Investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien (moyennant des frais), percevoir des revenus potentiels sans mobiliser un capital important, diversifier votre épargne dans des secteurs dynamiques partout en France… C’est ce que permettent les SCPI. Ces véhicules d’investissement immobilier, accessibles dès quelques centaines d’euros, séduisent chaque année un nombre croissant d’épargnants à la recherche de stabilité, de rendement potentiel et de simplicité.
Face à la volatilité des marchés financiers et à la baisse des rendements des placements traditionnels, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) apparaissent comme une solution pertinente pour diversifier votre portefeuille, vous constituer un patrimoine immobilier mutualisé et générer des revenus potentiels réguliers. Encore faut-il bien comprendre leur fonctionnement, leurs avantages, mais aussi leurs limites.
Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète des avantages des SCPI en 2025, pour vous aider à juger si ce type de placement est adapté à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif qui permet à des épargnants particuliers d’investir dans l’immobilier locatif de manière indirecte. Concrètement, chaque investisseur achète des parts de SCPI : il devient ainsi copropriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié, composé de bureaux, commerces, établissements de santé, logements, ou encore d’actifs situés en Europe.
L’un des principaux attraits de la SCPI repose sur la mutualisation du risque : les loyers potentiels perçus sont issus de dizaines voire de centaines de biens, occupés par des locataires différents. Cette diversification limite l’impact d’un impayé ou d’un bien vacant sur le revenu potentiel global de l’investisseur.
Autre atout de taille : la gestion déléguée (moyennant des frais). Ce sont des sociétés de gestion agréées par l’AMF qui s’occupent de tout : acquisition, entretien, location, perception des loyers et redistribution des revenus potentiels pour le client. Vous, en tant qu'investisseur, n’avez aucune contrainte de gestion locative.
Il existe deux grandes catégories de SCPI selon leur mode de fonctionnement :
Longtemps réservée aux initiés, la SCPI s’est démocratisée au cours des dernières années, portée par la digitalisation des services et l’appétence croissante des Français pour l’immobilier. Elle s’inscrit aujourd’hui aux côtés des contrats d’assurance vie, des PER ou encore des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), comme un placement long terme à part entière, alliant rendement potentiel et accès facilité.
Les revenus potentiels issus des SCPI sont généralement versés chaque trimestre. Ils proviennent des loyers éventuels encaissés, déduction faite des frais de gestion et des éventuelles provisions. Ce mécanisme permet aux épargnants de percevoir un complément de revenu potentiel régulier, sans devoir gérer eux-mêmes un bien immobilier (moyennant des frais).
Il n’existe pas une mais plusieurs catégories de SCPI, chacune ayant ses spécificités, ses objectifs de rendement et ses particularités fiscales. Bien les connaître permet de choisir le véhicule d’investissement le plus adapté à votre profil et à vos priorités.
Comme leur nom l'indique, les SCPI d'entreprises investissent principalement dans l'immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, établissements de santé, logistique… Leur objectif principal est de générer des revenus locatifs potentiels réguliers à redistribuer aux associés. Ce sont les SCPI les plus populaires, car elles offrent un équilibre entre rendement et mutualisation du risque.
Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt* en contrepartie d’un engagement de détention. Elles investissent dans de l’immobilier résidentiel en France, selon des dispositifs spécifiques :
Ces SCPI conviennent aux investisseurs fortement fiscalisés, souhaitant réduire leur impôt plutôt que rechercher un revenu potentiel immédiat.
Plus rares, les SCPI de plus-value misent sur des biens à fort potentiel de revalorisation. Elles ne visent pas une distribution régulière de revenus potentiels, mais plutôt une augmentation de la valeur des parts à long terme, intéressant lorsque vous souhaiterez revendre.
Les SCPI peuvent aussi se spécialiser par secteur :
Cette diversification sectorielle permet de vous exposer à des dynamiques économiques différentes et d’adapter votre stratégie patrimoniale.
Les SCPI européennes se distinguent par leur capacité à investir sur des marchés immobiliers situés hors de France. Elles offrent ainsi un double avantage : diversifier géographiquement votre patrimoine et profiter de fiscalités potentiellement plus favorables, grâce aux conventions fiscales internationales qui évitent la double imposition.
En investissant dans différents pays, ces SCPI s’exposent à des économies, des cycles immobiliers et des réglementations variés, ce qui peut contribuer à mieux répartir le risque.
