En 2025, de plus en plus d’entreprises et de structures juridiques s’intéressent aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Traditionnellement plébiscitées par les particuliers, les SCPI offrent désormais aux personnes morales une solution souple et efficace pour investir dans l’immobilier sans supporter les contraintes de la gestion locative directe (moyennant des frais).
Une société disposant d’un excédent de trésorerie peut ainsi acquérir des parts de SCPI, percevoir des revenus financiers potentiels, maîtriser sa fiscalité* à l’IS et diversifier son patrimoine immobilier. Que ce soit en pleine propriété ou dans certains cas en usufruit temporaire, les SCPI représentent un placement structuré qui peut répondre à différents objectifs patrimoniaux à long terme : faire fructifier une trésorerie dormante, compléter un portefeuille de placements, préparer une transmission, ou encore stabiliser la gestion d’actifs.
Mais comment fonctionne réellement l’investissement en SCPI pour une personne morale ? Quels en sont les avantages, les contraintes fiscales et comptables, et les risques à anticiper ? Ce guide complet apporte des réponses précises et met en lumière les stratégies adaptées aux entreprises en 2025.
L’investissement immobilier via une SCPI n’est pas réservé aux particuliers. Une personne morale peut également souscrire des parts de SCPI, à condition que ses statuts l’y autorisent.
Les statuts juridiques compatibles incluent notamment les SARL, SAS, SCI à l’IS, ou encore certaines holdings. Il est cependant indispensable de vérifier que l’objet social de la société permet ce type de placement immobilier. Par exemple, une société dont l’objet est l’exploitation d’un commerce peut décider d’investir son excédent de trésorerie en SCPI, dès lors que cela ne contrevient pas à son cadre juridique.
L’administration fiscale encadre ces pratiques, et la société doit respecter le régime comptable et fiscal en vigueur. En pratique, investir dans une SCPI est particulièrement intéressant pour les entreprises générant un excédent de trésorerie qu’elles souhaitent fructifier à moyen ou long terme (durée de détention recommandée : 8 ans), plutôt que de le laisser dormir sur un compte bancaire à faible taux.
L’attrait des SCPI pour les sociétés repose sur plusieurs points clés.
Tout d’abord, elles permettent un placement immobilier sans les contraintes d’un immobilier locatif classique : pas de recherche de locataire, pas de baux à gérer, pas de travaux imprévus. La société de gestion s’occupe de tout (moyennant des frais).
Ensuite, elles offrent des revenus potentiels complémentaires réguliers. En pleine propriété, les distributions de loyers potentiels sont perçues chaque trimestre et intégrées au résultat imposable. Dans certains cas, un investissement en usufruit temporaire peut permettre d’augmenter rapidement les revenus potentiels, mais cette option reste limitée sur les plateformes de distribution.
Enfin, investir en SCPI permet une diversification : plutôt que de concentrer son excédent sur un seul compte bancaire ou un fonds en euros, l’entreprise accède à un portefeuille diversifié d’immeubles (santé, commerce, bureaux en France et en Europe), ce qui limite les risques liés à un actif unique.
La fiscalité* des SCPI pour une société est différente de celle des personnes physiques.
En cas de soumission à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus financiers potentiellement perçus sont intégrés au résultat imposable, selon le barème progressif applicable. Les sociétés bénéficient d’une exonération de prélèvements sociaux (contrairement aux particuliers).
Dans certains cas, un amortissement comptable est possible, notamment pour les parts détenues en usufruit, sur la durée du démembrement. Par ailleurs, certaines charges de gestion ou d’acquisition peuvent être déduites.
Une SCI à l’IS ou une holding patrimoniale peut également être un véhicule intéressant pour maîtriser la fiscalité*, en regroupant différents actifs et en préparant une stratégie patrimoniale de long terme.
L’article comptable varie selon la nature de la détention.
La comptabilisation dépend donc de la stratégie choisie et du cadre fiscal applicable.
Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI pour une société comporte des risques :
Ces risques doivent être pris en compte dans toute stratégie patrimoniale d’entreprise.
Une entreprise avec 300 000 € d’excédent de trésorerie peut, par exemple, investir en usufruit temporaire de SCPI sur 5 ans pour percevoir immédiatement un revenu financier net potentiel supérieur à un compte à terme bancaire. La société bénéficie d’un amortissement linéaire sur la période et évite les prélèvements sociaux.
Autre stratégie : une SCI holding qui achète des parts de SCPI en pleine propriété pour constituer un patrimoine immobilier de long terme, percevoir des dividendes, et profiter d’un rendement potentiel net supérieur à d’autres produits financiers.
Les SCPI européennes se développent, car elles offrent une diversification géographique et parfois une fiscalité* plus avantageuse grâce aux conventions fiscales (crédit d’impôt). Cela permet d’éviter la double imposition des revenus fonciers potentiels.
Toutefois, chaque situation étant spécifique, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal afin d’évaluer la pertinence de choisir une SCPI investissant en France ou en Europe selon la structure et le régime d’imposition de la société.
