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La liquidité est souvent le point le plus mal compris des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Présentées comme un placement immobilier « accessible » et collectif, elles reposent pourtant sur des actifs par nature peu liquides : des immeubles. Cette réalité structurelle n’est ni un défaut ni une anomalie, mais elle impose de comprendre précisément comment et à quelles conditions il est possible de vendre ses parts, quels délais peuvent s’appliquer, et quels leviers permettent d’anticiper une sortie plus sereine.
Dans un contexte marqué par la remontée des taux, des arbitrages d’actifs plus lents et une collecte parfois moins dynamique, la liquidité des SCPI devient un critère central d’analyse, au même titre que le rendement potentiel ou la diversification.
Appliquée aux SCPI, la liquidité désigne la capacité à transformer des parts de SCPI en trésorerie dans un délai raisonnable, sans subir une décote excessive. Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne s’échangent pas sur un marché continu avec carnet d’ordres public. Elles relèvent de la « pierre papier », un placement collectif adossé à de l’immobilier particulier ou professionnel, avec des mécanismes de sortie spécifiques.
Cette illiquidité relative s’explique par plusieurs facteurs : le temps nécessaire pour traiter les demandes de retrait, l’absence de garantie d’acheteur immédiat, et surtout la dépendance aux flux de souscription ou à la demande sur le marché secondaire. La difficulté est que la liquidité d’une SCPI n’est donc jamais acquise ; elle se construit et se gère dans le temps.
Toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière lorsqu’un associé souhaite vendre.
Dans une SCPI à capital variable, la sortie repose sur un mécanisme de retraits compensés. Lorsqu’un investisseur dépose une demande de retrait, celle-ci est honorée grâce aux nouvelles souscriptions, au prix de retrait, encadré par la réglementation et lié au prix de souscription. Tant que la collecte nette est positive, le système fonctionne de manière relativement fluide. En revanche, si les demandes de retrait dépassent les souscriptions, une file d’attente peut se constituer, allongeant les délais.
À l’inverse, une SCPI à capital fixe dispose d’un marché secondaire interne. Les vendeurs y déposent des ordres, les acheteurs aussi, et le prix de cession résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Ce modèle offre une liberté de prix, mais expose davantage au risque de décote en période de faible demande.
Dans les deux cas, des notions comme le prix de souscription, le prix de retrait et la valeur de reconstitution jouent un rôle clé dans la fluidité des échanges et dans la perception de la liquidité.
La première raison tient à la nature même des actifs détenus. Un immeuble ne se vend pas en quelques jours : délais de commercialisation, audits, actes notariés et parfois travaux post-cession rendent l’immobilier intrinsèquement lent à transformer en cash.
La liquidité dépend ensuite fortement de la collecte nette. Lorsque les souscriptions ralentissent, notamment en phase de hausse des taux ou de tension économique, les mécanismes de compensation deviennent moins efficaces. Les sociétés de gestion doivent alors arbitrer entre ventes d’actifs, maintien de la distribution et préservation de la valeur du patrimoine.
S’ajoute enfin un effet structurel lié aux frais et à la durée de détention recommandée. Les SCPI sont conçues comme un placement de long terme ; elles ne favorisent pas les allers-retours rapides, ce qui contribue mécaniquement à une liquidité plus faible que celle de produits financiers cotés.
Pour l’épargnant, l’enjeu est double. Il s’agit d’abord d’aligner son horizon d’investissement avec la réalité du produit : une SCPI ne garantit ni un délai de revente, ni un prix de sortie. Ensuite, il faut anticiper un éventuel besoin de trésorerie et accepter l’idée d’une indisponibilité temporaire, voire d’une décote en cas de vente dans un contexte défavorable.
Pour la société de gestion, la liquidité est un sujet de crédibilité. La capacité à gérer les files de retrait, à communiquer de façon transparente et à piloter les arbitrages d’actifs conditionne la confiance des associés et la stabilité du marché.
À l’échelle globale, la liquidité participe à la stabilité des prix de part et à la perception du risque de liquidité par l’ensemble des investisseurs.
Évaluer la liquidité ne se résume pas à un seul indicateur. Il s’agit d’une lecture croisée de données quantitatives et qualitatives.
Sur le plan chiffré, il est pertinent d’observer le ratio retraits / souscriptions sur plusieurs mois, le volume de parts en attente, le délai médian de sortie, ainsi que l’écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution. Le taux d’occupation financier, l’endettement et la diversification du patrimoine apportent également des signaux indirects sur la capacité de la SCPI à absorber des sorties.
Qualitativement, la présence d’un marché secondaire structuré, l’existence éventuelle d’un fonds de remboursement, et surtout la transparence du reporting sur la liquidité sont déterminantes. Une société de gestion qui anticipe et explique ses décisions inspire davantage confiance qu’une communication tardive ou lacunaire.
La procédure dépend du type de SCPI détenu.
