La SCPI est souvent comparée à l’immobilier locatif classique, mais elle offre une approche différente. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) connaissent un succès croissant en France et en Europe. Ce placement collectif en pierre papier séduit aussi bien les investisseurs aguerris que les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans se confronter aux contraintes d’un investissement locatif direct. En 2025, alors que le marché immobilier vit une période de transition, avec une baisse des prix dans certains secteurs, une hausse des taux d’intérêt et des incertitudes économiques, il est légitime de se demander : que valent vraiment les SCPI aujourd’hui ?
Cet article constitue une véritable page de référence pour tous ceux qui cherchent un avis clair et objectif sur les SCPI. Il fait le point complet sur les avis relatifs aux SCPI, leurs avantages, leurs risques, leur rentabilité nette, mais aussi leur fiscalité*. À travers une analyse détaillée, nous verrons pourquoi ce placement en pierre-papier reste une solution solide à long terme pour se constituer un capital, générer des revenus potentiels et préparer votre retraite, mais aussi pourquoi il doit être choisi avec discernement.
Avant de donner un avis éclairé, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des SCPI. Ce placement collectif immobilier repose sur une société civile qui collecte des fonds auprès de nombreux épargnants. Ces capitaux servent à acquérir et gérer un patrimoine diversifié composé de bureaux, commerces, logements, locaux logistiques ou établissements de santé. L’investisseur devient associé, détient des parts et perçoit en contrepartie une partie des revenus locatifs potentiels, sans avoir à gérer directement un locataire ou un bail (moyennant des frais).
Leur fonctionnement repose sur un cycle clair : collecte de fonds, acquisition d’actifs, gestion locative par la société, et enfin distribution des revenus potentiels sous forme de dividendes.
Les SCPI s’adressent aussi bien aux jeunes actifs qu’aux retraités, car elles permettent de transformer une simple épargne dormante en revenus réguliers potentiels. Investir en SCPI offre de nombreux avantages qui expliquent leur popularité croissante.
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques qu’il faut connaître.
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Mettre en œuvre des critères ESG exigeants peut générer des frais supplémentaires (diagnostics, travaux, certifications), qui peuvent impacter temporairement la rentabilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Un investisseur averti doit garder à l’esprit que les performances ne sont pas garanties et que ce placement est fait pour le long terme.
Les frais sont un élément central dans l’avis des investisseurs, car ils impactent directement la rentabilité nette.
Ces coûts doivent être amortis sur une durée minimale de détention (8 à 10 ans) pour que l’investissement devienne intéressant.
La question centrale est celle de la rentabilité. Le potentiel de rendement reste attractif malgré la hausse des taux.
Notre note : les SCPI restent compétitives face à d’autres placements, malgré un contexte de marché moins favorable en 2023–2024.
Les SCPI ne sont pas des placements de court terme.
C’est un engagement de long terme qui doit être pensé comme une brique durable de votre patrimoine immobilier.
Beaucoup d’investisseurs témoignent des avantages des SCPI :
Cependant, les SCPI ne sont pas exemptes de critiques :
Avant toute souscription, prenez le temps de consulter la page officielle de la société de gestion pour analyser les données financières. Le choix doit également se faire en fonction de votre objectif : revenu immédiat potentiel, maîtrise fiscale, ou transmission.
De plus, avant d’investir, il faut regarder plusieurs critères
Ces indicateurs permettent de comparer les SCPI et de sélectionner les plus solides.
Le financement via une banque permet de profiter d’un crédit amortissable. Chaque banque applique toutefois des conditions différentes en matière de taux et de durée. Le crédit immobilier permet de profiter de l’effet de levier : les loyers perçus remboursent une partie de l’emprunt.
Pour diversifier votre épargne et équilibrer votre patrimoine, la SCPI reste un outil de premier plan. En conclusion, les SCPI restent en 2025 un placement immobilier pertinent pour diversifier votre patrimoine, générer un revenu potentiel régulier et profiter de la gestion déléguée par une société spécialisée (moyennant des frais).
Elles offrent un bon compromis entre rendement potentiel, sécurité relative et diversification, mais ne doivent pas être idéalisées :
Notre avis final : la SCPI est un outil efficace pour compléter une stratégie patrimoniale long terme, à condition de bien sélectionner les fonds, de diversifier et de s’entourer d’un conseiller indépendant.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif permettant d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé, logements). L’investisseur achète des parts et devient ainsi associé de la société de gestion, qui s’occupe de la sélection des biens, de leur gestion locative et de la distribution des revenus potentiels.
