Dans un contexte économique encore marqué par les ajustements du marché immobilier, nombreux sont les épargnants qui s’interrogent sur l’intérêt d’investir dans les SCPI et se posent la question en 2025 : est-ce le bon moment pour investir dans les SCPI, ces placements pierre papier réputés pour leur accessibilité et leur potentiel de rendement ? La baisse du prix de certains actifs, notamment dans le secteur des bureaux, a pu susciter des inquiétudes, mais elle constitue aussi une opportunité d’entrée à un niveau plus attractif.
L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) attire pour plusieurs raisons. Ce placement immobilier collectif, souvent présenté comme une solution de diversification patrimoniale, permet de générer des dividendes potentiels sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier classique. Il offre une exposition à différents marchés, en France comme dans d'autres pays européens, tout en diluant certains risques* . Et surtout, il répond aux attentes des épargnants qui souhaitent éviter les difficultés liées à l’achat et à la location en direct, sans pour autant renoncer aux avantages de l’investissement immobilier.
Depuis fin 2024, on observe une reprise progressive des souscriptions, portée par des SCPI bien gérées et diversifiées, qui ont su faire preuve de résilience. Ce mouvement général rappelle que la SCPI reste une solution d’épargne adaptée aux horizons de placement long terme, à condition d’en comprendre les principes et d’agir avec méthode. Cela constitue un signal encourageant pour les investisseurs en quête d’une stratégie immobilière solide.
Dans cet article**,** découvrez la situation du marché actuel, les perspectives de rendement moyen brut* potentiel, les meilleures pratiques à adopter, les critères à prendre en compte pour investir de manière éclairée et les profils de SCPI à privilégier pour tirer parti des opportunités actuelles.
Le marché des SCPI affiche en 2025 des signes de reprise, après une année 2023 en tension pour l’immobilier tertiaire. Depuis la fin 2024, les souscriptions sont reparties progressivement à la hausse, selon les données de l’ASPIM. Ce rebond s’explique notamment par un regain de confiance des investisseurs particuliers et par l’adaptation des sociétés de gestion aux nouvelles attentes du marché.
Certaines typologies d’actifs, comme la santé ou la logistique, ont mieux résisté aux baisses de valorisation. Les SCPI européennes, moins exposées au marché français, affichent également une meilleure stabilité. Ce positionnement international leur a permis de mieux absorber les soubresauts de la crise.
Sources : ASPIM, MeilleureSCPI, Boursorama
En 2025, la prudence reste de mise, mais cela ne signifie pas l’inaction. Pourquoi pas investir progressivement, via des versements programmés par exemple, afin de lisser les points d’entrée et limiter les risques liés au « mauvais timing » ?
Avant de souscrire, prenez le temps de comparer les SCPI sur plusieurs critères objectifs : taux d’occupation financier (TOF), stratégie d’investissement, taux de rendement interne (TRI)*, historique de performance, frais. Les SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement, dotées d’une gestion rigoureuse, restent les plus résilientes.
Le simulateur proposé par la plateforme Eden permet d’estimer la rentabilité potentielle d’un investissement, en fonction de votre profil, associé à vos objectifs.
La diversification reste un levier essentiel pour optimiser votre stratégie SCPI en 2025. Elle peut se jouer à plusieurs niveaux :
Cette approche permet de construire un portefeuille robuste, cohérent et mieux armé face aux aléas économiques.
Les perspectives de rendement des SCPI restent solides en 2025. Selon l’ASPIM, le rendement moyen brut s’établira autour de 4,5 % par an* en 2025, avec des disparités selon les typologies d’actifs.
Les SCPI positionnées sur des secteurs porteurs comme la logistique, la santé ou le résidentiel européen, affichent des performances souvent supérieures à la moyenne. Les SCPI labellisées ISR ou européennes peuvent, en prime, offrir des rendements nets potentiels optimisés, grâce à leur fiscalité plus favorable ou leur stratégie responsable.
L’une des premières questions à vous poser reste le niveau de risque que vous pouvez accepter, en fonction du rendement visé. Certaines SCPI offrent des performances solides, mais dans des secteurs situés à l’étranger ou plus spécialisés.
Il est important de rappeler que ces rendements ne sont pas garantis et peuvent varier selon la gestion, l’occupation des immeubles et le contexte économique.
Pour bien choisir votre SCPI en 2025, privilégiez des véhicules d’investissement solides, transparents et expérimentés. Les critères à retenir :
La SCPI Eden, par exemple, propose une stratégie patrimoniale diversifiée à l’échelle européenne, avec une gestion rigoureuse et un modèle 100 % digitalisé, sans frais de souscription (d’autres frais s’appliquent). Bien qu’elle soit récente, la SCPI Eden s’appuie sur le savoir-faire du groupe Advenis, acteur de référence depuis plus de 25 ans dans l’immobilier et la gestion d’actifs. Sa société de gestion, Advenis REIM, agréée par l’AMF, pilote aujourd’hui plus de 1,5 milliard d’euros d’actifs immobiliers.