En capital variable, la vente passe par le dépôt d’un ordre de retrait. Celui-ci est enregistré, puis exécuté lorsque des souscriptions suffisantes permettent de compenser la sortie. En période normale, les délais peuvent rester raisonnables, mais ils ne sont jamais garantis.
En capital fixe, la vente s’effectue via le marché secondaire. Le vendeur fixe un prix, qui peut être ajusté selon la demande. Cette flexibilité permet parfois une sortie plus rapide, mais expose à un risque de décote si les acheteurs se font rares.
Lorsque les parts sont détenues via un contrat d’assurance vie, la liquidité dépend avant tout des règles de l’assureur : rachat partiel ou total du contrat, délais contractuels et empilement des frais doivent être analysés avec attention.
L’amélioration de la liquidité commence avant même l’investissement. Diversifier entre plusieurs SCPI, plusieurs sociétés de gestion et plusieurs zones géographiques permet de réduire le risque de blocage sur une seule ligne. L’analyse de l’écart prix / valeur de reconstitution et de la politique d’arbitrage est également essentielle.
Pendant la détention, le suivi régulier des files de retrait et l’anticipation d’un besoin de cash sont des leviers clés. Fractionner les ordres de vente et accepter une certaine flexibilité sur le prix peuvent faciliter la sortie.
Côté sociétés de gestion, certains outils existent : fonds de remboursement, fenêtres de liquidité, ajustements prudents de la distribution et communication proactive. Leur efficacité dépend toutefois du contexte de marché.
Le principal risque est celui de délais prolongés, sans visibilité ferme. À cela peut s’ajouter une décote sur le marché secondaire, ou, dans des situations extrêmes prévues par les statuts, une suspension temporaire de l’enregistrement des retraits.
La liquidité est également liée à la perception du marché : une perte de confiance peut amplifier les demandes de sortie et accentuer les tensions, indépendamment de la qualité intrinsèque des actifs.
Avant toute décision, il est utile de vérifier :
L’adéquation entre l’enveloppe de détention choisie et le besoin réel de liquidité est également déterminante.
Le capital variable offre un cadre plus normé et un prix de retrait encadré, mais reste dépendant de la collecte. Le capital fixe permet une plus grande liberté de prix et parfois une exécution plus rapide, au prix d’une volatilité plus marquée et d’un risque de décote.
Il existe un lien direct entre perspectives de rendement et liquidité. Les SCPI les plus distributives peuvent parfois retarder des ajustements nécessaires, ce qui pèse sur la liquidité à moyen terme. À l’inverse, une gestion disciplinée, intégrant capex, relocations et cessions opportunistes, peut améliorer la résilience du patrimoine et faciliter les sorties futures.
En conclusion, la liquidité des SCPI ne permet pas de vendre des parts à tout moment. Elle reflète un équilibre plus large entre marché immobilier, dynamique de collecte, qualité de la gestion, et comportement des investisseurs sur une période donnée. Parce que les actifs sous-jacents sont par nature peu liquides, la revente des parts s’inscrit dans une logique de temps long, avec des délais variables et un prix de sortie qui peut évoluer selon le contexte économique.
Pour l’investisseur, l’enjeu consiste moins à rechercher une liquidité immédiate qu’à anticiper les conditions de sortie : niveau de risque accepté, horizon de détention, sensibilité à une éventuelle décote, et besoin réel de trésorerie. La liquidité devient alors un critère de gestion du capital, au même titre que le rendement, la diversification ou la qualité du patrimoine immobilier détenu.
Du côté des sociétés de gestion, la capacité à organiser les retraits, à piloter les arbitrages d’actifs et à communiquer de façon transparente sur les mécanismes de sortie est déterminante pour préserver la confiance et la stabilité du placement collectif. Dans un environnement de taux plus élevés et de cycles immobiliers contrastés, cette discipline de gestion conditionne largement la fluidité du marché des parts.
En définitive, investir en SCPI suppose d’accepter une liquidité imparfaite, mais maîtrisable, à condition d’adopter une lecture globale du produit et de l’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente. La liquidité ne doit ni être surestimée, ni ignorée : elle se prépare, s’évalue et se pilote tout au long de la durée de détention.
Retraits compensés : mécanisme par lequel les demandes de retrait en capital variable sont honorées grâce aux nouvelles souscriptions.
Fonds de remboursement : cela signifie réserve destinée à racheter des parts lorsque la collecte est insuffisante.
Valeur de reconstitution : valeur patrimoniale intégrant les frais potentiels, servant de référence au prix de part.
TOF : il s'agit du taux d’occupation financier, indicateur clé de la santé locative, indirectement lié à la liquidité.
Marché secondaire : dispositif interne d’échange des parts, principalement pour les SCPI à capital fixe.
Qu’est-ce que la liquidité d’une SCPI ?
