L’immobilier attire toujours autant les épargnants à la recherche de revenus réguliers et d’un placement tangible. Vous souhaitez diversifier votre épargne dans l’immobilier sans acheter de bien en direct ? Deux options s’offrent à vous : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Mais entre ces deux véhicules d'investissement, le choix peut sembler flou. Ces deux placements, aussi connus sous le nom de « pierre-papier », permettent d’investir dans l’immobilier de façon souple, progressive et sans gestion locative. Mais leurs modes de fonctionnement, leur fiscalité et leurs performances diffèrent sensiblement.
Dans cet article, vous allez comprendre les points communs et les différences entre SCPI et OPCI, évaluer les avantages et les risques de chaque solution selon votre profil, et être capable de faire un choix éclairé selon vos objectifs patrimoniaux.
Avant de comparer les deux solutions, commençons par une définition claire.
La SCPI est un placement collectif permettant d’investir dans de l’immobilier physique, principalement à usage professionnel (bureaux, commerces, santé…). L’investisseur devient associé et perçoit des revenus potentiels issus des loyers encaissés. Les SCPI sont gérées par des sociétés réglementées qui prennent en charge toute la gestion, moyennant des frais de gestion.
L’OPCI combine plusieurs classes d’actifs : immobilier physique, actions de sociétés immobilières cotées et produits financiers. Il est structuré sous forme de SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) ou de FPI (Fonds de Placement Immobilier), et vise une liquidité plus forte que la SCPI, grâce à la part investie en instruments financiers.
SCPI et OPCI sont deux formes de placement immobilier collectif, mais elles ne reposent pas sur les mêmes structures, ni les mêmes objectifs. Ce premier tour d’horizon vous permet de mieux comprendre ce qui les distingue fondamentalement.
Les SCPI détiennent exclusivement de l’immobilier locatif physique (bureaux, commerces, santé…). Elles distribuent les loyers perçus sous forme de revenus fonciers. Les parts de SCPI peuvent être peu liquides, car la revente dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. Mais si tout se passe bien, vous pouvez vendre vos parts en quelques mois.
Les OPCI combinent de l’immobilier (60 à 90 %), des actions cotées, des obligations et des produits de trésorerie. La part investie en actions ou en obligations est appelée « poche financière » ou « poche de valeurs mobilières ». Elle vient compléter l’immobilier, pour rendre le placement plus flexible et liquide. Elle apporte aussi une part de volatilité.
L’OPCI peut séduire les investisseurs à la recherche d’un produit plus liquide, diversifié et souple. Voici les principaux atouts à considérer.
Grâce à la poche de valeurs mobilières, l’OPCI permet des rachats plus rapides que la SCPI, dont les parts sont revendues sur un marché secondaire.
Certains OPCI sont accessibles dès quelques centaines d’euros. S’ils sont logés dans une assurance-vie, les gains bénéficient d’une fiscalité allégée (flat tax ou barème après 8 ans).
L’OPCI combine plusieurs classes d’actifs (immobilier, actions, obligations), ce qui peut réduire les risques conjoncturels sur un seul secteur.
Produit phare de la pierre-papier, la SCPI continue d’attirer pour sa stabilité et sa capacité à générer des revenus potentiels réguliers. Voici pourquoi de nombreux épargnants se tournent vers cette solution.
Les loyers perçus sont redistribués trimestriellement, parfois même mensuellement. La visibilité sur le revenu potentiel est un vrai point fort pour les investisseurs en recherche de stabilité.
Le patrimoine est constitué d’immeubles physiques, visibles, gérés par des professionnels. C’est un investissement tangible.
Santé, logistique, bureaux, zones européennes… Le choix de SCPI s’est étoffé et permet de s’aligner avec vos convictions ou objectifs de diversification.
Frais d’entrée, de gestion ou encore de sortie… il est essentiel de bien analyser les frais liés à chaque placement.
