hôtellerie. Elles offrent un positionnement différenciant, mais peuvent être plus sensibles à certaines conjonctures économiques.
Pour la retraite, mieux vaut privilégier des SCPI gérées par des sociétés reconnues, disposant d’un historique de performance stable et d’un parc immobilier bien diversifié pour limiter la vacance locative.
Intégrer les SCPI dans sa stratégie retraite nécessite de choisir la bonne méthode d’investissement, mais aussi le bon partenaire. Il est essentiel de s’appuyer sur une société de gestion expérimentée, disposant d’un historique de performance solide, d’une politique claire de distribution des revenus, et d’une gestion rigoureuse des actifs. Avant d’investir, prenez également le temps d’analyser le prix de souscription, les frais de gestion annuels, et le délai de jouissance applicable, car ces éléments influencent directement la rentabilité nette de votre placement.
Selon votre profil (âge, situation fiscale, horizon de placement), différentes options sont possibles pour acquérir des parts de SCPI. Voici les principales.
C’est la méthode la plus simple pour percevoir rapidement un revenu complémentaire. Vous achetez des parts avec votre épargne disponible, et commencez à percevoir des loyers une fois le délai de jouissance écoulé (généralement 3 à 6 mois). Cette approche convient particulièrement aux personnes proches de la retraite ou déjà retraitées, qui souhaitent activer une rente immobilière sans recours au crédit.
Acheter des SCPI à crédit permet d’utiliser l’effet de levier pour investir un montant plus important que votre apport initial. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut être fiscalement avantageux. C’est une stratégie adaptée aux épargnants encore actifs, avec une capacité d’endettement et un horizon de placement à long terme (10 à 15 ans).
Certaines SCPI sont accessibles via des contrats d’assurance-vie ou plans d’épargne retraite (PER), sous forme d’unités de compte. Ces enveloppes offrent un cadre fiscal favorable : report d’imposition, fiscalité réduite en cas de rachat après 8 ans (assurance-vie), ou déduction des versements à l’entrée (PER). C’est une solution souple pour préparer sa retraite tout en optimisant la fiscalité des revenus perçus.
Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, mais que vous souhaitez préparer sereinement votre retraite, le démembrement de propriété peut être une opération intéressante. C’est une méthode souvent méconnue du grand public, mais qui permet d’investir de manière optimisée… et en douceur.
Le démembrement est une technique qui consiste à séparer temporairement deux droits attachés à la propriété d’un bien ou d’une part de SCPI :
En tant qu’investisseur, vous achetez uniquement la nue-propriété (en profitant de parts à prix réduit), sans recevoir de revenus pendant quelques années (souvent 5 à 15 ans, mais vous êtes libre de choisir la durée de démembrement). Une fois la période écoulée, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, et donc les revenus associés, sans frais supplémentaires.
Pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez pas de loyers, donc vous n’êtes pas imposé. À la retraite, vous retrouvez la pleine propriété et commencez à toucher des revenus, sans avoir payé d’impôt pendant la phase de constitution du patrimoine.
Ce mécanisme s’adresse aux personnes qui peuvent attendre quelques années avant de percevoir des revenus potentiels. En contrepartie, elles bénéficient d’un prix d’achat décoté, d’une fiscalité allégée, et d’un rendement potentiel optimisé sur le long terme.
Comme tout placement immobilier, la SCPI à rendement mensuel comporte des risques. Cette dernière partie vous aide à bien cerner les limites de ce type d’investissement : vacance locative, perte en capital, liquidité… autant d’éléments à intégrer dans votre réflexion patrimoniale.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Préparer votre retraite est d’autant plus efficace si l’on commence tôt. Les SCPI permettent une entrée progressive et flexible dans cette logique patrimoniale.
Plus vous investissez tôt, plus les loyers sont réinvestis, plus le capital potentiel augmente. L’effet de levier temporel joue en votre faveur sur le long terme.
Il est possible de panacher les modes de détention et les types de SCPI pour répartir les risques : SCPI classiques, SCPI européennes, SCPI en démembrement, ou SCPI logées dans un PER ou une assurance-vie.
Avec une SCPI bien choisie, vous disposez d’une source de revenus autonome, durable, et décorrélée des aléas du système public. C’est une manière concrète de sécuriser votre niveau de vie futur.
Anticiper votre retraite avec les SCPI, c’est faire le choix d’un placement tangible, flexible et potentiellement performant. En adaptant la stratégie à votre âge, à votre horizon et à votre fiscalité, vous pouvez construire un revenu complémentaire régulier, sans les contraintes de l’immobilier locatif traditionnel.
Les SCPI vous offrent la possibilité d’investir à votre rythme, de diversifier votre patrimoine, et de préparer sereinement l’avenir. La SCPI Eden, avec son approche experte, humaine et transparente, est conçue pour accompagner les investisseurs dans cette transition patrimoniale essentielle.
Communication publicitaire
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans. La liquidité n’est pas garantie, la revente pouvant prendre du temps et ne pas toujours se faire à la valeur initiale.
Les revenus potentiels ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon la conjoncture immobilière, le taux d’occupation, ou la gestion des locataires. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Avant toute souscription, il est essentiel de lire les documents réglementaires : DIC (Document d’Information Clé), note d’information, statuts, rapport annuel, bulletin de souscription. Les SCPI sont encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Pour savoir si ce placement correspond à votre profil, nous vous conseillons de prendre contact avec un conseiller financier habilité.
*Division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
