L’usufruit de SCPI est une solution patrimoniale particulièrement efficace pour les investisseurs qui recherchent des revenus potentiels immédiats, sans mobiliser l’intégralité du capital. Ce mécanisme repose sur le démembrement de propriété, c’est-à-dire la séparation du droit de percevoir les loyers (l’usufruit) et du droit de disposer du capital (la nue-propriété). Concrètement, l’usufruitier achète une part de SCPI pour une durée temporaire, afin de profiter du rendement immobilier potentiel généré par un patrimoine diversifié, géré par une société de gestion (moyennant des frais).
Ce type d’investissement en SCPI attire autant les entreprises disposant d’une trésorerie excédentaire que les épargnants souhaitant maîtriser la fiscalité de leurs revenus. En effet, il permet de bénéficier d’un taux de distribution* concentré sur une période déterminée (souvent entre 3 et 15 ans), tout en limitant l’effort financier initial. L’usufruit temporaire constitue donc une opportunité stratégique : un placement immobilier indirect, simple à mettre en œuvre, offrant un rendement net potentiel attractif, et contribuant à la diversification du patrimoine.
Mais pour tirer pleinement parti de cette formule, encore faut-il bien en comprendre les mécanismes, le mode de calcul du prix de l’usufruit, les impacts fiscaux et les risques associés. Ce guide complet vous aide à analyser, comparer et investir en usufruit de SCPI en toute connaissance de cause.
L’usufruit de SCPI repose sur le principe du démembrement de propriété, prévu par le Code civil (article 578). Ce mécanisme distingue deux droits :
L’usufruitier peut être une personne physique ou une personne morale. Il perçoit les revenus potentiels distribués par la SCPI pendant la période convenue. En contrepartie, il n’a pas vocation à récupérer le capital investi : à la fin de la période, la pleine propriété des parts revient automatiquement au nu-propriétaire.
Deux formes d’usufruit existent :
Pendant toute la période, c’est la société de gestion qui assure la gestion locative, la distribution des loyers et la tenue du compte des associés, moyennant des frais.
Exemple simplifié* :*
Une part de SCPI vaut 1 000 €. Si la clé de répartition est de 30 % pour l’usufruit et 70 % pour la nue-propriété, l’usufruitier paie 300 € par part pour percevoir les revenus potentiels pendant la période définie, tandis que le nu-propriétaire verse 700 € et récupérera la pleine propriété à la fin du démembrement.
L’achat de parts en usufruit se déroule selon un processus encadré :
Le rôle de la société de gestion est central : elle gère le patrimoine immobilier, encaisse les loyers, les redistribue aux usufruitiers et fournit le reporting trimestriel.
Le prix de l’usufruit dépend directement de la clé de répartition entre nue-propriété et usufruit. Cette clé varie selon :
Méthode de calcul :
Prix de la part × clé usufruit × nombre de parts = montant d’acquisition
Exemple :**
Montant investi par l’usufruitier : 30 000 €
Si la SCPI distribue 5 % par an, les revenus bruts perçus s’élèveront à environ 5 000 € par an, soit 50 000 € sur la période (avant fiscalité*). La rentabilité nette dépendra ensuite du régime fiscal applicable (IR ou IS).
Une variation de ±1 point du taux de distribution peut modifier la rentabilité de l’opération de plus de 10 % sur la période totale, d’où l’importance de bien évaluer la stabilité du rendement et la qualité du patrimoine immobilier.
Les entreprises (SA, SAS, SCI à l’IS, holdings…) sont les principales acheteuses d’usufruit de SCPI. Elles y trouvent un placement de trésorerie efficace pour générer des revenus comptables potentiels et amortissables. L’usufruit est inscrit à l’actif du bilan et amorti sur la durée du démembrement. Les revenus potentiels perçus sont imposés à l’impôt sur les sociétés, selon le régime de droit commun.
Elles représentent une minorité des souscripteurs. L’achat d’usufruit peut convenir à un particulier souhaitant percevoir un complément de revenus potentiels à court terme ou à un conjoint survivant dans le cadre d’un démembrement viager familial.
Certaines assurances vie en unités de compte permettent d’investir en SCPI démembrées, mais les frais et conditions de revente peuvent différer.
L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse. L’investissement doit s’envisager dans une optique de long terme.
Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). L’usufruitier n’est pas propriétaire du capital, mais il reste redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sauf exceptions.
Les entreprises bénéficient d’un traitement comptable favorable :
Pour les SCPI européennes, attention aux retenues à la source appliquées dans les pays d’origine des revenus immobiliers.
Investir en usufruit de SCPI permet d’accéder à un placement immobilier performant sans immobiliser un capital important. En dissociant revenus et propriété, l’usufruit offre une souplesse rare dans le monde de la pierre-papier, particulièrement adaptée aux personnes morales en recherche de rendement potentiel à court ou moyen terme.
C’est également un excellent levier d’optimisation patrimoniale pour diversifier votre portefeuille d’actifs, profiter de revenus fonciers potentiels réguliers et ajuster votre stratégie d’investissement selon la durée du démembrement.
