Aujourd’hui, de plus en plus d’épargnants veulent faire fructifier leur argent tout en contribuant à un monde plus durable. Dans ce contexte, les SCPI dotées d'un label ISR (Investissement Socialement Responsable) s’imposent comme une solution innovante pour allier performance immobilière et impact positif, en soutenant des actions concrètes en faveur de la planète.
Labellisées par l’État français, ces SCPI respectent une démarche exigeante fondée sur des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et engagent les acteurs de l’immobilier dans une vision plus durable. Elles permettent d’investir dans des actifs immobiliers sélectionnés et gérés selon une méthodologie durable et rigoureuse, tout en visant un rendement potentiel stable et maîtrisé.
Mais comment fonctionne une SCPI labellisée ISR ? En quoi consiste-t-elle par rapport à une SCPI “classique” ? Et pourquoi choisir la SCPI Eden pour investir ? Cet article vous donne les clés pour comprendre ce placement responsable, à la fois engageant, transparent et tourné vers l’avenir, avec un support pédagogique complet.
“SCPI ISR” signifie Société Civile de Placement Immobilier ****labellisée ISR : Investissement Socialement Responsable. Autrement dit, il s’agit d’une SCPI qui intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion de son patrimoine immobilier.
Concrètement, une SCPI permet à des épargnants d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, sans acheter de bien en propre. En contrepartie de leur investissement, ils deviennent associés de la SCPI, qui leur reverse régulièrement des dividendes potentiels, issus des loyers perçus sur les immeubles détenus. C’est ce qu’on appelle la pierre-papier : un accès simplifié à l’immobilier locatif, sans souci de gestion (moyennant des frais).
À noter : Une SCPI labellisée ISR va plus loin en intégrant des objectifs durables dans sa stratégie : réduction de l’empreinte carbone des bâtiments, amélioration du confort des occupants, transparence de la gouvernance… Elle répond à un cahier des charges strict visant à concilier performance immobilière et impact positif, dans une logique d’investissement durable. Voici ce qu’il faut savoir :
Une SCPI labellisée ISR est une Société Civile de Placement Immobilier ayant obtenu le label Investissement Socialement Responsable, attribué par l’État français. Ce label garantit une démarche ESG intégrée à toutes les étapes de la gestion du patrimoine immobilier : acquisition, exploitation, rénovation et cession au sein de la SCPI.
L’ESG, pour Environnement, Social et Gouvernance, désigne les trois grands piliers d’analyse extra-financière appliqués à l’investissement responsable. Concrètement :
Chaque actif détenu par une SCPI dotée d’un label ISR est analysé au prisme de ces critères, puis intégré à un plan d’amélioration continu visant à accroître durablement la performance globale des immeubles et encourager les bonnes pratiques.
L’objectif est clair : offrir une performance locative tout en ayant un impact mesurable sur l’environnement et la société. C’est une réponse concrète aux attentes des investisseurs dont le but est de donner du sens à leur épargne.
Investir dans une SCPI dotée d’un label ISR, c’est bien plus que viser un rendement potentiel : c’est choisir un placement qui répond aux grands enjeux de notre époque. Découvrez les bénéfices concrets de cette démarche engagée.
Choisir une SCPI labellisée ISR, c’est soutenir une économie plus durable, à travers des actifs immobiliers qui répondent aux enjeux actuels : transition énergétique, inclusion sociale, gouvernance responsable.
Les SCPI dotées d’un label ISR privilégient des bâtiments performants, souvent rénovés pour répondre aux normes environnementales : isolation, équipements sobres, énergie décarbonée… Cela peut contribuer à la valorisation à long terme du patrimoine et réduire le risque lié à l’obsolescence technique.
Un immeuble bien géré (plans environnemental et social) attire plus facilement les locataires, limite les périodes de vacances et valorise l’image de l’ensemble du portefeuille. Cela peut renforcer la stabilité moyenne des revenus potentiels pour les associés de la SCPI.
Les immeubles d'une SCPI labellisée ISR répondant à des critères ESG rigoureux sont souvent plus résistants aux évolutions réglementaires et aux attentes du marché, notamment face à la montée des exigences en matière de transition énergétique.
Pour obtenir le label ISR, une SCPI doit répondre à un ensemble d’exigences définies par l’État et qui participent à la crédibilité et à la robustesse du dossier de labellisation. Ces critères garantissent la transparence, la rigueur et la progression de la performance ESG.
Le label ISR est délivré selon un référentiel précis, encadré par les pouvoirs publics. Il impose aux SCPI de respecter un certain nombre de critères, à la fois dans leur stratégie d’investissement et leur gestion au quotidien.
Chaque actif immobilier est noté selon une grille de critères ESG : consommation d’énergie, accessibilité PMR, qualité des espaces communs, transparence de gestion, etc.
La SCPI doit mettre en place des plans d’action pour améliorer les performances ESG des immeubles. C'est un processus courant dans la pierre papier qui peut inclure des rénovations énergétiques, des installations de dispositifs de tri ou encore la mise en place de politiques de dialogue locatif.
