Vous souhaitez diversifier votre patrimoine, préparer votre retraite ou maîtriser votre fiscalité ? Associer assurance vie et SCPI peut être une solution particulièrement efficace. En combinant les atouts de ces deux placements, vous accédez à un investissement immobilier clé en main, logé dans un cadre fiscal avantageux*.
Encore peu connu, ce mécanisme séduit pourtant de plus en plus d’épargnants à la recherche de rendement potentiel et de simplicité de gestion. Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne une SCPI intégrée dans un contrat d’assurance vie, quels sont les avantages à en tirer, les points de vigilance à avoir en tête, et comment bien choisir son contrat. Une solution accessible, souple, et performante… à condition de bien en comprendre les règles.
Avant de rentrer dans le détail, rappelons ce qu’est une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un véhicule d’investissement collectif permettant d’acheter des parts d’un portefeuille d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé…). Vous percevez ensuite une quote-part des loyers potentiels générés, sous forme de dividende régulier (la plupart du temps, chaque trimestre).
Dans le cadre d’une assurance vie multisupport, vous pouvez souscrire à certaines SCPI via la catégorie dite des unités de compte. Concrètement, l’assureur acquiert des parts de SCPI pour votre compte, et les intègre à votre contrat aux côtés d’autres supports (fonds euros, actions, OPCVM…).
L’objectif ? Diversifier votre épargne, bénéficier d’un rendement potentiellement plus élevé qu’un fonds en euros, et structurer votre patrimoine dans une enveloppe fiscale avantageuse. Contrairement à un achat en direct, vous ne détenez pas vous-même les parts : c’est l’assureur qui en a la propriété juridique, mais vous en êtes le bénéficiaire économique.
Intégrer des SCPI dans une assurance vie présente plusieurs avantages majeurs, à la fois fiscaux, patrimoniaux et pratiques. Voici les principaux atouts à connaître :
Le principal avantage est fiscal. Tant que vous ne réalisez pas de rachat, les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés (sous conditions, notamment la durée de détention). À la sortie, vous bénéficiez :
C’est donc souvent plus avantageux que la fiscalité des revenus fonciers en direct, qui peut atteindre 45 % + prélèvements sociaux.
Autre atout : la transmission. Grâce à la clause bénéficiaire du contrat, le capital transmis à vos proches peut sortir du cadre de la succession. Cela permet une grande souplesse dans l’allocation et un gain potentiel en droits de succession, dans la limite des abattements.
L’assurance vie offre aussi un cadre souple de gestion patrimoniale. Vous pouvez :
C’est donc une solution pertinente pour les investisseurs qui souhaitent gérer leur patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion locative ou des démarches liées à un achat direct.
La SCPI logée dans une assurance vie s’adresse particulièrement aux épargnants fortement imposés, qui recherchent un rendement potentiel stable, une fiscalité maîtrisée, et une solution clé en main. Le ticket d’entrée reste accessible, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros selon les contrats.
Toutes les assurances vie n’intègrent pas des SCPI dans leur offre. Pour investir, vous devez vous tourner vers un contrat multisupport proposant ce type de placement. Certaines compagnies d’assurance ou plateformes en ligne mettent à disposition une sélection de SCPI éligibles en unité de compte.
Le ticket d’entrée pour les SCPI en assurance vie est généralement plus faible qu’en achat direct : on parle souvent de 500 à 1 000 € minimum par support.
Un exemple de répartition souvent conseillé pour un profil équilibré :
70 % fonds euros (sécurité), 30 % SCPI (performance potentielle et diversification).
Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour construire une stratégie patrimoniale cohérente avec vos objectifs à long terme (préparer un rachat, anticiper une transmission, chercher du rendement…).
Choisir entre investir en SCPI en direct ou via une assurance vie dépend de votre profil, de vos objectifs, de votre fiscalité et de vos préférences en matière de gestion. Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre :
Vous trouverez quelques exemples de profils :
L’un des grands intérêts d’investir en SCPI via une assurance vie, c’est la fiscalité différée. Tant que vous ne procédez à aucun rachat, les revenus fonciers générés par vos parts de SCPI ne sont pas imposés.
En cas de rachat partiel ou total, seule la part des gains (intérêts, dividendes) est soumise à l’imposition, selon l’ancienneté du contrat :
Contrairement aux SCPI détenues en direct, où les loyers potentiels sont imposés comme des revenus fonciers chaque année, le cadre de l’assurance vie permet de différer l’imposition jusqu’à la sortie.
