En 2025, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent de séduire un nombre croissant d’épargnants, malgré un contexte économique encore marqué par la hausse des taux et une évolution contrastée du marché immobilier en France et en Europe.
Ces véhicules d’investissement pierre-papier offrent une opportunité unique : accéder à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel), sans avoir à gérer soi-même les locaux ni à supporter les contraintes liées aux travaux ou à la location (moyennant des frais).
Pour autant, toutes les SCPI ne se valent pas. Entre SCPI diversifiées, thématiques, européennes, ou jeunes SCPI sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), les différences de rendement potentiel, de frais et de gouvernance sont importantes. Certaines se démarquent par leur distribution performante (les performances passées ne préjugent pas des performances futures), d’autres par une gestion patrimoniale prudente ou une capacité d’adaptation face aux nouveaux usages et à la transition énergétique.
L’objectif de ce guide est d’aider chaque investisseur, débutant ou confirmé, à analyser et comparer les meilleures SCPI de l’année selon des critères objectifs : rendement, risque, frais, qualité de gestion et stratégie. Une démarche rigoureuse, prenant en compte non seulement la performance financière potentielle, mais aussi les avantages patrimoniaux, les risques et la vision long terme qu’offre ce placement immobilier collectif.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers collectifs permettant d’investir dans un parc d’actifs professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel géré…).
Elles se répartissent en trois grandes catégories :
Elles peuvent être à capital variable (prix de souscription administré) ou à capital fixe (échanges sur marché secondaire). Ce statut influence la liquidité et le prix de la part.
Objectif : identifier les meilleures SCPI 2025 selon des critères mesurables (rendement potentiel, risque, frais et qualité de gestion) en fonction de votre profil d’investisseur (objectif de revenus potentiels, diversification, horizon de placement).
À retenir : un taux de distribution élevé* ne garantit pas la performance globale. Il faut aussi intégrer la variation du prix de la part, la valeur de reconstitution, et la fiscalité appliquée.
Le taux de distribution (anciennement TDVM) est l’indicateur le plus cité. En 2024, selon l’ASPIM, le taux moyen du marché s’établissait à 4,52 % bruts, en légère hausse par rapport à 2023. Mais il ne suffit pas : il faut examiner la pérennité du rendement, la variation du prix de part et le taux de rendement interne (TRI)** sur 5 à 10 ans, qui lisse les cycles du marché immobilier.
La performance potentielle n’est pas le seul critère permettant de déterminer la meilleure SCPI. D’autres paramètres sont à prendre en compte :
Les frais de souscription (le montant varie généralement entre 8% et 12% de la valeur de part) et les frais de gestion (environ 8 à 12 % des revenus) influencent directement la rentabilité nette. Certaines SCPI comme la SCPI Eden ont supprimé les frais d’entrée (moyennant d'autres frais), améliorant la performance à court terme. La gouvernance est également un indicateur clé : transparence, régularité du reporting et expérience de la société de gestion sont à surveiller.
Exemple de pondération : 40 % rendement / 30 % solidité / 20 % frais / 10 % gouvernance.
Les sociétés de gestion les plus reconnues se distinguent par leur track record (historique de performance et de gestion), leur discipline d’investissement et leur transparence. Parmi les acteurs historiques : Corum AM (Corum Origin, Corum XL), Primonial REIM, Perial AM, Amundi Immobilier, ou La Française REM. Du côté des jeunes SCPI : Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe et SCPI Eden affichent une approche digitale et des frais allégés. (Aucun frais de souscription pour la SCPI Eden, d’autres frais s’appliquent).
Bon réflexe : analyser les rapports annuels, bulletins trimestriels et notes de gestion pour comprendre la stratégie d’acquisition, les arbitrages et la santé financière du portefeuille. Dans le cas de jeunes SCPI (comme pour la SCPI Eden), une analyse de la réputation de la société de gestion est aussi un bon réflexe à avoir.
Les taux de distribution 2024 ont oscillé entre 4 % et 6 % bruts, selon les sources (ASPIM, France SCPI). Les SCPI à haut rendement potentiel visent la performance mais exposent davantage au risque locatif et à la volatilité du marché immobilier. Les SCPI ****à rendement potentiel stabilisé (santé, éducation, logistique prime) privilégient la visibilité des loyers et des baux longs.