L’attribution du label ISR est un processus encadré, rigoureux et renouvelable. Voici comment une SCPI peut démontrer la solidité de sa démarche responsable et obtenir cette distinction officielle.
La SCPI soumet sa stratégie, son processus d’investissement et la composition de son portefeuille à un audit externe, réalisé par un organisme reconnu (ex. : Afnor Certification, EY France…).
L’obtention du label suppose la signature d’un engagement de progrès, avec des objectifs clairs et mesurables sur les critères ESG.
La SCPI doit publier des rapports d’impact ESG et des indicateurs de suivi : taux de couverture énergétique, amélioration des notes ESG, suivi des plans d’action.
Le label ISR n’est pas acquis à vie : il est renouvelé chaque année, après vérification des progrès réalisés et du respect des engagements initiaux. Un organisme certificateur accrédité indépendant effectue ce contrôle chaque année. C’est un gage de transparence et de rigueur pour les investisseurs.
Même engagées dans une démarche durable, les SCPI dotées d’un label ISR n’échappent pas aux risques inhérents à ce type de placement. Il est important de les connaître pour investir en toute conscience.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Mettre en œuvre des critères ESG exigeants peut générer des frais supplémentaires (diagnostics, travaux, certifications), qui peuvent impacter temporairement la rentabilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
L’avenir de l’épargne passe par des placements transparents, responsables et accessibles. La SCPI Eden est dotée du label ISR, pour un investissement qui vise performance et simplicité.
Sur eden-investissement.com, vous pouvez investir en quelques clics, depuis votre espace personnel sécurisé.
La SCPI Eden est accessible dès 1 000 € (20 parts à 50 € la part), pour permettre à tous d’entrer dans l’univers de l’immobilier responsable, quel que soit le budget disponible.
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Les SCPI dotées du label ISR représentent une évolution naturelle de l’épargne immobilière : plus responsable, plus exigeante, mais aussi plus connectée aux grands enjeux de société. En tant qu’épargnant, vous avez aujourd’hui les moyens de choisir une solution d’investissement qui conjugue impact positif, diversification et potentiel de rendement.
Ces SCPI s’engagent à améliorer durablement leur portefeuille, en s’appuyant sur une stratégie diversifiée et rigoureuse, fondée sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Elles participent activement à la transformation du parc foncier, en intégrant des enjeux de transition en matière énergétique, sociale et environnementale.
Inscrite dans une logique de finance durable, cette solution d'investissement a été créée pour répondre à une double ambition : générer de la valeur tout en respectant des engagements durables. Le processus de labellisation, renouvelé chaque année, garantit la transparence des pratiques et permet de suivre précisément les progrès réalisés.
Comme toutes les SCPI qui s'engagent à privilégier des actifs plus responsables, la SCPI Eden s'adresse aux épargnants qui veulent donner du sens à leur argent tout en construisant un patrimoine solide. Grâce à une expérience 100 % digitale, transparente et fluide, vous bénéficiez d’un placement responsable, accessible et en phase avec vos objectifs.
FAQ
1. Qu’est-ce que le label ISR d’une SCPI ?
Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) est une certification officielle créée par l’État français pour reconnaître les SCPI qui intègrent une approche ESG dans la gestion de leur patrimoine. Il garantit le respect d’un cahier des charges strict et une démarche de progrès sociale, environnementale et de gouvernance.
2. Peut-on investir en SCPI labellisée ISR en direct ?
Oui. Vous pouvez souscrire des parts de ces SCPI en direct, via un fonds ou dans une enveloppe fiscale type assurance‑vie. Le versement des dividendes potentiels s’effectue selon la périodicité proposée (trimestrielle pour la SCPI Eden).
3. Comment mesurer l’impact environnemental réel des immeubles détenus par une SCPI dotée d’un label ISR ?
On s’appuie sur des plan d’amélioration continus et des indicateurs clés : bilan carbone, performance énergétique (DPE), consommation d’eau. Ces données sont publiées dans les rapports d’impact annuels, offrant une source fiable pour suivre l’évolution de chaque actif et encourager la réduction de l’empreinte environnementale.
4. Quel rôle joue la gouvernance dans la sélection des actifs ISR ?
La gouvernance éthique définit les principes d’action de la SCPI : transparence des décisions, prévention des conflits d’intérêts, comité de pilotage dédié. Une bonne gouvernance renforce la confiance des associés et soutient le développement durable de l’entreprise.
5. Peut‑on investir en SCPI labellisée ISR via un démembrement de propriété ?
Oui. Le démembrement (usufruit/nue‑propriété) permet d’acheter uniquement la nue‑propriété des parts. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de dividendes et n’êtes pas imposable sur ces revenus. À l’issue, vous récupérez l’usufruit avec un versement de dividendes complets.
6. Dans quels secteurs la SCPI Eden investit-elle ?
La SCPI Eden cible principalement les secteurs de la santé, de l’immobilier de bureaux et de la logistique, afin d’assurer une diversification et un rendement durable.
