Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans acheter un appartement, ni gérer des locataires ? Vous entendez parler de SCPI mais vous pensez que ce n’est pas pour vous, car vous n’êtes « pas du métier » ? Bonne nouvelle : ce guide s’adresse à tous les nuls de l’investissement, débutants ou simplement curieux. Pas besoin d’un livre complexe ou de notions financières poussées pour comprendre ce placement immobilier simple et accessible.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permettent d’investir dans la pierre, à partir de quelques centaines d’euros, sans contrainte de gestion. Elles peuvent générer des revenus complémentaires, tout en diversifiant votre épargne.
Vous découvrirez ici :
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’investissement immobilier collectif. Elle vous permet d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée, sans être directement propriétaire des murs.
On parle souvent de pierre-papier, car vous investissez dans la pierre, mais sous forme de parts, comme des actions. Cela simplifie tout : pas de gestion locative, pas de travaux, pas de vacance à surveiller.
Vous n’achetez pas un appartement, mais une part d’un ensemble de biens (bureaux, commerces, santé…), gérés par une société de gestion. En contrepartie, vous percevez une partie des loyers, proportionnelle à ce que vous avez investi.
Exemple simple
Paul investit 1 000 € dans une SCPI. Cette somme permet d’acquérir une part dans un immeuble de bureaux à Lyon, un commerce à Paris ou un centre de santé à Bordeaux. Tous les trimestres, Paul perçoit un revenu locatif issu de ces investissements, sans rien avoir à gérer.
Cette méthode permet de diversifier votre épargne de manière souple et progressive, même avec un petit capital.
Une SCPI fonctionne de manière collective : elle regroupe des épargnants, collecte les fonds, investit dans des immeubles, perçoit les loyers, et les redistribue. C’est la société de gestion, agréée par l’AMF, qui pilote tout.
Il existe plusieurs typologies de SCPI, à choisir selon vos objectifs et votre situation fiscale*.
Les plus répandues. Elles investissent dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces…) et visent à générer des revenus potentiels réguliers. Ce sont les plus adaptées pour un épargnant débutant.
Elles investissent dans des logements éligibles à des dispositifs comme Malraux. L’objectif premier est de maîtriser sa fiscalité, pas le rendement immédiat.
Elles achètent des biens sous-évalués, à rénover ou à fort potentiel de revente. Elles ne distribuent pas ou peu de revenus, mais cherchent une valorisation du capital à la revente.
Certaines SCPI choisissent de se concentrer sur un secteur économique précis pour cibler des marchés porteurs et répondre à des tendances de fond. On parle alors de SCPI spécialisées.
Elles peuvent par exemple investir :
En parallèle, il existe des SCPI qui privilégient une orientation ESG (Environnement, Social, Gouvernance) ou un objectif de développement durable. Elles sélectionnent leurs actifs selon des critères extra-financiers, comme la performance énergétique des bâtiments ou leur impact social.
D’autres SCPI élargissent leur terrain de jeu à l’étranger : ce sont les SCPI européennes. Elles investissent sur des marchés immobiliers porteurs hors de France et peuvent bénéficier de conventions fiscales internationales avantageuses pour l’épargnant.
C’est notamment le cas de la SCPI Eden, qui combine diversification géographique et exposition à des actifs d’entreprise de qualité en Europe, tout en appliquant une gestion rigoureuse pour générer un rendement potentiel attractif.
Les SCPI d’entreprises ont affiché en 2024 un taux de distribution** moyen 4,72 % brut, selon France SCPI et l’ASPIM. Ce rendement a été généralement versé chaque trimestre, sous forme de revenus locatifs.
Attention : le rendement n’est pas garanti. Il dépend de la performance locative de la SCPI et du contexte du marché.
Ce placement peut compléter votre épargne ou servir d’outil de transmission à long terme.
Les SCPI sont moins risquées que les actions, mais elles comportent des risques, notamment :
C’est un placement long terme, qui se lisse dans la durée. Voir tous les risques en détail à la fin de l’article.
Vous pouvez investir en SCPI de plusieurs manières :
Conseil : commencez petit, diversifiez, et n’hésitez pas à demander un conseil professionnel.
[H3] Les critères de choix d’une SCPI
[H4] Taux de distribution
Il s’agit du revenu versé chaque année par la SCPI, en pourcentage du prix d’achat de la part. Un taux de distribution de 5 % signifie que vous percevrez environ 50 € par an pour 1 000 € investis. Ce chiffre donne une idée de la rentabilité brute, mais il ne doit pas être analysé seul.
TRI (Taux de Rentabilité Interne)
Le TRI est un indicateur plus complet que le seul taux de distribution. Il mesure la rentabilité annualisée d’un investissement sur plusieurs années en tenant compte à la fois :
Stratégie immobilière (bureaux, commerce, santé…)
Chaque SCPI a sa propre stratégie d’investissement. Certaines se concentrent sur les bureaux, d’autres sur les commerces ou les cliniques. Le type d’actifs influe sur la performance, la stabilité des revenus, et la résilience face aux crises. Bien comprendre la typologie des biens est essentiel.
Taux de vacance et collecte nette
Le taux de vacance correspond à la part des biens non loués. Plus il est faible, plus la SCPI est efficace dans sa gestion locative. La collecte nette, c’est la différence entre les fonds collectés et les retraits. Un bon équilibre entre les deux est un indicateur de solidité.
Frais de gestion et de souscription
Les SCPI facturent des frais lors de l’achat (souvent 8 à 10 %) et des frais de gestion annuels (inclus dans le rendement affiché). Il est important de comprendre leur impact sur la rentabilité, surtout les premières années. Certaines SCPI proposent désormais des modèles à frais réduits, comme la SCPI Eden qui n’a aucun frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent).
Liquidité : délais de revente
Contrairement à un livret ou une action, une part de SCPI ne se revend pas instantanément. Le délai de retrait peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. Il est donc important de prévoir un horizon d’investissement long (au moins 8 ans) et de bien connaître les conditions de revente.
Parmi les SCPI accessibles aux débutants, la SCPI Eden se distingue par son positionnement clair, sa gestion rigoureuse et sa diversification réfléchie. Elle investit dans un patrimoine immobilier locatif diversifié (bureaux, commerces, locaux professionnels), sélectionné avec exigence en Europe, hors France.
La SCPI Eden offre une porte d’entrée simple vers l’univers de la pierre-papier, avec un accompagnement pédagogique, des outils en ligne pour suivre votre placement, et un niveau de ticket d’entrée accessible. Elle convient particulièrement aux épargnants qui souhaitent investir progressivement, en toute transparence, dans un cadre maîtrisé.
La SCPI est un outil d’épargne intelligent pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. C’est un placement accessible, diversifié, potentiellement rentable, mais qui demande de comprendre ses règles de fonctionnement, de bien choisir et d’investir sur le long terme.
Pour un investisseur débutant, la SCPI représente une entrée en douceur dans l’univers de l’immobilier, tout en apportant un revenu complémentaire possible et une diversification bienvenue dans votre patrimoine financier.
Communication publicitaire
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et de variabilité des revenus.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et peut évoluer.
Il est fortement recommandé de consulter la documentation réglementaire (DIC, note d’information, rapport annuel) avant toute souscription.
Les SCPI sont des produits de long terme encadrés par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Investir en SCPI présente des risques. Petit tour d'horizon de la question.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Risque de marché
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Risque lié à l’effet de levier
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Risque de conflit d’intérêts
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
Risque de liquidité
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
Risque de change
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Risque ESG et de durabilité
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Autres risques
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
**Division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
***Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