La principale différence avec un investissement locatif classique est la gestion déléguée (moyennant des frais) : inutile de trouver un locataire, de gérer les baux ou d’assumer les travaux. De plus, la SCPI permet une diversification immédiate sur un grand nombre d’actifs et une mutualisation des risques, là où un appartement locatif isolé concentre le risque de vacance.
En 2024, le taux de distribution moyen du marché était d’environ 4,5 % (source ASPIM). Certaines SCPI ont affiché des rendements plus élevés, proches de 5,5 %, selon le secteur (santé, logistique, bureaux) et la gestion de la société. La rentabilité nette dépend toutefois des frais, de la fiscalité (impôt sur le revenu foncier, prélèvements sociaux) et du profil de l’épargnant.
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent un risque de perte en capital. La valeur de part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. Il existe aussi un risque de baisse des revenus (vacance, loyers renégociés), un manque de liquidité sur le marché secondaire, ainsi qu’une fiscalité foncière parfois lourde.
Le prix de souscription d’une part de SCPI varie selon la société, entre 180 € et 1 000 € en moyenne. Le montant minimum d’acquisition est généralement compris entre 1 000 et 5 000 €, ce qui rend ce placement accessible à un grand nombre d’épargnants. Certaines plateformes permettent même d’investir en SCPI via un compte ou une assurance vie à partir de quelques centaines d’euros.
La gestion est intégralement assurée par une société civile de gestion agréée par l’AMF. Elle s’occupe de l’achat des immeubles, de la signature des baux, de la relation avec les locataires, de l’entretien, des travaux et de la perception des loyers. L’associé perçoit uniquement un revenu net potentiel, sans avoir à gérer les contraintes opérationnelles.
L’investissement en SCPI est conçu pour le long terme. La durée de détention recommandée est de 8 à 10 ans minimum, afin d’amortir les frais de souscription et de lisser les variations de valeur. Une sortie anticipée peut entraîner une perte liée à la valeur de retrait inférieure au prix de part.
Les frais se composent principalement de :
Ces coûts doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.
Oui, beaucoup d’épargnants choisissent d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier. Cela permet de profiter de l’effet de levier : les loyers aident à rembourser les mensualités, et les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles du revenu foncier. Mais en cas de baisse de la valeur de part, l’investisseur peut se retrouver exposé à un risque financier accru.
En direct, les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon le barème progressif) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les parts sont aussi soumises à l’IFI pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros. Toutefois, il existe des alternatives : SCPI logées dans une assurance vie, investissement en nue-propriété ou via un PER.
La liquidité d’une SCPI dépend de son type :
Dans les deux cas, revendre une SCPI est plus long qu’un simple virement bancaire : il faut compter un délai d’exécution.
On distingue plusieurs types de SCPI :
Certaines SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de part en raison de la chute des valeurs immobilières et de la hausse des taux. Cela ne signifie pas forcément une dégradation de la gestion ou une perte de revenu, mais un ajustement prudent de la société de gestion au contexte du marché.
Les SCPI françaises investissent dans des actifs immobiliers situés en France. Les SCPI européennes se diversifient sur plusieurs pays de l’Union européenne, permettant de réduire le risque lié à un seul marché. Elles peuvent aussi bénéficier d’une fiscalité étrangère, souvent plus favorable grâce à des crédits d’impôt.
La SCPI est adaptée à différents profils :
En revanche, elles ne conviennent pas aux investisseurs cherchant un placement garanti ou une liquidité immédiate.
Le minimum de souscription varie selon les SCPI et les plateformes de distribution. Certaines demandent un ticket d’entrée de 1 000 € à 5 000 €, tandis que d’autres acceptent une souscription dès quelques centaines d’euros, notamment via un contrat d’assurance vie. Ce faible seuil d’entrée permet aux épargnants de permettre une diversification immobilière sans disposer d’un capital important.
Les sociétés de gestion sont responsables de l’acquisition, de la sélection et de la gestion des immeubles. Leur expertise influe directement sur le taux de rendement, la stabilité des revenus potentiel et la valorisation du patrimoine. Choisir une SCPI, c’est donc aussi choisir une société de gestion reconnue pour la qualité de sa stratégie.
Le titre d’une SCPI correspond à sa dénomination commerciale et reflète souvent sa spécialisation (santé, bureaux, commerce, Europe…). Vérifier ce titre dans les documents réglementaires permet d’éviter toute confusion et d’identifier clairement le type de patrimoine immobilier visé.