Toutefois, comme tout placement immobilier collectif, l’usufruit de parts de SCPI implique une analyse rigoureuse des conditions de marché, des taux de distribution, des frais de gestion et des hypothèses de valorisation du patrimoine. Les revenus distribués ne sont pas garantis et la valeur de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse : il s’agit d’un investissement à fonds perdus à l’échéance, réservé à ceux qui maîtrisent le risque de perte en capital et comprennent la logique du démembrement temporaire.
Choisir d’investir en usufruit de SCPI, c’est donc avant tout une décision stratégique. Bien calibrée, cette opération peut constituer une partie complémentaire d’un portefeuille diversifié, permettant de valoriser une trésorerie, de profiter d’un avantage fiscal, ou d’équilibrer un patrimoine entre revenus immédiats potentiels et capital à long terme.
L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine reste essentiel pour définir la clé de démembrement la plus adaptée, évaluer la valeur économique réelle de l’usufruit, et maîtriser le rendement net de l’investissement.
L’usufruit de SCPI correspond au droit de percevoir les revenus locatifs potentiels issus des parts de SCPI, sans en détenir la pleine propriété. Il résulte d’un démembrement de propriété, qui sépare temporairement l’usufruit (revenus) et la nue-propriété (capital). À la fin du démembrement, la pleine propriété des parts revient automatiquement au nu-propriétaire.
La durée du démembrement temporaire est généralement comprise entre 3 et 15 ans, selon la clé de répartition définie par la société de gestion. Plus la durée est longue, plus la décote sur le prix de l’usufruit est importante. L’usufruit viager, lui, n’a pas de durée fixe : il s’éteint au décès de l’usufruitier.
Le prix de l’usufruit dépend de plusieurs paramètres :
L’usufruit temporaire de SCPI est particulièrement adapté aux personnes morales (entreprises, SCI à l’IS, holdings) disposant d’une trésorerie excédentaire. Elles y trouvent un placement de trésorerie rentable et amortissable, générant des revenus comptables immédiats. Les personnes physiques peuvent également y recourir, notamment pour percevoir un complément de revenus sur une durée déterminée ou dans le cadre d’une donation familiale.
Pour une personne morale, l’usufruit peut être amorti comptablement sur la durée du démembrement, ce qui réduit le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
Pour une personne physique, les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais l’investissement ne figure pas dans l’assiette de l’IFI lorsque seule la nue-propriété est détenue.
Comme tout investissement en SCPI, l’usufruit présente des risques de perte en capital et de revenus non garantis. Les loyers dépendent de la qualité du patrimoine immobilier, du taux d’occupation financier et des décisions de gestion. De plus, l’usufruit est un investissement à fonds perdus : le capital investi n’est pas restitué à la fin du démembrement.
Non. Ce placement immobilier spécifique s’adresse surtout aux investisseurs expérimentés, conscients du risque de perte en capital et de la non-liquidité du produit. Il est pertinent pour les entreprises cherchant un revenu comptable régulier, ou pour les épargnants avertis souhaitant diversifier leur portefeuille. Avant de souscrire, il est recommandé de faire le point sur ses objectifs, sa fiscalité et son horizon d’investissement.
Oui, certaines assurances vie en unités de compte proposent des SCPI en usufruit temporaire. Cependant, les conditions d’accès, les frais de contrat et les modalités de sortie varient selon les assureurs. Il est essentiel de consulter la documentation du contrat et de comparer les frais avant d’investir.
Pour un usufruitier, les critères clés sont :
Il est recommandé de diversifier les SCPI et de privilégier les véhicules transparents et bien gérés, disposant d’un patrimoine immobilier européen ou diversifié.
Communication à caractère publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers collectifs. Elles permettent d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, en France et en Europe), sans en assurer la gestion locative.
L’investissement en SCPI, y compris sous forme de démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit temporaire ou viager), présente des risques spécifiques :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les montants investis sont soumis à des frais de souscription et à des frais de gestion, détaillés dans la documentation réglementaire. La durée de détention recommandée est longue (au minimum 8 à 10 ans), afin de lisser les effets de cycle du marché immobilier.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés des parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon le statut de l’investisseur. Ils peuvent également être concernés par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), selon la nature du démembrement et le profil du détenteur. Chaque investisseur doit veiller à adapter son choix d’investissement à sa situation personnelle, à ses objectifs de rendement et à son horizon de placement.
Avant toute souscription, il est fortement recommandé de lire attentivement la note d’information, les statuts et le document d’informations clés (DIC) de la SCPI, ainsi que les bulletins trimestriels publiés par la société de gestion. Pour un accompagnement personnalisé, l’investisseur peut consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un intermédiaire agréé, afin d’évaluer la pertinence du démembrement temporaire ou viager dans sa stratégie d’investissement globale.
*Division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
**Cet exemple ne constitue pas un engagement d’Eden-investissement. Ces informations sont fournies à titre purement informatif.
***La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales en vigueur.
