Le PEA (Plan d’Épargne en Actions) demeure en 2025 l’une des enveloppes fiscales les plus avantageuses pour développer une épargne orientée actions européennes. De son côté, la SCPI s’impose comme un placement immobilier collectif permettant de percevoir des revenus potentiels et de diversifier un patrimoine immobilier. Deux outils puissants… mais qui ne répondent ni aux mêmes objectifs, ni au même cadre fiscal.
Beaucoup d’épargnants se demandent : peut-on investir en SCPI via un PEA ? Et si ce n’est pas possible, quelles sont les meilleures alternatives pour maîtriser sa fiscalité et bénéficier d’une exposition à l’immobilier ?
Cet article fait le point de manière structurée et pédagogique : règles d’éligibilité, fonctionnement du PEA, comparaison fiscale, alternatives (ETF immobiliers, SIIC), stratégies d’allocation, mais aussi limites et risques. L’objectif : vous aider à faire un choix d’investissement éclairé et aligné avec votre projet patrimonial, en gardant un regard prudent sur la liquidité, les frais, les performances et la cohérence globale de votre portefeuille. Faites appel à un conseiller patrimonial indépendant qui sera en mesure de vous accompagner, si besoin.
Investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via un PEA fait partie des questions les plus fréquentes chez les épargnants souhaitant combiner fiscalité maîtrisée et immobilier. Malheureusement, le cadre légal du PEA est strict et limite fortement les types de placements qu’il peut accueillir. Comprendre ces contraintes est idéal pour construire une stratégie d’épargne cohérente et identifier les meilleures alternatives immobilières hors PEA. Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, ni au PEA-PME.
Cela concerne :
Parce que le PEA est réservé aux actions européennes et aux OPCVM/ETF respectant un quota d’au moins 75 % d’actions européennes.
Or, une SCPI est juridiquement une société civile, qui investit dans de la pierre papier (immobilier non coté) et ne répond pas à ces critères.
Les SCPI peuvent être détenues via :
La SCPI Eden (capital variable, sans frais d’entrée, d’autres frais s’appliquent) peut être souscrite en direct et via un contrat assurance-vie, mais pas au sein d’un PEA.
Le PEA est un plan d’épargne réglementé très apprécié pour investir en actions européennes ou en fonds/ETF composés majoritairement d’actions, dans un cadre fiscal avantageux. Mais son fonctionnement repose sur des règles précises qui excluent certains placements, notamment l’immobilier non coté comme les SCPI. Revenir sur son architecture et ses limites permet de mieux comprendre pourquoi le PEA n’est pas conçu pour accueillir de la pierre papier.
Un PEA ne peut donc pas remplacer un investissement SCPI, mais il peut le compléter.
Le PEA séduit grâce à une fiscalité particulièrement attractive, surtout au-delà de cinq ans de détention. Cette enveloppe constitue un outil puissant pour capitaliser en bourse tout en réduisant l’impact de l’impôt sur le revenu. Pour mieux comparer PEA et SCPI, il est utile d’en rappeler les principales caractéristiques fiscales .
Permet d’investir dans :
Contrairement au PEA, les SCPI obéissent à un régime fiscal fondé sur la nature immobilière des revenus qu’elles distribuent. Ces règles peuvent varier selon que les immeubles sont situés en France ou en Europe, ou selon l’enveloppe utilisée (direct, assurance-vie, compte-titres). Bien comprendre cette fiscalité aide à choisir le mode de détention le plus adapté.
Selon la SCPI (ex : européennes), application :
La SCPI Eden étant à capital variable et investie en Europe, cette dimension doit être prise en compte selon la situation fiscale de chaque investisseur.
Le marché des SCPI est particulièrement riche et permet d’accéder à des stratégies variées : rendement, fiscalité, thématiques, Europe… Pour comparer chaque option au PEA ou à d’autres placements financiers, il est utile de connaître les grandes familles de SCPI et leurs spécificités.
Même si les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, plusieurs solutions permettent d’intégrer une exposition immobilière dans cette enveloppe : foncières cotées, ETF immobiliers européens ou OPCVM thématiques. Ces alternatives reposent sur des actifs financiers cotés, plus volatils que la pierre papier, mais cohérents avec les règles du PEA.