La SCPI Eden illustre bien cet intérêt : elle se positionne comme une SCPI résolument européenne, investissant uniquement en dehors des frontières françaises, notamment dans des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et le Benelux et dans des secteurs porteurs comme les bureaux modernes, la santé et le commerce. Cette approche permet aux associés d’accéder aux opportunités de croissance et aux rendements attractifs d’autres pays.
Les SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie, ce qui permet de profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie sur les revenus potentiels générés. C’est une stratégie particulièrement pertinente pour les épargnants prudents ou en phase de transmission patrimoniale. Attention cependant : toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans tous les contrats.
Investir dans une SCPI offre de nombreux atouts, aussi bien pour les néophytes que pour les épargnants avertis. Ce placement immobilier collectif se distingue par sa simplicité d’accès, sa diversification, son potentiel de revenus réguliers et ses leviers fiscaux, tout en déléguant totalement la gestion à des professionnels agréés (moyennant des frais). Retrouvez tous les avantages et les inconvénients des SCPI.
L’un des avantages les plus appréciés des SCPI est la possibilité de percevoir des revenus trimestriels, issus des loyers potentiels générés par le portefeuille immobilier. Ces revenus potentiels, aussi appelés « dividendes », peuvent constituer un complément de revenu intéressant, notamment à la retraite ou en vue de financer un projet.
Le rendement potentiel est souvent supérieur à celui des livrets réglementés ou de l’assurance vie en fonds euros, même s’il n’est jamais garanti. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI tournait autour de 4,5 % à 5 % selon les données du marché (source ASPIM).
Contrairement à un investissement immobilier classique, les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. Le ticket d’entrée varie selon les SCPI, mais peut commencer autour de 1 000 € par exemple. C’est le cas de la SCPI Eden. Il est ainsi possible d’entrer progressivement dans l’investissement, voire de programmer des versements réguliers.
De plus, aucune gestion locative n’est à prévoir (moyennant des frais). C’est la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble des tâches : recherche de locataires, entretien des immeubles, collecte des loyers potentiels, distribution des revenus potentiels… L’épargnant peut ainsi déléguer l’ensemble des contraintes, tout en bénéficiant des fruits de l’investissement immobilier.
La SCPI repose sur la mutualisation des risques : les actifs sont répartis sur de nombreux immeubles, dans plusieurs zones géographiques et secteurs d’activité. Cette diversification immobilière limite l’impact d’un éventuel incident locatif (vacance, impayé).
Certaines SCPI adoptent une stratégie paneuropéenne, d’autres se spécialisent dans un secteur dynamique comme la santé, la logistique ou le commerce, ce qui permet aux épargnants d’ajuster leur stratégie patrimoniale à leur vision du marché.
Selon la manière dont vous investissez, les SCPI peuvent offrir des avantages fiscaux. Parmi les options les plus courantes :
Ces leviers permettent d’adapter la fiscalité des SCPI à votre profil et à vos objectifs.
Il est aujourd’hui possible d’investir en SCPI directement en ligne, auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine, via une plateforme spécialisée ou encore auprès de votre banque. Certains établissements, comme la SCPI Eden, proposent une interface digitale simplifiée avec un parcours intuitif, de la souscription à la revente.
En résumé, les SCPI offrent :
La rentabilité d’une SCPI ne se limite pas à un simple pourcentage affiché sur une brochure. Elle dépend d’un ensemble de paramètres : taux de distribution, évolution de la valeur des parts, plus-values éventuelles, fiscalité, frais, et bien sûr, qualité de la gestion.
Le principal indicateur suivi par les investisseurs est le Taux de Distribution de Valeur sur Marché (ou TDVM), exprimé en pourcentage du prix de la part. Il reflète le rendement potentiel brut annuel versé aux associés, hors fiscalité.
En 2024, selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI d'entreprises se situait autour de 4,5 % à 5 %, avec des écarts selon les stratégies : bureaux, commerce, santé, logistique, ou SCPI européennes. Ce rendement est attractif comparé à l’immobilier locatif classique ou aux fonds euros.
Pour juger la rentabilité réelle d’une SCPI, il faut aussi considérer :
À cela s’ajoute la fiscalité applicable, qui peut influencer le rendement potentiel net perçu par l’épargnant.
La performance globale est souvent mesurée via le TRI (Taux de Rentabilité Interne), qui prend en compte tous les flux sur une durée donnée, généralement 5 à 10 ans.
Plusieurs éléments influencent directement la performance d’une SCPI :
Une bonne société de gestion saura piloter ces paramètres avec rigueur, en ajustant la stratégie aux cycles économiques.
