Investir en SCPI via une holding soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) s’impose comme une stratégie patrimoniale pertinente pour les entrepreneurs, professions libérales, dirigeants de PME/ETI et familles souhaitant structurer leur patrimoine immobilier, maîtriser la fiscalité, mutualiser la trésorerie et professionnaliser la gestion de leurs placements.
Cette approche séduit de plus en plus, car elle permet de centraliser les flux, de lisser les résultats, d’arbitrer plus librement entre SCPI françaises, SCPI européennes, usufruit temporaire, pleine propriété ou financement à crédit.
Pour autant, investir via une holding ne s’improvise pas : la mécanique comptable, fiscale et juridique est spécifique, la sélection des parts de SCPI doit être rigoureuse, et les risques (marché immobilier, liquidité, variation du prix de part, gouvernance,…) doivent être appréhendés avec précision.
Cet article a pour objectif d’expliquer, de manière structurée et claire, comment une holding peut investir en SCPI, encadrer chaque transaction immobilière, sécuriser son cadre juridique et offrir aux entrepreneurs une approche plus stratégique de la gestion immobilière via un véhicule professionnel.
Avant d’entrer dans la fiscalité, il faut comprendre le fonctionnement concret d’une holding patrimoniale. Une holding (souvent une société civile ou SAS) est une personne morale créée pour détenir des participations ou un portefeuille d’actifs, dont potentiellement des parts de SCPI. Lorsqu’elle est soumise à l’IS, elle devient un levier pertinent pour structurer, piloter et maîtriser un investissement immobilier en SCPI.
La création d’une holding patrimoniale permet de structurer un investissement immobilier en SCPI dans un cadre professionnel et fiscal maîtrisé. Cette personne morale centralise la trésorerie, facilite la gestion des flux et offre une manière simple d’allouer du capital vers différents actifs immobiliers, notamment les parts de SCPI, tout en bénéficiant d’un traitement fiscal spécifique.
Pour un entrepreneur, structurer ses placements au sein d’une holding offre une vision plus lisible de son propre patrimoine et de celui du membre ou des associés de la famille. C’est une approche particulièrement pratique pour suivre les flux, gérer la fiscalité du côté de la société et faciliter les échanges avec son conseil en gestion de patrimoine.
Une holding permet aussi de piloter la transmission familiale, via pactes d’associés ou organisation des droits économiques/politiques.
Avant d’investir via une holding, faisons le point sur les types de SCPI disponibles : diversifiées, bureaux, commerce, santé, logistique ou européennes. Chaque catégorie possède un rendement potentiel et un niveau de risque différent, offrant un large éventail de solutions de placement immobilier adaptées à la trésorerie d’entreprise ou au patrimoine privé. La holding peut investir dans toutes les catégories de SCPI, sous réserve de cohérence avec sa stratégie et sa trésorerie.
Les SCPI d'entreprises (diversifiées, bureaux, logistique, commerce, santé) sont largement plébiscitées par les sociétés à l’IS. Elles offrent une meilleure visibilité sur les loyers potentiels perçus, la qualité du parc immobilier, et les indicateurs locatifs.
Les SCPI européennes peuvent présenter un intérêt fiscal* pour une personne morale à l’IS grâce à l'application de conventions fiscales internationales (crédit d’impôt, exonération locale).
Les SCPI à capital variable offrent une meilleure liquidité (non garantie), tandis que les SCPI à capital fixe impliquent un marché secondaire.
Les SCPI sans frais d’entrée peuvent être attractives pour certaines holdings, mais elles présentent généralement des frais de gestion plus élevés.
Certaines SCPI intègrent également une poche résidentielle, des actifs à dominante foncière, ou encore des immeubles dédiés à l’activité tertiaire, permettant d’ajuster la diversification au titre de la stratégie de la holding.
La SCPI Eden, avec sa gestion prudente, son absence de frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent) et sa transparence, peut s’intégrer dans une stratégie de holding cherchant un couple rendement/risque équilibré**.