La liquidité d’une SCPI désigne sa capacité à permettre à un associé de revendre ses parts et de récupérer des liquidités dans un délai raisonnable, à un prix cohérent avec la valeur du patrimoine immobilier. Contrairement aux actions cotées, cette liquidité n’est ni instantanée ni garantie, car elle dépend de mécanismes propres au marché des SCPI et de la situation de la collecte.
Les SCPI sont-elles des placements liquides ?
Non. Les SCPI sont considérées comme des placements immobiliers à liquidité limitée. Elles investissent dans des immeubles professionnels, par nature peu liquides, ce qui implique des délais de revente variables et un risque de liquidité, notamment en période de tension sur le marché immobilier ou de baisse des souscriptions.
Quelle est la différence de liquidité entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe ?
Dans une SCPI à capital variable, les demandes de retrait sont en principe compensées par de nouvelles souscriptions, au prix de retrait fixé par la société de gestion. Dans une SCPI à capital fixe, les parts s’échangent sur un marché secondaire, où le prix résulte de la rencontre entre acheteurs et vendeurs. La liquidité peut y être plus rapide… ou plus difficile, avec un risque de décote si la demande est insuffisante.
Combien de temps faut-il pour vendre des parts de SCPI ?
Il n’existe pas de délai standard. En période normale, une revente peut prendre quelques semaines à plusieurs mois. En cas de déséquilibre entre retraits et souscriptions, les files d’attente peuvent s’allonger significativement. Les délais ne sont jamais garantis et dépendent du type de SCPI, du volume de parts en attente et du contexte de marché.
Peut-on perdre de l’argent en revendant des parts de SCPI ?
Oui. En cas de revente dans un contexte défavorable, l’investisseur peut subir une perte en capital, notamment si le prix de part a été ajusté à la baisse ou si une décote est nécessaire sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Comment savoir si une SCPI est liquide avant d’investir ?
Pour évaluer la liquidité d’une SCPI, il est recommandé d’analyser plusieurs indicateurs :
Qu’est-ce qu’un fonds de remboursement en SCPI ?
Un fonds de remboursement est un dispositif mis en place par certaines sociétés de gestion pour racheter des parts lorsque la collecte ne suffit plus à absorber les retraits. Il peut contribuer à améliorer temporairement la liquidité, mais il reste limité dans le temps et dans les montants disponibles. Sa présence ne constitue pas une garantie de revente rapide.
La liquidité est-elle différente si les parts sont détenues via une assurance vie ?
Oui. Lorsque les parts de SCPI sont détenues au sein d’un contrat d’assurance vie, la liquidité dépend principalement des conditions de rachat de l’assureur. L’investisseur ne revend pas directement ses parts, mais effectue un rachat sur son contrat, avec des délais et des frais spécifiques à l’enveloppe assurantielle.
Faut-il éviter les SCPI à cause du risque de liquidité ?
Pas nécessairement. Le risque de liquidité est un élément structurel des SCPI, mais il peut être anticipé et maîtrisé en respectant un horizon d’investissement long, en diversifiant les véhicules, et en sélectionnant des SCPI transparentes sur leurs mécanismes de sortie. Les SCPI ne sont pas adaptées à des besoins de trésorerie à court terme.
Comment limiter les problèmes de liquidité en pratique ?
Pour limiter les difficultés de revente, il est conseillé de :
La liquidité d’une SCPI se prépare dès la souscription et se pilote tout au long de la détention.
Informations réglementaires - Communication publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des placements collectifs immobiliers investis principalement en immobilier professionnel. Elles présentent un risque de perte en capital et une liquidité limitée : la revente des parts n’est ni immédiate ni garantie, et peut intervenir à un prix inférieur au prix de souscription, en fonction des conditions de marché immobilier et de la situation de la collecte.
La liquidité des SCPI dépend notamment de l’existence d’acheteurs, du volume de demandes de retrait, des mécanismes propres à chaque type de SCPI (capital variable ou marché secondaire à capital fixe), ainsi que de la capacité de la société de gestion à organiser les sorties dans l’intérêt collectif des associés. Les délais de revente peuvent être allongés en période de tension économique ou de baisse des souscriptions.
Les revenus potentiels distribués par les SCPI ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation financier, des loyers encaissés, des charges, des travaux et des arbitrages réalisés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Lorsque les parts de SCPI sont détenues via un contrat d’assurance vie, les conditions de liquidité, de rachat et de frais relèvent du cadre contractuel de l’assureur, et non directement de la SCPI elle-même. Il convient alors de prendre en compte l’empilement des frais et les délais propres à l’enveloppe assurantielle.
Avant tout investissement, il est recommandé de consulter les documents réglementaires de la SCPI (statuts, note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers, rapport annuel, bulletins trimestriels), afin d’évaluer le niveau de risque, la stratégie de gestion, les modalités de revente des parts et l’adéquation du placement avec son horizon de détention et ses objectifs patrimoniaux.
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