Voici quelques ordres de grandeur pour situer la rentabilité des SCPI :
Sources dans l’ordre :
ASPIM / IEIF, statistiques du marché des SCPI - 2024
Notaires de France, MeilleursAgents, PAP.fr, Fnaim - 2023 / 2024
Banque de France / Ministère de l’Économie - Janvier 2025
France Assureurs, Le Revenu, Good Value for Money - 2023 / 2024
Bloomberg, ZoneBourse, Morningstar, banques privées - Moyenne 2018 / 2024
Les SCPI se positionnent donc comme un compromis entre stabilité, rentabilité potentielle et mutualisation, avec une exposition immobilière diversifiée et une gestion 100 % déléguée (moyennant des frais), autrement dit qui ne nécessite pas d'action de votre part.
Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques. Cette partie vous aide à bien cerner les limites et inconvénients de ce type d’investissement : vacance locative, perte en capital, liquidité… autant d’éléments à intégrer dans votre réflexion patrimoniale, si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Investir dans une SCPI peut se faire de différentes manières, selon vos objectifs patrimoniaux, votre horizon de placement et votre situation fiscale. Que vous soyez à la recherche de revenus potentiels complémentaires, de diversification ou d’une façon de maîtriser votre fiscalité, il existe plusieurs moyens pour accéder à la pierre-papier.
La manière la plus simple est l’achat en direct de parts de SCPI, auprès d’une société de gestion, d’un distributeur ou via une plateforme en ligne. Vous percevez directement les revenus fonciers potentiels, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Cette solution est adaptée aux investisseurs à la recherche de revenus potentiels réguliers immédiats, disposant d’un capital à investir et d’une fiscalité modérée à élevée.
Certaines SCPI sont éligibles à l’assurance vie, ce qui permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de ce support (abattements, transmission facilitée). Les revenus potentiels générés par les parts sont capitalisés dans le contrat et soumis à la fiscalité propre à l’assurance vie.
C’est une solution prisée pour ceux qui souhaitent intégrer de l’immobilier dans leur contrat d’épargne long terme, avec une gestion facilitée et un accès plus souple à la liquidité (via les rachats).
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en ayant recours au crédit immobilier**. Cette stratégie permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers potentiels, et de mobiliser un effet de levier : on investit un capital que l’on n’a pas encore, tout en espérant que les revenus potentiels générés couvriront en partie ou en totalité les mensualités.
Cette solution s’adresse plutôt aux profils dynamiques, avec une capacité d’endettement suffisante.
En achetant des parts en nue-propriété, vous ne percevez pas les revenus potentiels pendant une période déterminée, mais vous bénéficiez d’une décote à l’achat et d’un avantage fiscal : pas d’imposition sur les revenus potentiels pendant la durée du démembrement.
C’est une solution pertinente pour les contribuables fortement fiscalisés ou les investisseurs souhaitant préparer leur retraite sans alourdir leur fiscalité actuelle.
La SCPI Eden propose une souscription en ligne rapide et sécurisée, avec un parcours guidé, des simulateurs d’investissement et une transparence totale. Cela facilite l’accès aux SCPI, même pour un premier investissement.
L’un des grands atouts des SCPI, c’est leur souplesse d’utilisation. Selon votre âge, vos objectifs, votre fiscalité ou votre situation professionnelle, vous pouvez adapter votre stratégie d’investissement pour profiter des avantages de la pierre-papier. Voici quelques profils types, accompagnés de cas concrets.
Investir tôt, même avec des montants modestes, permet de bénéficier du temps comme allié. En optant pour un versement programmé ou un investissement en assurance vie, un jeune actif peut commencer à se créer un capital immobilier diversifié, sans contraintes. Même avec une capacité d’épargne faible, un épargnant peut réaliser ses premiers pas dans l’immobilier au sein d’une SCPI, en s’appuyant sur une gestion financière professionnelle.
Les revenus potentiels réguliers versés par les SCPI (en général tous les trimestres) peuvent venir compléter une pension de retraite, de manière stable et sans effort de gestion.
La SCPI peut être un outil puissant pour maîtriser votre fiscalité, à travers plusieurs dispositifs :
Exemple : Élodie, 42 ans, dans la tranche marginale à 41 %, choisit d’acheter 100 000 € de SCPI en nue-propriété sur 10 ans. Elle évite ainsi toute fiscalité pendant la durée du démembrement.
Pour un dirigeant ou un indépendant, la SCPI est un excellent moyen de séparer patrimoine personnel et professionnel, tout en diversifiant les investissements et en préparant une sortie progressive de l’activité.