La durée de détention influence directement le rendement net et la performance d’une SCPI. Dans une holding, l’horizon d’investissement doit être cohérent avec les cycles du marché immobilier, le délai de jouissance, l’évolution possible des loyers et la stratégie comptable (pleine propriété ou usufruit). La durée est un facteur essentiel pour comprendre le rendement réel d’une SCPI dans une holding.
La durée de détention doit aussi rester cohérente avec la stratégie globale du groupe : une société mère peut détenir des SCPI pour stabiliser la trésorerie, tandis qu’une société fille plus opérationnelle ne supportera pas forcément le même horizon.
Les SCPI sont des placements immobiliers à long terme : 8 à 10 ans minimum pour traverser les cycles.
L’horizon doit intégrer :
C’est une solution adaptée aux sociétés cherchant du cash-flow sans immobiliser de capital long.
Investir en SCPI via une holding nécessite un processus structuré : définition du projet, sélection des fonds, souscription au nom de la société et suivi des flux financiers. Ce mode de détention assure une meilleure lisibilité comptable et une maîtrise du montage patrimonial au sein du groupe familial ou professionnel. Voici la méthode stratégique à respecter avant la souscription.
La holding peut créer une politique d’investissement formalisée, validée le cas échéant avec un notaire, afin de cadrer les prises de décision, les éventuelles cessions futures et l’usage des SCPI comme outil patrimonial ou financier.
Critères :
La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
La fiscalité des SCPI via holding offre des leviers intéressants : imposition à l’IS, amortissement de l’usufruit, gestion souple des revenus potentiels perçus et absence d’imposition personnelle tant qu’aucun dividende n’est distribué. Ce cadre fiscal peut être pertinent pour les dirigeants cherchant à structurer leur épargne professionnelle.
Un cadre puissant, mais qui doit être manié avec rigueur.
Le résultat est imposé au taux IS (15 % ou 25 % selon barème), distinct de la fiscalité personnelle.
Possibilité de lisser, réinvestir, allouer selon la stratégie définie.
Amortissement linéaire, diminuant le résultat fiscal (si la comptabilité est correcte).
Certaines holdings familiales intègrent même la SCPI dans une stratégie globale incluant assurance-vie, private equity ou immobilier en direct.
La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
En holding, la réduction d’impôt repose sur trois axes : choix du contenant (IS vs IR), composition du portefeuille (France / Europe) et pilotage opérationnel (entrées progressives, arbitrages de loyers, suivi du prix de part). Cette approche permet de mieux maîtriser l’impact fiscal du placement immobilier.
Trois leviers principaux :
Maîtriser un portefeuille de SCPI via une holding implique de diversifier les sociétés de gestion, de suivre des indicateurs tels que TOF, loyers perçus ou évolution du prix de part, et d'ajuster l’allocation selon les besoins de trésorerie. Une gouvernance claire renforce la sécurité du véhicule et la performance à long terme. La performance dépend autant des choix initiaux que du pilotage dans le temps.
Même via une holding, un investissement SCPI comporte des risques : baisse de valeur, vacance locative, modification du marché immobilier, liquidité limitée ou variation du dividende. Comprendre ces risques est essentiel pour calibrer la stratégie et éviter une exposition trop élevée sur un seul type d’actif.
Investir via holding ne supprime pas les risques : il les déplace.
La SCPI Eden, grâce à son absence de frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), sa transparence et sa gestion prudente, s’inscrit dans une logique d’équilibre du rapport rendement / risque.
La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
La fiscalité repose sur la comptabilisation des revenus fonciers, l’intégration des flux au résultat imposable à l’IS, la gestion des revenus étrangers, et le traitement comptable de l'usufruit. La tenue correcte des écritures permet de sécuriser le montage et d’éviter des difficultés juridiques ou fiscales. Un mécanisme simple mais différent de la détention par une personne physique.
Une holding permet d’investir la trésorerie excédentaire dans des SCPI pour générer des revenus potentiels de manière régulière. Cette stratégie est souvent utilisée pour diversifier la trésorerie de l’entreprise avec un niveau de risque, tout en bénéficiant d’un meilleur rendement potentiel qu’un compte courant.