Souscrire en tant que personne morale nécessite quelques formalités : fournir un extrait Kbis, les statuts de la société, une pièce d’identité du gérant, et signer un bulletin de souscription au nom de l’entreprise.
Après l’acquisition des parts de SCPI, il existe un délai de jouissance (souvent de 3 à 6 mois) avant de percevoir des revenus potentiels. La société devient alors associée et reçoit les distributions prévues.
Le choix d’une société de gestion habituée à travailler avec des entreprises est déterminant pour assurer une expérience fluide et une communication claire.
Une SCI est une société civile immobilière qui sert avant tout à structurer un patrimoine détenu par plusieurs associés. Elle n’est pas en soi un produit d’investissement.
La SCPI, au contraire, est un véhicule collectif géré par une société de gestion, qui collecte des capitaux, acquiert des immeubles et redistribue les revenus potentiels.
Ces deux outils peuvent être complémentaires : une SCI patrimoniale peut détenir des parts de SCPI et profiter de leur rendement potentiel sans avoir à gérer directement les actifs. Attention toutefois au régime fiscal choisi : une SCI à l’IR ne présente pas les mêmes avantages qu’une SCI à l’IS.
Tout dépend de l’objectif patrimonial et du cadre fiscal.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut aider à déterminer la meilleure solution selon la situation de l’entreprise, la nature des excédents et la durée de l’investissement.
Investir en SCPI via une société est une solution patrimoniale pertinente pour les entreprises disposant d’une trésorerie stable. C’est un moyen de diversifier son patrimoine immobilier, de générer un revenu complémentaire potentiel, et de maîtriser sa fiscalité*.
Cependant, cela requiert un engagement de moyen à long terme (durée de détention recommandée : 8 ans), une analyse fine de la fiscalité* des SCPI, et l’accompagnement d’un conseiller fiscal et comptable. Bien encadré, ce type d’investissement constitue un levier efficace pour investir son excédent et préparer l’avenir.
Lorsqu’une entreprise décide d’acheter des parts de SCPI, elle réalise une opération d’investissement immobilier collectif. Elle devient propriétaire d’une quote-part du patrimoine détenu par la SCPI, sous la forme de pierre papier. Cette démarche permet de diversifier la trésorerie d’entreprise tout en confiant la gestion à une société spécialisée (moyennant des frais).
Tout investisseur, qu’il soit une personne morale (société, SCI, holding) ou une personne physique, peut souscrire à des SCPI. La manière d’investir dépend du cadre juridique et fiscal : contrat de souscription au nom de la société, choix du montant à investir, et définition de la durée de détention.
Devenir propriétaire de parts confère le droit de percevoir une quote-part des revenus potentiels distribués par la SCPI. En contrepartie, l’investisseur supporte aussi le risque de perte en capital si la valeur du patrimoine baisse. Les distributions ne sont jamais garanties, même si la mutualisation et la diversification visent à limiter les aléas.
La SCPI perçoit des loyers issus de son parc immobilier (bureaux, commerces, santé). Après déduction des frais de gestion, elle reverse ces revenus potentiels aux associés sous forme de dividendes trimestriels. L’entreprise investisseuse peut ainsi bénéficier de revenus potentiels réguliers et améliorer son bénéfice imposable, tout en diversifiant ses placements.
Le montant minimum de souscription varie selon les SCPI. Certaines exigent seulement quelques centaines d’euros, d’autres plusieurs milliers. Le prix de la part est fixé par la société de gestion et peut évoluer au fil du temps. Il est donc essentiel de vérifier les conditions du dernier bulletin de souscription.
Oui, certaines situations permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un avantage fiscal. Par exemple, loger des parts de SCPI dans une société soumise à l’IS permet d’éviter les prélèvements sociaux, ce qui peut générer un gain net significatif*. Toutefois, aucune réduction n’est automatiquement garantie : tout dépend du régime fiscal de la société et de la manière dont est structuré l’investissement.
Le dernier cycle immobilier (2023–2024) a montré que certaines SCPI ont dû ajuster le prix de leurs parts à la baisse, en raison de la révision des valeurs immobilières et de la hausse des taux. Cet effet rappelle que la pierre papier reste soumise aux aléas du marché et qu’il est important de diversifier ses placements.
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Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. La valeur vénale des parts peut évoluer à la baisse comme à la hausse. Les performances passées, y compris les taux de distribution et les rendements potentiels nets perçus, ne préjugent pas des performances futures.
Les SCPI sont des placements de long terme : une durée de détention minimale de 8 à 10 ans est recommandée. La liquidité n’est pas garantie, la cession des parts pouvant prendre plusieurs mois.
L’imposition varie selon le régime fiscal applicable à la société : impôt sur les sociétés ou régime fiscal particulier. L’administration fiscale peut réévaluer les conditions applicables. Avant toute souscription, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable afin de vérifier l’adéquation du placement avec la situation financière et fiscale de la société.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur durant l'année en cours.
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