Avantages : liquidité, transparence, fiscalité du PEA
Inconvénients : forte volatilité, sensibilité aux “taux”
ETF répliquant un indice de foncières européennes.
Permet une diversification immobilière dans le cadre du PEA.
Doivent respecter le quota d’actions PEA.
Non éligibles (mais souvent confondus)
Astuces d’allocation
Pour les épargnants qui souhaitent intégrer de la pierre papier dans leur stratégie malgré l’incompatibilité avec le PEA, plusieurs leviers existent : assurance-vie, achat en direct, démembrement temporaire, diversification sectorielle… Construire un investissement en SCPI suppose d’ajuster l’enveloppe, les frais et les indicateurs de gestion à ses objectifs patrimoniaux.
Options possibles :
Peut convenir aux épargnants à TMI élevé, sans besoin de revenus immédiats :
Peut convenir pour :
Comme tout placement immobilier, les SCPI ne garantissent ni le capital investi, ni le niveau futur de dividendes. Plusieurs risques peuvent impacter la distribution et le rendement potentiel :
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur. En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Il s’agit de cas donnés à titre d’exemples qui ne constituent pas une recommandation personnalisée.
Portefeuille : ETF actions + ETF immobilier européen PEA éligible.
Objectif : croissance à long terme.
SCPI en assurance-vie + arbitrages progressifs.
Objectif : revenu potentiel stable.
Nue-propriété sur 5-10 ans.
Objectif : capitalisation sans fiscalité intermédiaire.
En 2026, SCPI et PEA demeurent deux outils complémentaires, mais non superposables. Le PEA conserve son statut d’enveloppe fiscalement avantageuse pour développer une épargne actions, tandis que les SCPI offrent une exposition directe à l’immobilier non coté, un autre moteur patrimonial, davantage orienté revenus et diversification. Si les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, il existe toutefois des alternatives dans l’enveloppe (ETF immobiliers, SIIC, OPCVM spécialisés), ainsi que de nombreuses stratégies hors PEA pour investir dans l’immobilier papier : assurance-vie, pleine propriété, nue-propriété, usufruit temporaire, voire crédit immobilier.
L’essentiel est de choisir la solution adaptée à votre horizon de placement, à votre fiscalité et au rôle que vous souhaitez donner à l’immobilier dans votre patrimoine.
La plateforme Eden offre un environnement pédagogique et transparent pour construire un portefeuille aligné avec vos objectifs.
1. Pourquoi les SCPI ne sont-elles pas éligibles au PEA ?
Parce que le PEA est une enveloppe réglementée destinée aux actions européennes et aux fonds/ETF investis à 75 % minimum en actions. Les SCPI, elles, sont des sociétés civiles de placement immobilier, détenant de l’immobilier non coté : elles ne respectent donc pas les critères d’éligibilité PEA.
2. Les SCPI seront-elles éligibles au PEA en 2026 ?
Non. Aujourd’hui, aucune évolution réglementaire ne prévoit une éligibilité des SCPI au PEA bancaire, au PEA assurance ou au PEA-PME.
Pour investir en SCPI, il faut passer par l’assurance-vie, un compte-titres ou un achat en direct.
3. Peut-on détenir des SCPI via un PEA assurance ?
Non. Même si le PEA est hébergé dans une assurance-vie, la liste des supports reste établie par la Loi : les SCPI en sont exclues.
4. Peut-on loger des SCPI dans un PEA-PME ?
Toujours pas. Le PEA-PME vise les PME/ETI européennes. Une SCPI, même si elle investit en Europe, reste une société civile, donc non éligible.
5. Quelles alternatives immobilières peut-on loger dans un PEA ?
Plusieurs solutions permettent une exposition immobilière indirecte dans un PEA :
Mais ces supports restent plus volatils que les SCPI.
6. Pourquoi les ETF immobiliers sont-ils plus volatils que les SCPI ?
Parce qu’ils investissent dans des foncières cotées : leur prix varie selon les marchés financiers, les taux d’intérêt, et les cycles économiques.
