Entre SCPI et immobilier locatif, les Français s’interrogent de plus en plus : quel est le meilleur placement pour protéger et faire fructifier leur patrimoine en 2025 ? Les deux options reposent sur la pierre, mais leurs mécanismes et leurs conséquences fiscales diffèrent largement.
L’investissement locatif direct suppose l’achat d’un bien, souvent financé à crédit bancaire, avec la gestion d’un locataire, la perception de loyers et la prise en charge de l’entretien ou des travaux. Cette approche offre un fort effet de levier et un rendement potentiel qui peut être attractif, surtout en location meublée ou en régime LMNP, mais elle exige du temps, des compétences et une bonne tolérance au risque.
La SCPI, de son côté, est une société civile de placement qui mutualise l’investissement immobilier : l’épargnant souscrit des parts et devient associé d’un portefeuille diversifié d’immeubles (bureaux, commerces, santé, logement). La gestion déléguée à une société experte libère l’investisseur de toutes les contraintes (moyennant des frais). La distribution des revenus potentiels, généralement trimestrielle, assure une certaine stabilité. Grâce à des solutions comme l’assurance vie ou la nue-propriété, il est même possible de maîtriser sa fiscalité*.
Mais au-delà de ces grandes différences, quel placement correspond le mieux à votre profil d’investisseur ? C’est ce que nous allons découvrir dans ce guide, en comparant rentabilité, fiscalité*, frais, avantages et inconvénients des deux options.
À première vue, investir dans une SCPI ou dans un bien immobilier locatif repose sur la même idée : placer son argent dans la pierre pour générer un revenu. Pourtant, la réalité est bien différente. L’immobilier direct implique l’achat d’un logement ou d’un immeuble, la gestion des locataires et la prise en charge des charges et travaux. À l’inverse, une Société Civile de Placement Immobilier permet à l’épargnant de devenir associé d’un parc diversifié de bureaux, commerces ou logements, en confiant la gestion déléguée à une société spécialisée (moyennant des frais). Ces différences influencent le rendement potentiel, le risque et la fiscalité* : c’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre ce qui distingue ces deux solutions avant de choisir.
Dans un investissement locatif classique, l’acquisition d’un appartement ou d’un immeuble implique un propriétaire qui assume un rôle actif de bailleur. Il doit trouver un locataire, signer un bail, gérer la perception des loyers et suivre les éventuels travaux ou frais de copropriété. Les revenus potentiels sont directement perçus par le propriétaire, mais ils sont soumis aux impôts fonciers et aux prélèvements sociaux.
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fonctionne autrement : l’investisseur souscrit des parts, et c’est la société de gestion qui se charge de l’achat, de la gestion déléguée et de la distribution des revenus potentiels (moyennant des frais). Le patrimoine est mutualisé sur un parc immobilier composé de bureaux, commerces, résidences de santé ou logements. En d’autres termes, l’épargnant devient associé, et reçoit un revenu potentiel proportionnel aux parts détenues, sans avoir à s’occuper de la gestion locative (moyennant des frais).
En général, l’immobilier direct attire les personnes souhaitant utiliser un crédit bancaire** pour financer leur investissement et profiter de l’effet de levier. La SCPI, de son côté, convient bien aux investisseurs recherchant des revenus potentiels réguliers, un placement passif ou un outil de diversification accessible avec quelques centaines d’euros.
La rentabilité locative brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien. Mais cette rentabilité brute doit être corrigée pour obtenir la rentabilité nette, en tenant compte des charges, de la fiscalité* et des éventuelles périodes de vacance.
Un logement meublé peut parfois offrir une meilleure rentabilité grâce au régime LMNP, qui permet de maîtriser l’imposition, tandis qu’un logement vide relève du régime foncier. Le propriétaire peut aussi profiter du déficit foncier en cas de travaux importants.
Exemple* : un appartement acheté 200 000 € avec 10 000 € de loyers annuels offre un rendement brut de 5 %. Après charges, impôts et périodes sans locataire, le rendement net tombe souvent entre 2 % et 3 %.
La rentabilité d’une SCPI d’entreprises se mesure principalement par le taux de distribution brut, qui était en moyenne compris entre 4 % et 5,5 % en 2024 (source ASPIM). Ce rendement potentiel est perçu sous forme de revenus trimestriels , sans effort de gestion.
Certaines SCPI affichent également un TRI*** (taux de rentabilité interne) intéressant sur le long terme, tenant compte de la valeur des parts et de la revente éventuelle. Les épargnants bénéficient ainsi d’une distribution régulière, souvent plus stable que les revenus d’un investissement locatif.
Que vous choisissiez un investissement locatif direct ou une SCPI, il ne faut pas se limiter à la seule rentabilité affichée. Chaque placement entraîne des frais, des charges et une certaine fiscalité qui influencent le rendement net réellement perçu par l’investisseur. Frais de notaire, travaux et entretien pour l’immobilier en direct, ou frais de souscription et de gestion déléguée pour les SCPI : ces coûts constituent une contrepartie incontournable de tout investissement. Bien les identifier permet de choisir la solution la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.