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques, qu’on vous rappelle ici :
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Mettre en œuvre des critères ESG exigeants peut générer des frais supplémentaires (diagnostics, travaux, certifications), qui peuvent impacter temporairement la rentabilité.
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Les SCPI constituent toujours une solution pertinente en 2025, notamment pour les épargnants à la recherche d’un revenu potentiel complémentaire stable, d’une diversification patrimoniale et d’un placement à long terme piloté par des professionnels.
Elles représentent une alternative sérieuse aux livrets réglementés et à l’investissement locatif en direct, souvent plus contraignant. L’un de leurs grands avantages réside dans leur simplicité de mise en œuvre : grâce à des options comme le versement programmé ou l’assurance-vie, il est possible de construire un portefeuille immobilier efficace, en toute souplesse.
Avec la SCPI Eden, profitez d’une solution clé en main pour investir dans des actifs européens rigoureusement sélectionnés par des experts, en vous appuyant sur un outil de simulation personnalisé et un suivi transparent à chaque étape.
Dans un environnement où les taux des placements sans risque baissent et où la gestion d’un bien immobilier locatif peut sembler contraignante, les SCPI apparaissent en 2025 comme une alternative équilibrée, souple et accessible. Elles permettent aux investisseurs de se constituer un revenu potentiel régulier, de diversifier leur patrimoine, et de confier la gestion à des professionnels expérimentés.
Bien sûr, il ne s’agit pas d’un placement miracle. Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques qu’il convient de comprendre et d’anticiper. Mais avec une bonne stratégie, progressive, diversifiée, et adaptée à votre profil, elles peuvent représenter l’un des meilleurs leviers pour bâtir une épargne immobilière pérenne.
Avec la SCPI Eden, profitez d’une plateforme 100 % en ligne et accédez à une sélection rigoureuse d’actifs européens. Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, 2025 peut être une année charnière pour activer votre épargne autrement.
Il n’y a pas de « bon moment » universel : l’essentiel est d’investir progressivement, avec une vision long terme. En 2025, le marché amorce une stabilisation après la crise immobilière, ce qui peut offrir des points d’entrée intéressants. Le versement programmé permet de lisser les achats dans le temps et d’éviter les aléas de timing.
Tout dépend de votre situation patrimoniale. Un investissement progressif permet de répartir les risques et d’amortir les fluctuations du marché. C’est aussi un excellent moyen de démarrer avec un budget maîtrisé.
En direct, les revenus de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. En logeant vos parts dans un contrat d’assurance-vie, il est possible de maîtriser la fiscalité, notamment après 8 ans de détention.
Il s’agit d’un placement long terme. La durée de détention recommandée est d’au moins 8 ans, pour lisser les frais d’entrée et profiter pleinement du rendement potentiel et des effets de capitalisation.
La liquidité dépend du marché secondaire. Certaines SCPI, notamment à capital variable, organisent la revente via un carnet d’ordres, mais cela peut prendre du temps. Il est donc important d’investir sans besoin de liquidités à court terme.
L’investissement en pierre papier désigne un placement immobilier indirect, via des véhicules comme les SCPI. Vous ne détenez pas directement un bien physique, mais des parts dans une société qui gère un parc immobilier. Cela vous permet de bénéficier d’un potentiel de rendement locatif, sans les contraintes de gestion d’un bien en direct.
En 2025, le taux de rendement moyen brut* des SCPI est estimé autour de 4,5 % selon l’ASPIM. Ce chiffre varie selon les stratégies, les secteurs ciblés (bureaux, santé, logistique...) et la qualité de gestion. Certaines SCPI affichent des rendements supérieurs, atteignant ponctuellement 5 % ou plus, selon les conditions de marché (à noter que plus le rendement est élevé, plus les risques sont grands).
Les SCPI versent généralement des revenus potentiels trimestriels aux investisseurs, appelés dividendes. Cette distribution provient des loyers perçus sur les biens détenus. Le montant distribué dépend du taux d’occupation, des charges et de la stratégie de gestion. Certaines SCPI peuvent aussi opter pour une distribution mensuelle ou semestrielle.
Absolument. Les SCPI constituent souvent une première approche accessible de la pierre papier, notamment grâce à des tickets d’entrée modérés, une gestion totalement déléguée et des versements programmés possibles. Elles offrent une exposition progressive à l’immobilier, avec un couple rendement/risque maîtrisé.
Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 8 ans. La liquidité n’est pas garantie : la revente de vos parts dépend de l’existence d’une contrepartie.
Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché, du taux d’occupation des immeubles et de la stratégie de gestion.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant toute souscription, prenez connaissance des documents réglementaires : Document d’Information Clé (DIC), note d’information visée par l’AMF, statuts de la SCPI, rapport annuel. Pour déterminer si cette solution d’épargne est adaptée à votre situation personnelle, nous vous recommandons de consulter un expert habilité.
*Le taux de rendement cible est la division du dividende brut, avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de l’année N par le prix de souscription. Taux calculé pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. L’objectif non garanti annoncé est fourni à titre d’illustration uniquement et est basé sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Il ne constitue pas un indicateur exact. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
**La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