La SCPI Eden, jeune véhicule à capital variable et sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), s’inscrit dans cette approche équilibrée : performance régulière, transparence et gestion prudente.
Le taux de distribution exprime le revenu brut annuel versé par part, rapporté au prix de souscription. Ce taux varie selon le cycle immobilier et le positionnement de la SCPI.
En 2024, le rendement moyen du marché était de 4,52 %, avec des écarts significatifs selon les thématiques :
Les principaux frais sont :
Exemple :
Un investissement de 10 000 € dans une SCPI avec 8 % de frais d’entrée revient à 9 200 € investis nets. Avec un rendement brut de 4,5 %, il faut environ 2 ans pour compenser les frais initiaux.
Objectif
Inclus dans la valeur de reconstitution
Avant de souscrire des parts de SCPI, il est essentiel de vérifier :
Vous pouvez investir en SCPI de différentes façons :
Face à la diversité croissante de l’offre, choisir la meilleure SCPI ne consiste pas à viser le rendement potentiel le plus élevé, mais à trouver un équilibre intelligent entre performance, résilience et accessibilité. Les SCPI diversifiées Europe ou à ancrage métropolitain offrent aujourd’hui des solutions adaptées à de nombreux profils d’épargnants, qu’il s’agisse de constituer un patrimoine, de préparer un revenu complémentaire, ou de diversifier une épargne déjà investie ailleurs.
En 2025, le marché de la pierre papier s’impose comme un pilier du patrimoine moderne : un placement simple, mutualisé, et favorable à long terme, qui permet de bénéficier d’une gestion déléguée (moyennant des frais), tout en participant à la vitalité de l’immobilier professionnel. Les nouvelles SCPI sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), comme la SCPI Eden, illustrent cette évolution positive : plus de transparence, des frais moindres, une distribution potentielle stable et un accès facilité dès quelques centaines d’euros.
Dans un environnement encore exigeant, marqué par la crise, les contraintes environnementales et une demande croissante d’actifs performants, ces véhicules collectifs conservent leur position clé dans la construction d’une stratégie patrimoniale durable. Ils constituent une partie importante du patrimoine de nombreux investisseurs, offrant un point d’entrée équilibré, une exposition mesurée au marché immobilier, et des perspectives de rendement potentiel solides sur le long terme.
En résumé : la “meilleure” SCPI dépend avant tout de votre profil, de vos objectifs patrimoniaux et du temps que vous êtes prêt à accorder à votre investissement.
Les SCPI performantes et bien gérées, qu’elles investissent en France ou en Europe, offrent aujourd’hui des opportunités intéressantes, à condition de les analyser avec méthode et de les consulter auprès d’un professionnel agréé.
Il n’existe pas une “meilleure” SCPI universelle : tout dépend de vos objectifs patrimoniaux et de votre profil d’épargnant. En 2025, les SCPI sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent) comme la SCPI Eden, séduisent par leur simplicité et leur transparence. Elles offrent un rendement potentiel régulier, une diversification européenne et une gestion professionnelle adaptée au contexte actuel de taux élevés. D’autres SCPI plus spécialisées (santé, logistique, ou commerce) peuvent convenir à ceux qui recherchent une opportunité thématique ou une stratégie de long terme.
Selon l’ASPIM et l’IEIF, le taux de distribution moyen brut des SCPI d’entreprises en 2024 s’est établi autour de 4,5 %, un niveau stable malgré la hausse des taux.
Certaines SCPI diversifiées Europe ou à thématique santé ont affiché des rendements supérieurs à la moyenne, grâce à une gestion rigoureuse et une sélection d’actifs immobiliers de qualité. Cependant, la distribution n’est qu’un indicateur : il faut aussi étudier la valeur de la part, la liquidité et la politique d’arbitrage. Et gardez à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une SCPI diversifiée Europe permet de bénéficier d’une répartition géographique et sectorielle plus large : bureaux en Allemagne, commerces en Espagne, logistique aux Pays-Bas, santé en Italie, etc. Cet investissement immobilier européen offre un équilibre entre rendement et stabilité, tout en profitant de régimes fiscaux spécifiques.
C’est un bon moyen pour diversifier votre patrimoine et réduire les risques liés à un seul marché national. Les SCPI européennes constituent ainsi un véhicule d’épargne patrimoniale performant, adapté aux nouveaux épargnants comme aux investisseurs expérimentés.