Les SCPI, elles, reposent sur des loyers et des immeubles, avec des variations généralement plus lentes.
7. L’assurance-vie permet-elle d’investir en SCPI ?
Oui, à condition que la SCPI soit disponible dans le contrat.
L’épargnant bénéficie alors du cadre fiscal de l’assurance-vie, mais doit prendre en compte :
8. SCPI ou PEA : comment choisir ?
Cela dépend de votre objectif d’épargne :
Les deux placements sont complémentaires dans une stratégie patrimoniale cohérente.
9. SCPI et PEA peuvent-ils être combinés dans une même stratégie ?
Oui. Beaucoup d’épargnants utilisent le PEA pour la croissance du capital (actions, ETF) et les SCPI pour des revenus potentiels réguliers et une exposition à la pierre papier. C’est une façon de diversifier le portefeuille et d’équilibrer risque / performance / visibilité.
10. Quel est le “meilleur” support pour acheter des SCPI si ce n’est pas le PEA ?
Le support dépend de l’objectif :
11. Pourquoi certaines personnes préfèrent les SCPI plutôt qu’un PEA ?
Parce que les SCPI offrent :
Le PEA répond à d’autres besoins : performance actions, fiscalité avantageuse, liquidité plus forte.
12. Peut-on investir en SCPI à crédit si elles ne sont pas éligibles au PEA ?
Oui, contrairement au PEA, il est possible de financer l’achat de SCPI via un crédit immobilier ou un prêt personnel. Cela peut créer un effet de levier, mais nécessite une analyse rigoureuse du cash-flow et du risque.
13. Existe-t-il des SCPI “spécial PEA” ?
Non. Aucun véhicule n’a été conçu pour rendre les SCPI éligibles au PEA.
Mais certains investisseurs utilisent des ETF immobiliers ou des foncières européennes pour compléter leur exposition immobilière dans le plan.
14. Les SCPI européennes sont-elles une alternative intéressante au PEA ?
Elles peuvent offrir :
Elles sont toutefois soumises à une fiscalité spécifique (retenues à la source, conventions bilatérales).
15. Les SCPI peuvent-elles remplacer un PEA pour préparer la retraite ?
Non : elles répondent à un autre besoin.
Les deux outils peuvent être utilisés ensemble dans une stratégie de préparation à la retraite.
16. Pourquoi dit-on que la mutualisation du risque rend les revenus des SCPI plus stables ?
Parce qu’une SCPI répartit son parc immobilier sur plusieurs immeubles, secteurs (santé, logistique, bureaux…) et locataires. En cas de difficulté sur un actif, l’impact sur le revenu distribué est souvent moins marqué qu’en immobilier locatif individuel.
17. Peut-on acheter des SCPI via un compte-titres pour contourner l’inéligibilité au PEA ?
Oui. Le compte-titres est, avec l’assurance-vie, l’un des supports les plus utilisés pour acquérir des parts de SCPI. Il n’offre pas d’avantage fiscal, mais il est simple, flexible et sans contrainte réglementaire.
Informations réglementaires - Communication publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
L’investissement en parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif soumis à des risques spécifiques. Il s’agit d’un investissement de long terme, dont la performance n’est pas garantie. Les parts de SCPI ne sont pas éligibles au PEA ni au PEA-PME, conformément au cadre réglementaire applicable aux placements en actions européennes. Elles ne peuvent pas non plus être logées dans un PEA assurance.
Toute souscription doit être réalisée après avoir pris connaissance des documents réglementaires fournis par la société de gestion :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI est un placement à durée recommandée de 8 à 10 ans minimum. Les investissements en PEA comportent également des risques de perte en capital liés aux marchés financiers, à la volatilité des actions et à l’évolution des taux. Les avantages fiscaux du PEA sont soumis au respect des conditions légales de durée et de plafonds. Avant toute décision d’investissement, il est recommandé à l’investisseur d’évaluer : sa situation patrimoniale, ses objectifs, son horizon de placement, sa tolérance au risque, et, le cas échéant, de se faire accompagner pour analyser les implications fiscales et financières.
* La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
** Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Planifiez un échange de 30 minutes avec un conseiller Eden pour faire le point sur votre projet.
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