Dans l’univers de la pierre papier, chaque investisseur s’intéresse naturellement à une donnée clé : la valeur de retrait. Elle détermine le montant récupéré lorsqu’un associé revend ses parts de SCPI. Comprendre ce mécanisme est essentiel pour anticiper votre sortie, évaluer la performance réelle de votre investissement immobilier et maîtriser votre stratégie patrimoniale.
Souvent confondue avec la valeur liquidative, la valeur de retrait d’une SCPI dépend de nombreux paramètres : le prix de souscription, les frais d’entrée, le type de SCPI (à capital variable ou fixe), ou encore la liquidité du marché immobilier. Elle doit également être appréciée dans une logique de placement de long terme, la durée de détention recommandée pour un investissement en SCPI étant généralement d’au moins 8 ans, afin d’absorber les frais et les cycles immobiliers.
Cet article vous guide pas à pas pour comprendre la définition, le mode de calcul, les frais associés, les conditions de retrait, et les bonnes pratiques pour maîtriser votre investissement.
La valeur de retrait correspond au prix de vente effectif d’une part de SCPI lorsqu’un associé souhaite la revendre. Pour les SCPI à capital variable, il s’agit du prix “administré” fixé par la société de gestion, c’est-à-dire du prix de souscription diminué des frais de souscription.
Exemple* : si le prix de souscription est de 1 000 € et que la commission d’entrée s’élève à 10 %, la valeur de retrait est de 900 € par part.
Cette donnée n’est pas garantie : elle peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon la situation du marché des SCPI, la valeur du patrimoine immobilier détenu et les décisions de la société de gestion.
Un écart entre ces valeurs est normal : il reflète les frais de gestion, les mécanismes de marché …
Dans une SCPI à capital fixe, il n’existe pas de valeur de retrait “administrée” : le prix de cession est fixé par le marché secondaire, selon le principe de l’offre et de la demande.
La valeur de marché peut être décotée (en période de décollecte) ou supérieure (en cas de forte demande). Le prix d’exécution est donc le prix réellement payé par l’acheteur, qui peut s’écarter de la valeur patrimoniale.
La valeur de retrait est publiée dans la documentation réglementaire de la SCPI :
Rappel : aucun rendement, prix de part ni valeur de retrait n’est garanti. L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital.
Pour une SCPI à capital variable, la valeur de retrait se calcule ainsi :
Valeur de retrait = prix de souscription – frais de souscription
Exemple :
Certaines SCPI, comme la SCPI Eden, sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), affichent une valeur de retrait identique au prix de la part, ce qui favorise la liquidité et la transparence pour les investisseurs.
Dans une SCPI à capital fixe, la valeur de retrait correspond au prix d’exécution du carnet d’ordres, déterminé par les rencontres entre vendeurs et acheteurs.
Exemple* : si le prix d’exécution est de 880 € pour une part dont la valeur patrimoniale est de 950 €, la décote reflète la liquidité du marché à cet instant.
Prenons un exemple simple pour visualiser le mécanisme pour une SCPI à capital variable :
Donnée
Montant (€)
Commentaire
Si la valeur de la part augmente de 3 % par an pendant 5 ans, son prix théorique passerait d’environ 1 000 € à 1 159 €.
En tenant compte d’une commission de souscription de 10 %, la valeur de retrait serait alors proche de 1 043 €. Dans ce scénario, le montant récupéré à la revente serait supérieur au capital investi net de frais, mais uniquement après plusieurs années de détention.
À l’inverse, en cas de baisse de 2 % par an, la valeur de la part tomberait autour de 903 €, soit une valeur de retrait d’environ 813 € après frais. Le rendement serait alors négatif, illustrant l’impact combiné des frais d’entrée et de l’évolution du marché.
Ces chiffres sont donnés à titre d’illustration. Chaque SCPI applique ses propres frais, et la valeur de retrait dépend des conditions prévues par les statuts et la société de gestion.
L’investisseur dépose une demande de retrait. Celle-ci est exécutée :
En cas de forte demande, une file d’attente peut se créer, entraînant un délai d’exécution variable. Pour rappel, la liquidité n’est pas garantie.
La revente se fait sur un marché secondaire, selon les ordres d’achat et de vente enregistrés. Le prix d’exécution dépend donc de la liquidité du marché et de la demande à cet instant.
Le retrait nécessite la fourniture de :
Pour les SCPI logées dans un contrat d’assurance vie, la demande passe par l’assureur, selon les conditions du contrat.
Le montant récupéré correspond à : Valeur de retrait × nombre de parts – fiscalité applicable (plus-values, prélèvements sociaux).
Pendant le délai d’attente, la valeur de la part peut évoluer (à la hausse ou à la baisse), et la distribution de loyers potentiels cesse dès la date d’enregistrement du retrait.
Les retraits influent sur :
Notion
Définition
Rôle
Un écart entre ces valeurs est normal : il reflète les frais de souscription, les conditions de marché et la politique de gestion.
La valeur de retrait SCPI constitue un repère essentiel pour tout investisseur en pierre papier. Elle reflète à la fois le niveau de liquidité, le positionnement du marché, et l’impact des frais sur la performance réelle de l’investissement.
Bien comprise et bien anticipée, elle permet d’optimiser votre sortie, tout en préservant la cohérence de votre patrimoine immobilier. Pour un investissement SCPI réussi, il ne s’agit pas seulement de savoir quand acheter, mais aussi de savoir comment et quand revendre.
La durée de détention recommandée pour une SCPI est de 8 à 10 ans. Cet horizon permet de lisser les cycles du marché immobilier, d’absorber les frais de souscription et de laisser le temps à la stratégie d’investissement de produire ses effets (mise en location, arbitrages, revalorisations éventuelles).
Elle est publiée dans les bulletins trimestriels, le rapport annuel et sur le site de la société de gestion. Certains contrats d’assurance vie l’affichent également dans l’espace client.
La différence correspond aux frais de souscription prélevés par la société de gestion (gratuits pour la SCPI Eden, d’autres frais s’appliquent). Ces frais financent les coûts d’acquisition et de gestion du patrimoine immobilier.
Oui, mais le délai d’exécution dépend de la liquidité. En période de forte demande de retrait, une file d’attente peut apparaître.
La valeur de retrait évolue avec le marché immobilier. Une baisse du prix de part peut diminuer le montant récupéré.
La valeur de reconstitution représente le coût total pour recréer la SCPI (valeur de réalisation + frais). Elle sert de référence pour fixer le prix de souscription, tandis que la valeur de retrait indique le prix de vente.
Anticipez les délais, surveillez les frais de sortie, et comparez les canaux de cession. Un conseiller patrimonial peut aider à maîtriser la fiscalité et à réinvestir dans une SCPI plus adaptée à vos objectifs.
Communication à caractère publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
L’investissement en parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif à long terme, non garanti et soumis à plusieurs risques :
Les SCPI sont des placements de long terme (horizon recommandé : 8 à 10 ans) gérés par des sociétés agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures. Avant toute souscription, l’investisseur doit consulter les documents réglementaires (DIC, note d’information, rapport annuel).
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales en vigueur.