L’historique des rendements, de la valeur de part et du taux d’occupation donne une vision objective de la solidité d’une SCPI. Plutôt que de se fier uniquement aux résultats du dernier exercice, il est préférable d’analyser plusieurs années pour évaluer la régularité et la résilience de la stratégie.
Il n’existe pas une seule « meilleure » SCPI valable pour tous. Certaines offrent un taux de rendement plus élevé, mais avec un risque plus important, tandis que d’autres privilégient la stabilité et la diversification. Le choix de la « meilleure » SCPI dépend de vos objectifs : compléter vos revenus, préparer la retraite ou transmettre un patrimoine.
Le dernier rapport annuel donne une photographie précise de la SCPI, mais il ne doit pas être le seul critère d’évaluation. Il est essentiel de le compléter par l’analyse de l’historique des performances, des bulletins trimestriels et des indicateurs comme la valeur de reconstitution ou le report à nouveau.
Les SCPI permettent d’accéder à des secteurs variés (bureaux, commerces, santé, logistique, logements) et à des zones géographiques multiples, en France et en Europe. Cette diversification permet de réduire les risques liés à un seul actif immobilier et d’améliorer la stabilité du taux de rendement sur le long terme.
Le prix de la part est fixé par la société de gestion et correspond au montant à régler lors de la souscription. Il peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon l’évolution du marché immobilier et des expertises annuelles. Certaines SCPI ont ajusté leur prix de la part en 2023–2024 pour refléter la baisse des valeurs immobilières, tandis que d’autres ont maintenu une stabilité grâce à un parc diversifié.
Le parc immobilier d’une SCPI représente l’ensemble des actifs détenus : bureaux, commerces, résidences de santé, entrepôts logistiques, logements… Plus le parc immobilier est diversifié, plus le risque est mutualisé. L’analyse de ce parc est essentielle pour juger de la solidité du patrimoine et du potentiel de rendement futur.
La commission de souscription est un frais payé par l’investisseur lors de l’achat de parts. Elle varie généralement entre 5 % et 12 % du montant investi et couvre les frais d’acquisition, de recherche d’actifs et de gestion administrative. Même si cette commission de souscription pèse sur la rentabilité à court terme, elle est amortie sur la durée de détention recommandée (8 à 10 ans).
Le patrimoine de la SCPI est constitué de l’ensemble de ses immeubles et de ses actifs financiers. Pour évaluer sa qualité, il faut examiner la répartition géographique (France, Europe), la diversité des secteurs (santé, commerces, bureaux), le taux d’occupation et l’historique des loyers perçus. Un patrimoine bien diversifié est un gage de stabilité pour l’épargnant.
Non, une SCPI ne permet pas de devenir propriétaire de sa résidence principale. En effet, l’investisseur détient des parts d’un patrimoine collectif et non un logement en particulier. Cependant, il est possible de générer un revenu complémentaire potentiel grâce à une SCPI pour ensuite financer une résidence principale via un crédit bancaire classique.
Investir dans une SCPI en 2025 reste pertinent malgré un contexte immobilier chahuté. Les SCPI permettent de bénéficier d’un rendement moyen potentiel autour de 4,5 %, d’accéder à un patrimoine diversifié avec un ticket d’entrée réduit, et de profiter d’une gestion professionnelle sans contraintes locatives. C’est une solution qui séduit aussi bien les particuliers que les investisseurs institutionnels.
Un conseiller en gestion de patrimoine aide l’épargnant à choisir la SCPI adaptée à ses objectifs : revenus complémentaires, transmission, diversification, maîtrise fiscale. Grâce à une analyse globale (situation fiscale, horizon de placement, autres actifs détenus), la gestion de patrimoine permet d’intégrer les SCPI dans une stratégie équilibrée et sur-mesure.
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L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. La durée de détention minimale recommandée est de 8 à 10 ans. La valeur de part et les revenus potentiels distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution du marché immobilier et les décisions de gestion.
Les SCPI supportent des frais de souscription et des frais de gestion qui impactent la rentabilité nette les premières années. La liquidité n’est pas garantie : la vente de parts peut prendre plusieurs mois.
*La fiscalité applicable dépend de la situation individuelle de chaque investisseur (impôt sur le revenu foncier, prélèvements sociaux, IFI). Avant toute souscription, il est recommandé de consulter un conseiller financier indépendant afin de vérifier l’adéquation de ce placement à ses objectifs (revenus, retraite, transmission).
** Un crédit vous engage et doit être remboursé
Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
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