Une stratégie courante pour rémunérer la trésorerie excédentaire.
La SCPI Eden, grâce à une politique de distribution stable et une gestion prudente, peut constituer une composante pertinente de ce type de stratégie.
Utiliser une holding à l’IS pour investir dans des SCPI est une stratégie structurante, capable de maîtriser la fiscalité, de lisser les flux, de renforcer le patrimoine immobilier et d’accompagner un projet d’entreprise ou familial sur le long terme.
Bien utilisée, elle combine effet comptable, souplesse de trésorerie, diversification et organisation patrimoniale. Mais elle exige une grande rigueur : choix des SCPI, compréhension des enjeux fiscaux, arbitrages entre pleine propriété et usufruit, gestion du risque locatif, gouvernance solide. La SCPI Eden, transparente, sans frais d’entrée (d’autres frais s’appliquent), accessible et pilotée avec prudence, peut s’intégrer dans une stratégie de holding en quête d’un véhicule immobilier équilibré.
Oui. Une holding patrimoniale peut investir dans la plupart des types de SCPI : diversifiées, bureaux, commerce, santé ou européennes. Seules certaines SCPI imposent des restrictions liées au KYC ou au type de personne morale détentrice.
La holding permet de bénéficier d’une fiscalité* potentiellement plus attractive, d’une meilleure gestion de la trésorerie, d’une gouvernance centralisée et d’un cadre structuré pour la transmission. L’investisseur peut aussi piloter plus finement les flux de loyers perçus.
Oui. Les revenus perçus par la holding (loyers potentiels redistribués, intérêts, dividendes SCPI) sont intégrés au résultat imposable soumis à l’IS. Le taux dépend du niveau de bénéfice (IS réduit ou taux normal).
Oui. L’usufruit temporaire est inscrit à l’actif et amorti sur toute la durée du contrat, ce qui réduit le résultat fiscal*. C’est un levier très utilisé pour maîtriser la trésorerie d’entreprise.
Les SCPI sont des supports de placement immobilier long terme. Une durée de 8 à 10 ans est généralement recommandée pour absorber les cycles du marché et les variations du prix de part.
Oui : variation du prix de part, baisse de dividende, vacance locative, difficulté ponctuelle de revente, ou erreurs comptables sur l’amortissement de l’usufruit,... Une gouvernance claire peut permettre de mieux appréhender ces risques.
Oui, et cela peut même présenter un intérêt pour maîtriser sa fiscalité : certaines SCPI européennes génèrent des revenus étrangers soumis à des conventions fiscales permettant d’éviter ou d’atténuer la double imposition.
Il faut analyser :
Oui, une SCI peut détenir des parts de SCPI, qu’elle soit à l’IR ou à l’IS, et jouer un rôle de société de détention (« holding ») au sens patrimonial.
En revanche, le traitement fiscal diffère selon le régime :
Le rachat ou la cession des parts peut générer une plus-value, intégrée au résultat imposable à l’IS. La liquidité n’est pas garantie : elle dépend du mode de fonctionnement de la SCPI (capital variable ou fixe) et des conditions du marché immobilier au moment de la sortie.
Oui, selon le profil de l’entreprise :
Ces documents sont essentiels pour éviter toute difficulté juridique ou fiscale lors d’un contrôle.
Il comporte un risque de rendement (non garanti) si les distributions varient ou si les loyers proviennent de locataires fragiles. L’usufruit ne donne aucune valeur résiduelle : l’investissement s’éteint à l’échéance.
Informations réglementaires - Communication publicitaire
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
L’investissement en parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif à long terme (durée minimum recommandée de 8 à 10 ans), non garanti et soumis à plusieurs risques :
Avant toute souscription, il convient de consulter la documentation réglementaire, incluant la note d’information, les statuts, les rapports annuels et les DIC.
* La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2026.
** L’investissement en SCPI présente des risques, voir informations réglementaires ci-dessus.
*** Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
**** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Planifiez un échange de 30 minutes avec un conseiller Eden pour faire le point sur votre projet.
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