Les SCPI sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), dites “nouvelles générations”, représentent une évolution favorable du modèle traditionnel. Elles permettent d’investir sans commission de souscription, ce qui rend le point mort plus rapide : les loyers potentiels perçus compensent plus vite le capital investi. C’est un atout important pour les épargnants souhaitant diversifier leur épargne pierre papier.
Avant toute souscription, il est essentiel d’analyser plusieurs points clés :
Les rapports annuels, bulletins trimestriels et documents de la société de gestion donnent une vue claire de la performance (les performances passées ne préjugent pas des performances futures) et de la gouvernance. Un conseiller en gestion de patrimoine peut aussi aider à évaluer la pertinence de l’investissement selon votre situation fiscale et vos objectifs.
Oui, à condition d’en comprendre les spécificités. Les jeunes SCPI, souvent sans frais d’entrée comme la SCPI Eden (d’autres frais s’appliquent), offrent une approche moderne et une stratégie opportuniste, basée sur les nouvelles dynamiques du marché immobilier (logistique urbaine, énergies renouvelables, immobilier d’entreprise bas carbone). Elles peuvent afficher un rendement potentiel supérieur à la moyenne, mais avec un historique plus court et donc une visibilité moindre sur la pérennité des revenus potentiels.
Elles constituent un complément intéressant pour un investisseur diversifié, prêt à accepter une part de risque.
Les meilleures SCPI 2025 privilégient une allocation équilibrée entre :
Ce panachage sectoriel permet de réduire la volatilité tout en bénéficiant de rendements réguliers. Les SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) prennent également en compte la performance énergétique et la durabilité des actifs.
La durée de jouissance correspond à la période entre la souscription et la première distribution de revenus potentiels. En moyenne, elle varie de 3 à 6 mois, selon les statuts de la SCPI. Certaines nouvelles SCPI à gestion numérique ou à capital variable réduisent ce délai pour accélérer la rentabilité de l’investissement. Ce point doit être vérifié avant toute souscription, car il impacte le revenu potentiel perçu la première année.
Paradoxalement, les périodes de tension ou de crise peuvent créer des opportunités d’investissement. Les sociétés de gestion disciplinées peuvent alors acquérir des immeubles à prix ajusté, renforçant le potentiel de performance future. Pour l’épargnant long terme, c’est une occasion de constituer un patrimoine immobilier à un coût d’acquisition moindre, à condition de sélectionner une SCPI solide et bien diversifiée. Comme toujours, la clé reste une analyse rigoureuse du portefeuille et de la stratégie d’acquisition.
Les SCPI d’entreprises constituent aujourd’hui une brique patrimoniale essentielle : elles permettent d’accéder simplement à l’immobilier professionnel, de diversifier votre capital, et de bénéficier de revenus complémentaires potentiels. Elles s’intègrent à différents types de portefeuilles (assurance vie, épargne directe, démembrement) et s’adaptent à de nombreux profils d’investisseurs. Leur succès croissant tient à leur capacité à mutualiser le risque, à leur gestion professionnelle, et à leur accessibilité dès quelques centaines d’euros.
En résumé : une SCPI performante et bien gérée constitue un placement patrimonial complémentaire de choix pour les épargnants souhaitant investir dans la pierre papier sans contraintes de gestion directe.
Communication à caractère publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
L’investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier à long terme, exposé à plusieurs risques :
Les SCPI ne garantissent ni le capital ni le rendement. La durée de placement recommandée est d’au moins 8 à 10 ans. Avant toute souscription, il est conseillé de lire attentivement la note d’information visée par l’AMF, le Document d’Informations Clés (DIC) et le rapport annuel de la SCPI.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les documents officiels sont disponibles auprès de la société de gestion.
***** Division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
** Exprime le taux de rentabilité interne (TRI) cible sur une période de 10 ans (inclus les dividendes perçus, l’évolution potentielle de la valeur des parts, le réinvestissement des loyers si applicable). C’est un objectif de performance qui n’est pas garanti et dépend des conditions de marché*** Le Taux d’Occupation Financier met en avant la performance locative d’une SCPI. C’est le rapport entre les loyers effectivement perçus à ceux qui seraient perçus si l’intégralité de son patrimoine serait louée.**** La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.***** Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