Exemple : Karim, 51 ans, investit 150 000 € via une société civile patrimoniale dans plusieurs SCPI européennes. Il valorise ainsi son épargne d’entreprise, avec une fiscalité plus avantageuse.
Chaque situation est unique, mais les SCPI permettent une personnalisation fine de la stratégie d’investissement. Il est recommandé de vous faire accompagner par un conseiller pour bâtir une allocation cohérente avec vos projets et votre profil de risque.
Toutes les SCPI ne se valent pas. Pour faire un choix éclairé, il est essentiel d’évaluer vos objectifs, d’analyser les indicateurs de performance, et de vous assurer du sérieux de la société de gestion. Voici les points clés à examiner avant d’investir.
Avant de sélectionner une SCPI, il faut vous interroger sur ce que vous cherchez à obtenir :
Ce sont ces objectifs qui guideront le choix du type de SCPI (d’entreprises, fiscale, plus-value, européenne…).
Voici quelques critères à examiner :
La société de gestion est l’acteur clé de la performance et de la transparence. Elle doit être :
La SCPI Eden, par exemple, se distingue par une gestion prudente et diversifiée, un suivi rigoureux, et une démarche responsable au service des épargnants.
Avant de souscrire, il est indispensable de consulter :
Ces documents apportent des informations chiffrées et qualitatives sur la SCPI et permettent de juger de sa cohérence avec vos objectifs.
De nombreux sites spécialisés publient des classements et analyses comparatives. Ils peuvent fournir des points de repère utiles, à condition de les replacer dans leur contexte (ex : pondération du risque, durée de détention, évolution du marché…).
L’un des éléments déterminants dans le choix d’un placement en SCPI est sa fiscalité. Selon le mode de détention et le profil de l’investisseur, l’imposition peut varier fortement. Voici un aperçu des principaux cas de figure.
Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, les loyers potentiels perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis :
Vous pouvez choisir entre deux régimes :
Les revenus potentiels des SCPI étrangères bénéficient, selon les conventions fiscales en vigueur, d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
Loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet d’échapper à l’imposition des revenus fonciers : ceux-ci sont capitalisés dans le contrat. La fiscalité ne s’applique que lors d’un rachat partiel ou total, et selon l’ancienneté du contrat (avec abattement de 4 600 € ou 9 200 € après 8 ans).
C’est une solution très avantageuse pour les épargnants qui souhaitent valoriser un capital sans alourdir leur fiscalité actuelle.
En achetant uniquement la nue-propriété de parts, vous ne percevez pas les revenus potentiels pendant une durée donnée, et vous n’êtes pas imposé sur ces revenus. À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires. C’est une stratégie efficace pour maîtriser votre fiscalité tout en préparant l’avenir.
L’achat à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers potentiels, ce qui diminue l’assiette imposable. Cette stratégie est pertinente pour les profils imposés, avec une capacité d’endettement disponible.
Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’IFI. Toutefois, certains montages (assurance vie, démembrement, financement à crédit) permettent de limiter ou différer cette imposition.
Prenons un exemple : un investisseur percevant 2 000 € de revenus fonciers par an via une SCPI française, soumis à une tranche marginale de 30 %, paiera :
Soit un prélèvement total de 944 €, et un revenu net de 1 056 € par an. Il peut cependant augmenter ce montant en passant au régime réel ou via un contrat d’assurance vie.
Les SCPI sont devenues en quelques années un placement incontournable pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier autrement : sans contraintes, avec un budget maîtrisé, une exposition financière limitée, au sein d’un cadre diversifié. En 2025, elles répondent à de nombreux enjeux patrimoniaux : préparation de la retraite, diversification du portefeuille ou transmission.
Comme tout investissement, elles impliquent des risques qu’il faut bien évaluer : vacance locative, perte en capital, frais, fiscalité. Mais lorsqu’elles sont choisies avec soin, et intégrées dans une stratégie patrimoniale globale, elles peuvent constituer un véritable moteur de performance sur le long terme.
La SCPI Eden incarne cette approche : un véhicule d’investissement clair, transparent, diversifié et géré avec rigueur. Que vous soyez jeune actif, retraité ou entrepreneur, il existe une manière d’investir en SCPI qui vous correspond.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, une variabilité des revenus et une liquidité limitée.
Les SCPI sont des produits réglementés par l’AMF. Avant toute souscription, l’investisseur doit consulter la documentation réglementaire (DIC, note d’information, rapport annuel) et, si besoin, se faire accompagner par un professionnel.
La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et peut évoluer dans le temps.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