Les deux placements appliquent des frais annuels de gestion : entre 8 % et 10 % des loyers perçus pour les SCPI et compris entre 0,7 % et 1,3 % de l’actif net pour les OPCI (sources Meilleur Taux Placement et ASPIM).
Les SCPI peuvent générer des frais à la revente si elle se fait à un prix inférieur ou via un marché secondaire peu liquide. L’OPCI, logé dans une assurance-vie, n’a pas de frais de sortie spécifiques, mais les frais du contrat s’appliquent.
Chaque placement a ses spécificités fiscales, selon son mode de détention et le profil de l’épargnant.
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux. Si les parts de SCPI sont détenues en direct, la fiscalité peut être allégée via le régime réel (déduction des charges).
Dans les deux cas, les revenus sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf en cas d’investissement via assurance-vie ou d’investissement dans une SCPI 100% européenne hors de France comme la SCPI Eden.
Derrière chaque sigle se cachent des portefeuilles bien différents.
Les SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire physique : immeubles de bureaux, centres médicaux, commerces… ou résidentiel.
L’OPCI est composé de :
Cette composition génère plus de volatilité, mais aussi plus de réactivité en cas de retrait.
Tout placement comporte une part de risque. Voici les risques à mettre en regard pour ces deux placements.
La revente peut prendre du temps. De plus, une vacance locative impacte directement les revenus distribués.
L’exposition aux marchés financiers rend l’OPCI plus sensible aux aléas économiques (baisse des actions foncières, taux d’intérêt…).
L’un ou l’autre ne doit pas être choisi à la légère. Il faut tenir compte de votre horizon, de votre besoin de revenu régulier, et de votre appétence à la volatilité.
Le bon choix dépend avant tout de vos objectifs, de votre horizon de placement, et de votre tolérance au risque.
C’est la solution privilégiée pour ceux qui veulent percevoir des revenus locatifs stables, sans gestion à assurer.
Elle peut compléter un portefeuille via une assurance-vie, avec une liquidité renforcée et un billet d’entrée souvent plus faible.
Prenez aussi en compte la société de gestion, sa transparence, son historique de performance, et les documents réglementaires (DIC, rapport annuel…).
Vous hésitez encore ? Ce tableau récapitulatif vous aide à y voir plus clair.
En résumé, les SCPI sont particulièrement adaptées aux investisseurs en quête de stabilité et de revenus potentiels réguliers. Les OPCI, quant à eux, sont plus souples et conviennent bien aux enveloppes comme l’assurance-vie.
SCPI ou OPCI : il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Il y a celle qui vous correspond. Les SCPI offrent une stabilité précieuse pour ceux qui souhaitent bâtir un revenu potentiel régulier sur le long terme. Les OPCI séduisent par leur liquidité et leur diversification.
En vous posant les bonnes questions (objectifs de revenus, horizon de placement, sensibilité au risque), vous pourrez opter pour le véhicule le plus adapté à votre projet.
La SCPI Eden vise à vous offrir une performance durable et accessible, en toute transparence. Et si c’était le moment d’ajouter une brique solide à votre stratégie patrimoniale ?
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L’investissement en SCPI ou OPCI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Ces produits ne sont pas garantis et leur performance passée ne préjuge pas de la performance future. Il s’agit de placements de long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans.
La liquidité des parts n’est pas immédiate, notamment pour les SCPI, où la revente peut prendre du temps. Pour les OPCI, la part investie en instruments financiers implique une volatilité accrue. Voici les différents risques détaillés :
Risque de perte en capital
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Risque de marché
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Risque lié à l’effet de levier
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Risque de conflit d’intérêts
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
Risque de liquidité
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
Risque de change
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Risque ESG et de durabilité
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Autres risques
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Avant toute souscription, il est indispensable de lire attentivement la documentation réglementaire (DIC, statuts, rapport annuel, note d’information). Les sociétés de gestion sont soumises au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Il est recommandé de vous faire accompagner par un conseiller en investissement financier (CIF) pour valider la cohérence de ce placement avec votre situation personnelle.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