7. La SCPI Eden propose‑t‑elle des frais de souscription réduits ?
Oui. Contrairement à certaines entreprises du secteur, la SCPI Eden propose un modèle sans frais d’entrée (d'autres frais s'appliquent). Cela permet au souscripteur de bénéficier pleinement de l’effet de levier dès l’achat des parts, sans frais d’entrée additionnels. Ce placement est ouvert à un public diversifié grâce à son accessibilité.
8. Comment une SCPI labellisée ISR s’intègre‑t‑elle dans une stratégie patrimoniale globale ?
La SCPI dotée d’un label ISR constitue une solution de diversification en pierre‑papier, complémentaire à l’immobilier classique ou aux placements financiers. Elle peut être logée en direct, en assurance‑vie ou via un PER, selon votre objectif de transmission ou de génération de revenus.
9. Quelles méthodologies d’audit et de suivi sont utilisées pour renouveler le label ?
La SCPI se soumet à un audit initial complet, puis à un contrôle annuel par un organisme accrédité qui valide la labellisation (Afnor, EY). Il s'agit d'évaluer la mise en œuvre des plans ESG, de tester la fiabilité des indicateurs, et de vérifier la progression en matière d'objectifs fixés.
10. Pouvez-vous donner un exemple d’action concrète menée par une SCPI dotée d’un label ISR ?
Par exemple, la rénovation énergétique d’un bâtiment de bureaux pour passer d’une classe D à B, ou l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, sont des actions motivées par des critères éthiques et environnementaux.
11. Faut-il utiliser un crédit pour renforcer ses apports ?
Cela dépend de vos objectifs patrimoniaux. Le recours au crédit peut être intéressant si vous souhaitez augmenter votre capacité d’investissement et bénéficier d’un effet de levier fiscal (notamment via la déductibilité des intérêts d’emprunt). En revanche, pour un objectif de revenus complémentaires immédiats, un achat au comptant est souvent plus adapté, car il évite les remboursements mensuels et permet de percevoir directement les dividendes potentiels.
12. Comment fonctionne le versement des dividendes potentiels dans une SCPI ISR ?
Les revenus locatifs potentiels perçus chaque trimestre sont centralisés dans le fonds de la SCPI, puis redistribués aux associés sous forme de dividendes potentiels. Le versement intervient généralement 45 jours après la clôture de l’exercice. Un exemple : un investisseur qui détient 100 parts à 50 € la part percevra ses dividendes potentiels sur son compte courant.
13. Quelle est la moyenne de rendement des SCPI labellisées ISR ?
En 2024, la moyenne des taux de distribution des SCPI labellisées ISR se situait autour de 4,2 % brut. Le rendement net varie ensuite selon votre TMI, le démembrement éventuel et les prélèvements sociaux. Source ASPIM.
14. En quoi la démarche ISR peut‑elle encourager la rénovation énergétique des bureaux et commerces ?
Le label ISR incite les sociétés de gestion à planifier des travaux de rénovation énergétique (isolation, systèmes de chauffage, énergies renouvelables). Ces interventions améliorent la performance des immeubles, réduisent les charges locatives et augmentent leur valorisation à long terme.
15. Existe‑t‑il un crédit d’impôt spécifique pour les investisseurs en SCPI dotée d’un label ISR ?*
Non, il n’existe pas de crédit d’impôt dédié à ces SCPI engagées. Toutefois, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux classiques : régime réel en direct, intégration en assurance‑vie, ou démembrement de nue‑propriété, qui peuvent réduire votre imposition.
16. Comment choisir entre une SCPI ISR et une SCPI classique pour diversifier son portefeuille ?
La SCPI dotée d’un label ISR offre un axe d’investissement responsable, axé sur l’impact et la durabilité. La SCPI classique peut privilégier la performance financière à court terme. Votre choix dépendra de vos objectifs (rendement vs impact) et de votre horizon de placement.
17. Peut‑on combiner SCPI labellisée ISR et assurance‑vie pour maîtriser sa fiscalité ?**
Absolument. Investir via un contrat d’assurance‑vie vous permet de capitaliser les dividendes potentiels et de bénéficier d’un abattement fiscal après 8 ans de détention. C’est une solution efficace pour lisser la charge fiscale et diversifier votre patrimoine.
18. Quel est le secteur le plus favorable aux investissements socialement responsables ?
Les secteurs de la santé (cliniques, maisons de retraite) et de la logistique verte sont particulièrement prisés. Ces actifs bénéficient d’une forte demande, d’une bonne acceptabilité locative et d’un potentiel de valorisation supérieur, tout en répondant à des critères ESG stricts.
Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente de vos parts dépend de l’existence d’une contrepartie.
Les revenus potentiels distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, selon les conditions de marché, le taux d’occupation des immeubles, et la stratégie de gestion.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant toute souscription, prenez connaissance des documents réglementaires : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts, rapport annuel.
Pour savoir si cette solution d’épargne est adaptée à votre profil, nous vous recommandons de consulter un conseiller professionnel agréé.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
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