Si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous avez sûrement pensé à la distribution de revenus potentiels, au rendement, ou encore à l’absence de gestion directe. Mais vous avez peut-être oublié un sujet essentiel : la transmission. Que se passe-t-il en cas de décès du détenteur des parts de SCPI ? Qui devient propriétaire ou usufruitier ? Combien les héritiers devront-ils payer au titre de l’impôt sur la succession ? Et surtout, comment éviter les mauvaises surprises ?
Les parts de SCPI, comme tout bien immobilier, entrent automatiquement dans l’actif successoral. Elles sont donc soumises aux droits de succession, avec un traitement spécifique selon le lien de parenté, le montant transmis, ou encore l’âge du défunt. Le conjoint survivant peut parfois bénéficier d’une exonération, mais ce n’est pas le cas pour un enfant, un frère, une nièce ou un bénéficiaire désigné dans un montage patrimonial.
Pour l’épargnant, il est donc crucial d’anticiper cette étape. En planifiant un versement, une donation ou un démembrement, il est possible de réduire les frais, d’optimiser le montant transmis et de choisir la meilleure option applicable à votre situation.
À travers cet article, découvrez les règles générales, les solutions pour maîtriser la fiscalité* et les démarches à effectuer auprès de l’administration. Car bien partager, c’est aussi bien prévoir.
Personne n’a jamais vraiment envie d’y penser, mais un décès peut survenir brutalement, et ne rien anticiper peut engendrer des situations complexes pour les proches. Dans ce contexte, préparer la transmission de vos parts de SCPI est un acte de prévoyance aussi responsable que protecteur.
Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine successoral. Comme tout bien immobilier, elles seront transmises aux héritiers, et donc soumises aux droits de succession, parfois élevés selon la valeur des parts et le lien de parenté.
Certaines SCPI offrent cependant des mécanismes avantageux, comme le démembrement temporaire ou la donation anticipée, permettant d’adoucir l’impact fiscal. Anticiper cette transmission, c’est non seulement lisser la fiscalité, mais aussi garantir une meilleure répartition entre les héritiers.
À l’inverse, ne rien prévoir peut entraîner une revente forcée, une indivision conflictuelle, ou des prélèvements lourds. Organiser la transmission de vos SCPI, c’est donc avant tout une manière de protéger ceux que vous aimez.
Lorsqu’un associé d’une SCPI décède, les parts qu’il détient entrent dans l’actif successoral et doivent être évaluées à leur valeur au jour du décès. Elles peuvent alors être transmises :
Les héritiers peuvent choisir de conserver les parts ou de les vendre. En cas de conservation, les revenus potentiels de la SCPI (dividendes) seront distribués en fonction des droits de chacun, notamment en cas de démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété).
C’est le notaire qui gère l’intégration des SCPI dans la succession, en lien avec la société de gestion.
Les droits de succession sont calculés sur la valeur des parts au jour du décès. Le barème fiscal est le même que pour les autres biens, avec un taux pouvant aller jusqu’à 45 %, selon le lien de parenté (fiscalité en vigueur en juillet 2025).
Des abattements sont prévus par la loi, notamment :
Sans préparation, ces droits peuvent réduire significativement le capital transmis. Il est donc essentiel d’en tenir compte dans une stratégie patrimoniale globale.
Malgré cette fiscalité, les SCPI présentent de vrais atouts dans un contexte de succession :
Les SCPI offrent donc un cadre structuré et souple, adapté à de nombreuses configurations familiales.
Il existe plusieurs moyens de transmettre vos parts de SCPI de votre vivant, de manière anticipée :
Ces dispositifs permettent de réduire la base taxable, de bénéficier des abattements renouvelables (tous les 15 ans), et d’organiser une transmission progressive et maîtrisée.
Plusieurs stratégies peuvent permettre de maîtriser la fiscalité liée à la transmission des parts de SCPI :
Un notaire joue un rôle central dans cette organisation : il évalue la valeur des parts, les intègre dans la déclaration de succession, et peut vous accompagner pour différer la vente ou conserver les parts dans un cadre cohérent.
Pour aller plus loin, un conseil patrimonial personnalisé est souvent recommandé.
La préparation de la transmission est une étape clé de toute stratégie patrimoniale. C’est pourquoi la SCPI Eden est compatible avec les principaux dispositifs successoraux (démembrement, donation, assurance-vie…).
La plateforme Eden est 100 % digitale, pour un investissement simple et transparent. Protégez vos proches en anticipant la transmission de vos SCPI, grâce à une solution accessible, performante et adaptée à votre stratégie patrimoniale.
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La question successorale ne se résume pas à une charge administrative : elle engage des conséquences financières, fiscales et humaines pour ceux qui vous survivront. Mieux vaut ne pas la remettre à plus tard. En intégrant vos SCPI dans une stratégie patrimoniale réfléchie, vous pouvez éviter des frais excessifs, simplifier le partage entre les héritiers et assurer un montant transmis cohérent avec vos volontés.
Des solutions existent pour adapter votre transmission : donation en nue-propriété, démembrement avec réserve d’usufruit, intégration à un contrat d’assurance-vie, ou encore montage successoral spécifique avec un bénéficiaire désigné. Chaque cas est différent, mais les SCPI offrent une grande souplesse pour organiser la distribution du patrimoine de manière progressive et fiscalement maîtrisée.
La SCPI Eden est compatible avec les principaux mécanismes de transmission. Que vous soyez investisseur expérimenté, épargnant prévoyant ou simple parent souhaitant protéger un enfant, tirez le meilleur effet patrimonial de votre investissement, en toute transparence.
1. Quelle est la différence entre un propriétaire et un usufruitier dans une SCPI ?
Dans une SCPI, le propriétaire détient la pleine propriété des parts, tandis que l’usufruitier perçoit les revenus potentiels générés (dividendes) sans en posséder la valeur patrimoniale. Ce démembrement peut être mis en place à titre anticipé (donation, viager) ou au moment de la succession, selon le montage retenu.
2. Existe-t-il une décote sur les parts de SCPI transmises en démembrement ?
Oui. En cas de donation en nue-propriété, une décote est applicable sur la valeur de la part transmise. Le barème dépend de l’âge du donateur et de la période d’usufruit. Cette décote permet de réduire l’assiette taxable tout en conservant le potentiel de valorisation.
3. Quelle fiscalité s’applique aux parts de SCPI en cas de décès ?*
Les parts détenues par le défunt sont intégrées dans l’actif successoral et soumises aux droits de succession. L’administration fiscale calcule l’impôt selon la valeur vénale des parts au jour du décès. Des abattements sont prévus selon le lien de parenté. Il est donc essentiel d’anticiper pour ne pas atteindre le maximum fiscal possible.
4. Est-il possible de transmettre un lot de parts de SCPI à plusieurs héritiers ?
Oui. Une SCPI est composée de parts et donc elles sont divisibles : il est donc possible de procéder à un partage entre plusieurs bénéficiaires, à condition que chaque lot respecte les règles successorales. La répartition peut être définie par testament, ou selon les règles classiques du Code civil.
Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente de vos parts dépend de l’existence d’une contrepartie.
Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, selon les conditions de marché, le taux d’occupation des immeubles, et la stratégie de gestion.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant toute souscription, prenez connaissance des documents réglementaires : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts de la SCPI, rapport annuel. Pour savoir si cette solution d’épargne est adaptée à votre situation personnelle, nous vous recommandons de consulter un conseiller professionnel agréé.
*La fiscalité ne doit pas constituer votre objectif principal. La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur durant l’année en cours.