Un investissement immobilier direct implique des frais importants : frais de notaire, frais d’agence, travaux, charges de copropriété et coûts liés à l’entretien. Le bailleur doit aussi gérer les risques de loyers impayés, les contentieux et la fiscalité. Le coût en temps est souvent élevé, à moins de déléguer la gestion à une agence, ce qui engendre encore des frais supplémentaires.
Les SCPI appliquent des frais de souscription (souvent 5 % à 10 %) et des frais de gestion. Les revenus potentiels sont ensuite soumis aux impôts fonciers et aux prélèvements sociaux, sauf si vous choisissez des solutions de maîtrise fiscale comme l’assurance vie ou la nue-propriété. L’avantage est qu’il n’y a aucune contrainte opérationnelle ni mauvaise surprise liée à des travaux ou à la vacance. La liquidité est comparable à l’immobilier en direct : en moyenne, il faut entre 3 et 6 mois pour vendre un bien, comme pour céder des parts de SCPI.
Dans les deux cas, les revenus sont taxables et soumis à l’impôt sur le revenu selon la TMI de l’investisseur, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
L’immobilier en direct peut être optimisé grâce au régime LMNP, au déficit foncier ou au micro-foncier. La SCPI, quant à elle, peut être intégrée dans un contrat d’assurance vie, acquise en nue-propriété ou financée à crédit, permettant ainsi de maîtriser sa fiscalité.
À la revente, les deux placements sont soumis au régime fiscal des plus-values immobilières, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
La gestion d’une SCPI est entièrement déléguée à la société de gestion (moyennant des frais). Elle gère un parc composé de dizaines, parfois de centaines d’immeubles (bureaux, commerces, logements), ce qui permet une diversification immédiate et une mutualisation du risque locatif.
L’épargnant reçoit des bulletins trimestriels, des rapports de gestion et un suivi complet. Contrairement à l’immobilier direct, il n’a pas besoin de gérer des locataires, de suivre des travaux ou de se soucier des loyers impayés.
L’immobilier locatif comporte plusieurs risques : la vacance locative, les loyers impayés, les litiges avec un locataire, ou encore les aléas liés aux travaux et à l’entretien.
La fiscalité est parfois complexe : régime réel, micro-foncier, location meublée, chacun ayant ses avantages et contraintes. Enfin, l’immobilier en direct concentre l’investissement sur un seul actif, ce qui réduit la diversification et augmente l’exposition au marché local.
La SCPI présente de nombreux avantages :
C’est une solution simple et efficace pour les épargnants recherchant un investissement à long terme, sans charge de gestion quotidienne.
Investir dans des SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité réduite.
Le choix entre SCPI et immobilier locatif dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et de votre rapport aux contraintes de gestion. Certains privilégieront l’effet de levier du crédit et la création de capital grâce à l’immobilier direct, tandis que d’autres rechercheront des revenus potentiels réguliers sans avoir à gérer un locataire ni des travaux (moyennant des frais). Il n’existe donc pas de réponse universelle : chaque solution présente des avantages et des limites. Voici comment savoir laquelle correspond le mieux à votre situation.
L’immobilier locatif en direct reste la meilleure option : il permet d’investir à crédit**, avec les loyers qui remboursent tout ou partie de l’emprunt. Les propriétaires peuvent aussi maîtriser leur fiscalité* via le régime LMNP, les travaux ou le déficit foncier.
La SCPI d’entreprises constitue un choix sûr : distribution trimestrielle, mutualisation du risque, et revenus potentiels plus prévisibles. Idéal pour compléter une retraite ou générer des revenus passifs.
La SCPI est une excellente solution de diversification : ticket d’entrée faible, gestion déléguée, accessibilité via PER, assurance vie ou compte-titres. Elle correspond particulièrement aux profils qui souhaitent bénéficier d’un revenu potentiel sans charge de la gestion (moyennant des frais).
Plutôt que d’opposer ces deux options, il est souvent pertinent de les associer. L’immobilier direct permet de profiter de l’effet de levier du crédit, tandis que la SCPI apporte une diversification et une stabilité des revenus potentiels.
Un investisseur peut par exemple combiner un bien en location meublée (LMNP) avec un portefeuille de SCPI détenu en assurance vie. Cette stratégie permet de réaliser une allocation équilibrée entre revenus potentiels perçus à court terme et valorisation patrimoniale à long terme.
Au terme de cette analyse, il apparaît clairement qu’il n’existe pas de meilleur placement universel entre SCPI et immobilier locatif : tout dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre situation fiscale et de votre appétence pour la gestion.
En conclusion, le véritable enjeu n’est pas d’opposer SCPI et immobilier locatif, mais de savoir comment les intégrer dans une stratégie cohérente, en fonction de votre profil et de votre horizon d’investissement. Le recours à un expert financier ou à un conseiller en gestion de patrimoine reste le meilleur moyen d’obtenir un accompagnement sur mesure et de bénéficier pleinement des atouts de la pierre sous toutes ses formes.
