Quand on envisage d'acheter des parts de SCPI, le taux de distribution attire naturellement l’attention. C’est le chiffre mis en avant dans les brochures, celui qui semble résumer la performance du placement. Mais en réalité, pour déterminer ce que vous allez potentiellement percevoir, ce n’est pas le rendement brut qu’il faut regarder. C’est le rendement net qu'il faut considérer, le facteur clé de votre stratégie patrimoniale.
Le rendement net d'une SCPI désigne la rentabilité effective de votre investissement, après déduction de tous les éléments qui impactent vos revenus : fiscalité imposable, frais de gestion, prélèvements sociaux, mode de détention (en direct, via une assurance-vie, en démembrement…). En d’autres termes, il représente le montant dont vous pouvez réellement bénéficier, une fois toutes les charges retirées.
Ce rendement net est donc un indicateur plus précis, plus personnel aussi, car il dépend de votre propre situation fiscale et de vos choix patrimoniaux. Il permet d’anticiper la rentabilité réelle de votre placement, la valorisation future de vos parts (que vous décidiez de les vendre sur le marché secondaire ou de les conserver sur une longue période) et d’effectuer un investissement réfléchi, aligné avec vos objectifs de revenus, d’intérêt ou de transmission de patrimoine en pierre-papier.
Dans cet article, vous allez tout savoir sur le rendement net : définition, méthode de calcul, exemples concrets, points de vigilance… L’objectif : vous permettre de comparer, comprendre, et décider en toute conscience.
Quand on parle de performance en SCPI, le chiffre mis en avant est souvent le taux de distribution ou TDVM. Mais ce dernier ne raconte pas toute l’histoire. Pour savoir ce que vous percevez réellement, il faut vous intéresser au rendement net. Ce critère clé permet de mieux évaluer le revenu final perçu par l’épargnant, après déduction de tous les frais (de gestion, de souscription…) et de la fiscalité applicable. Dans cette section, nous vous expliquons pourquoi ce rendement se distingue des indicateurs bruts affichés dans les brochures.
Le taux de distribution (souvent mentionné dans l'offre commerciale) donne une idée du revenu généré par rapport au prix de la part. Mais il s’agit d’un rendement brut, avant imposition. Il ne tient pas compte du TRI (taux de rendement interne) par exemple et ne reflète pas la réalité de ce que vous percevrez sur votre compte.
Comprendre comment est calculé le rendement net d’une SCPI permet de mieux anticiper les revenus réels que vous toucherez chaque année. Ce n’est pas une formule compliquée, mais elle repose sur plusieurs variables : le revenu perçu, les frais, et surtout la fiscalité personnelle. Nous vous guidons ici pas à pas avec un exemple concret, pour vous aider à projeter votre investissement selon votre situation (à ajuster selon votre taux personnel). Pour obtenir une estimation réaliste de votre rendement potentiel, vous pouvez utiliser la formule suivante :
(Revenus perçus – frais – impôts) / prix de part
Par exemple :
Pour un TMI (taux marginal d’imposition) à 11 % :
Votre TMI détermine le niveau d’imposition sur les revenus fonciers issus des SCPI :
Prenons deux profils :
Si les SCPI offrent un rendement attrayant, il est important de connaître les différents frais qui viennent diminuer ce rendement brut. Frais d’entrée, frais de gestion, charges diverses des biens… tous ont un impact direct sur le rendement net. Cette section vous aide à y voir plus clair et à bien distinguer les coûts ponctuels des frais récurrents.
Ces frais doivent être lissés dans le temps. Une SCPI détenue plus de 8 ans amortit mieux les frais de souscription.
La fiscalité joue un rôle majeur dans la rentabilité réelle d’un placement en SCPI. Selon votre situation, vos revenus fonciers peuvent être plus ou moins imposés, en fonction du régime fiscal choisi et de la structure de détention. Dans cette partie, nous faisons le point sur les principaux régimes fiscaux, leurs avantages, et leur impact sur votre rendement net.
Les revenus perçus sont imposés :
Les SCPI investies hors de France (ex : Allemagne, Pays-Bas) peuvent bénéficier de conventions fiscales bilatérales :
Cette configuration, appliquée notamment à la SCPI Eden, permet de diversifier son patrimoine, tout en allégeant significativement la fiscalité sur les distributions perçues. Cela permet une fiscalité plus avantageuse que pour une SCPI exclusivement investie en France, tout en respectant les obligations fiscales de chaque pays.