Bon à savoir : la fiscalité sur les plus-values est également plus souple. En assurance vie, tout est intégré au contrat et suit la fiscalité globale des rachats.
L’investissement en SCPI via une assurance vie permet souvent de bénéficier de frais d’entrée plus faibles qu’en achat direct. On parle généralement de 2 à 5 %, voire 0, contre 8 à 10 % en direct généralement.
Mais d’autres frais peuvent s’ajouter :
Pour un versement de 10 000 € sur une SCPI via une assurance vie, voici un scénario typique :
Il est essentiel de comparer les contrats et de demander conseil pour mesurer l’impact des frais sur la rentabilité réelle.
Même si l’enveloppe de l’assurance vie offre de nombreux avantages, elle comporte aussi des contraintes à anticiper :
Si vous souhaitez en savoir un peu plus sur le sujet, regardez l'article dédié aux avantages et aux inconvénients des SCPI dans une assurance vie.
L’investissement en SCPI via une assurance vie combine les forces de deux véhicules puissants : la performance potentielle de la pierre-papier et la fiscalité de l’assurance vie.
C’est une solution particulièrement pertinente pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur portefeuille, transmettre un capital dans de bonnes conditions, ou générer des revenus potentiels au sein d’une enveloppe fiscalement intéressante.
Cependant, pour tirer pleinement parti de cette stratégie, il est crucial d’être bien accompagné : comparer les contrats, analyser les supports disponibles, évaluer les frais, et tenir compte de votre profil patrimonial.
Non, l’acquisition se fait via un support en unité de compte, intégré au contrat d’assurance vie. L’assureur sélectionne les SCPI partenaires accessibles dans son offre. L’investisseur ne peut donc pas acheter des parts de n’importe quelles SCPI : le choix est restreint.
Le prix de souscription est fixé par la société de gestion de la SCPI. Toutefois, dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, il est parfois inférieur au prix en direct grâce à une décote négociée par l’assureur. Ce prix s’applique à l’intégralité du montant investi sur ce support.
Oui, ce sont trois véhicules immobiliers distincts :
Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale, de vos objectifs de diversification, et de votre horizon de placement.
Tant qu’il n’y a pas de rachat, les revenus potentiels perçus (loyers, dividendes) ne sont pas soumis à l’impôt. À la sortie, seule la tranche des gains est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif. L’option applicable dépend de l’ancienneté du contrat. Après 8 ans, un abattement s’applique.
Trois niveaux de frais peuvent s’appliquer :
Il est essentiel de comparer ces coûts pour acquérir le meilleur équilibre entre rendement potentiel et frais.
Non. Contrairement à l’achat en direct où un marché secondaire peut exister, la revente en assurance vie passe uniquement par un rachat partiel ou total du contrat. La liquidité dépend donc du délai de traitement de l’assureur et non d’un marché libre.
La durée de détention recommandée est d’au moins 8 ans, notamment pour profiter des avantages fiscaux. Mais en pratique, un investissement long terme (10 à 15 ans) est préférable pour lisser les frais, absorber les cycles immobiliers et bénéficier pleinement du potentiel de rendement.
Non, elles sont gérées par la même société de gestion que les SCPI achetées en direct. Leur stratégie, leurs actifs, leur politique de distribution sont identiques. C’est le cadre de détention (et donc la fiscalité, la liquidité, les frais) qui diffère.
Pas du tout. Certains contrats permettent une entrée à partir de 1 000 ou 2 000 €. C’est un placement accessible, idéal pour les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine, sans gérer eux-mêmes un bien immobilier.
L’assurance vie permet aussi d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, via un biais patrimonial souple, sans gestion locative, ni souci de locataire, moyennant des frais.
Communication à caractère publicitaire
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers non cotés, qui comportent des risques :
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie expose à la fois aux risques propres aux SCPI (vacance locative, évolution du marché immobilier, frais) et à ceux du contrat d’assurance (règles de rachat, fiscalité, sélection de SCPI restreinte, performances variables selon la gestion du contrat).
Avant toute souscription, il est indispensable de consulter les documents réglementaires de la SCPI (DIC, statuts, bulletin trimestriel…) et les conditions générales du contrat d’assurance vie. L’Autorité des marchés financiers (AMF) recommande également de bien comprendre le fonctionnement du produit et de demander conseil auprès d’un professionnel qualifié.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