La SCPI convient particulièrement aux épargnants recherchant une gestion simplifiée et une diversification immédiate. Avec ce placement collectif, il est possible de constituer un patrimoine immobilier sans gérer directement un bien (moyennant des frais). À l’inverse, l’investissement immobilier locatif (par exemple un appartement locatif) s’adresse aux profils prêts à s’impliquer dans la gestion quotidienne et à assumer les frais d’acquisition, les travaux ou les périodes de vacance.
Les avantages fiscaux dépendent de la structure choisie. En SCPI, l’investisseur peut opter pour la nue-propriété, l’assurance vie, ou encore le démembrement, afin de maîtriser la fiscalité*. Certaines SCPI investies à l’étranger offrent aussi une fiscalité plus douce grâce aux conventions de fiscalité étrangère. En immobilier direct, il existe des leviers comme le déficit foncier, la réduction d’impôt grâce à certains dispositifs, ou encore le régime LMNP en location meublée.
Lorsqu’on décide d’acheter des parts de SCPI, il existe un délai appelé délais de jouissance (entre 3 ou 6 mois) : c’est la période entre la souscription et le moment où l’on commence à percevoir les premiers revenus. Le premier versement correspond donc au moment où l’associé touche son dividende brut, généralement quelques mois après la souscription. Ce mécanisme est propre aux SCPI et n’existe pas en immobilier locatif classique.
Oui, mais la liquidité n’est pas instantanée, ni garantie. La revente s’effectue sur le marché secondaire, organisé par la société de gestion. Le délai dépend du nombre de demandes et des conditions de marché. Comme pour un bien en immobilier direct, il existe un risque de perte ou de perte de valeur si l’on revend dans une période donnée défavorable. Néanmoins, les SCPI permettent de céder un grand nombre de parts plus facilement qu’un immeuble entier.
La performance SCPI se mesure grâce à des indicateurs précis : le taux de rendement interne (TRI)***, le taux de distribution et parfois la valeur de la part à la revente. En immobilier locatif, on calcule plutôt le taux de rendement brut ou net, en intégrant le loyer annuel, les charges, les impôts et le crédit immobilier. Dans les deux cas, l’objectif principal reste de dégager un revenu stable et de faire croître son patrimoine immobilier sur le long terme.
Il n’est pas nécessaire d’opposer SCPI et investissement locatif. Beaucoup d’investisseurs choisissent de combiner les deux. Par exemple, utiliser le crédit immobilier pour financer un appartement locatif et placer parallèlement quelques milliers d’euros en pierre papier. Cela permet de maîtriser votre fiscalité, de profiter de la pleine propriété d’un bien en direct tout en bénéficiant de la sécurité d’un placement collectif. L’objectif principal reste de bâtir un portefeuille équilibré, capable de traverser les cycles de marché.
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Tout investissement immobilier, qu’il s’agisse de SCPI ou d’immobilier locatif direct, comporte des risques. Le capital investi n’est pas garanti et la valeur des actifs peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’état du marché immobilier et des conditions économiques.
Dans le cas d’un investissement locatif, le propriétaire est exposé à des aléas spécifiques : vacance locative, loyers impayés, frais d’entretien, travaux imprévus ou encore contentieux avec un locataire. La fiscalité peut également évoluer : régimes du micro-foncier, réel ou location meublée, chacun ayant ses propres contraintes.
Pour les SCPI, il convient de rappeler que la durée de détention recommandée est de long terme, généralement 8 à 10 ans. La liquidité des parts n’est pas instantanée, ni garantie : en moyenne, il faut plusieurs mois pour vendre ses parts, comme pour céder un bien immobilier en direct. Les revenus distribués (dividendes) ne sont pas garantis et peuvent varier selon les résultats de la SCPI. Les frais de souscription et de gestion doivent également être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.
Les deux formes d’investissement sont soumis à la fiscalité* française en vigueur : imposition des revenus fonciers et prélèvements sociaux pour les SCPI détenues en direct, ou imposition sur les loyers et la plus-value à la revente pour l’immobilier locatif. Des dispositifs d’optimisation existent (nue-propriété, assurance vie, régime LMNP, déficit foncier), mais ils dépendent de la situation de chaque investisseur et des évolutions législatives.
Enfin, il est recommandé de définir clairement son objectif patrimonial (constitution de capital, recherche de revenu régulier, transmission) avant toute décision, et de s’entourer d’un expert financier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Ce service permet d’évaluer les différentes options, de vérifier leur adéquation avec son profil et de choisir la stratégie la plus adaptée.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
** Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
*** Exprime le taux de rentabilité interne (TRI) cible sur une période de 10 ans (inclus les dividendes perçus, l’évolution potentielle de la valeur des parts, le réinvestissement des loyers si applicable). C’est un objectif de performance qui n’est pas garanti et dépend des conditions de marché.
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
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