Vous vous demandez combien rapporte une SCPI aujourd’hui ? Bonne question. Le rendement moyen brut est une première indication, mais ce qui compte vraiment, c’est le rendement net après impôts et frais. Nous vous présentons ici les chiffres les plus récents et les secteurs les plus performants selon les données 2023–2024.
En 2023, le taux de distribution moyen toutes SCPI confondues s’établissait autour de 4,5 % brut (source : ASPIM, France SCPI). Le rendement net varie ensuite selon la fiscalité et les frais supportés.
Selon votre profil fiscal, le rendement net peut chuter à 2 % ou moins, d’où l’importance de bien anticiper ces écarts.
Malgré les frais et la fiscalité, les SCPI restent un véhicule d’épargne solide, plébiscité pour sa régularité et sa simplicité.
Contrairement à un bien en direct, vous ne dépendez pas d’un seul locataire. Les SCPI investissent dans des dizaines d’actifs, ce qui sécurise vos revenus potentiels.
Aucune contrainte pour l’épargnant. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout (moyennant des frais) : sélection des biens, entretien, locataires, revalorisation…
SCPI de bureaux, de santé, de commerce, en France ou à l’étranger… Vous composez votre propre allocation immobilière selon vos objectifs.
Le rendement net est la seule donnée qui compte vraiment pour juger de la performance de votre investissement. Il dépend de nombreux paramètres : votre fiscalité, la durée de détention, les frais et le mode de souscription.
Pour investir intelligemment, renseignez-vous sur votre TMI, comparez les rendements nets entre SCPI et utilisez un simulateur pour estimer ce que vous pourriez percevoir réellement.
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Communication à caractère publicitaire
L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) présente des risques :
Risque de perte en capital
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la baisse, entraînant une perte partielle ou totale de votre investissement initial.
Risque de marché
Les performances d’une SCPI sont directement liées à l’évolution du marché immobilier. Ce type de placement ne garantit aucun rendement.
Aucune protection n’est prévue face aux fluctuations du marché. Pour la SCPI Eden, les premiers revenus — soumis à l’approbation de l’assemblée générale — seront versés annuellement à partir de 2024, puis trimestriellement par la suite.
La SCPI Eden prévoit une diversification géographique avec des actifs répartis à hauteur de 25 % maximum en Allemagne et 15 % maximum dans chacun des pays suivants : Espagne, Portugal, Italie.
Risque lié à l’effet de levier
Le recours à l’endettement peut influencer à la baisse le rendement de la SCPI et limiter sa capacité à répondre aux demandes de retrait.
La SCPI Eden pourra s’endetter à hauteur maximale de 40 % de la valeur d’expertise des biens, augmentée des fonds collectés nets non encore investis. Ce plafond sera fixé par l’assemblée générale, en cohérence avec les capacités de remboursement de la SCPI et ses engagements futurs.
Risque de conflit d’intérêts
Advenis REIM s’appuie sur les ressources du groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne avec plus de 300 collaborateurs. Cette proximité peut générer des situations de conflits d’intérêts, encadrées par une politique dédiée consultable sur notre site ou sur simple demande.
Risque de liquidité
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. La sortie est possible uniquement s’il existe un acquéreur.
En l’absence de contrepartie, vous pourriez être contraint de conserver vos parts ou de les vendre à un prix inférieur à celui de retrait. Les délais et conditions de cession dépendent de l’évolution du marché immobilier et du marché secondaire des parts.
Risque de change
La SCPI pourra investir en dehors de la zone euro. Certains revenus et actifs seront libellés en devises étrangères, exposant ainsi la SCPI à un risque de perte lié aux fluctuations des taux de change, ainsi qu’à des frais de conversion supplémentaires.
Risque ESG et de durabilité
Un risque environnemental, social ou de gouvernance peut impacter la valeur des investissements (conformément à l’article 2.22 du règlement SFDR). L’évaluation ESG s’appuie sur des données collectées auprès de tiers, pouvant varier en qualité et en disponibilité.
Autres risques
D’autres risques peuvent également peser sur la performance d’une SCPI :
Ces risques, bien que parfois invisibles à court terme, font partie intégrante de l’environnement d’investissement.
Il s’agit d’un placement de long terme (durée recommandée de 8 à 10 ans). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant tout investissement, consultez les documents réglementaires (DIC, note d’information, statuts) et demandez conseil à un professionnel habilité.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
