En 2025, le démembrement de parts de SCPI s’impose comme une stratégie patrimoniale de plus en plus recherchée par les épargnants. Ce mécanisme, qui consiste à séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien ou d’un titre, trouve une application particulièrement efficace dans l’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Pourquoi ? Parce qu’il permet de constituer un patrimoine immobilier sans supporter immédiatement la fiscalité immobilière, ou au contraire de percevoir les revenus locatifs potentiels d’un actif avec une mise réduite. Entre souplesse de gestion, adaptation à des objectifs patrimoniaux variés (préparation de la retraite, transmission, maîtrise de la trésorerie…) et fiscalité intéressante, le démembrement de propriété offre un cadre souple.
Ce guide vous explique de manière claire et détaillée le fonctionnement du démembrement en SCPI, ses avantages, ses limites et les meilleures stratégies pour en tirer parti en 2026.
Avant d’aborder les aspects fiscaux et financiers, il est essentiel de comprendre le principe de base : qu’est-ce que le démembrement appliqué aux SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un actif en deux droits distincts :
Dans le cas des SCPI d’entreprises, ce mécanisme est très utilisé car il s’adapte aux besoins d’un investisseur particulier, qu’il cherche à générer des revenus complémentaires ou à préparer sa succession.
Les parents peuvent ainsi acheter en nue-propriété pour transmettre facilement à leurs enfants, tandis que les investisseurs recherchant des revenus potentiels immédiats privilégient l’usufruit de SCPI.
Le démembrement temporaire est la forme la plus courante dans le cadre d’un investissement en SCPI. Comprendre son principe permet de saisir pourquoi il séduit autant d’épargnants qui cherchent à anticiper un besoin futur ou à différer la perception de leurs revenus locatifs.
La durée est fixée dès le départ, généralement entre 5 et 15 années. Au terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts. C’est une opération sécurisée qui convient parfaitement aux investisseurs souhaitant préparer leur retraite ou une transmission.
Le prix de la part est découpé entre usufruit et nue-propriété selon une clé de répartition fixée par la société de gestion.
Exemple : pour une part valorisée 1 000 € :
Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote sur le prix accordée au nu-propriétaire est importante.
Le démembrement de parts ne se limite pas à une subtilité juridique : il offre de véritables avantages patrimoniaux et fiscaux. Ces bénéfices diffèrent selon que l’on investisse en nue-propriété ou en usufruit, mais dans les deux cas, ils peuvent représenter un atout décisif dans une stratégie patrimoniale globale.
Comme tout placement immobilier, le démembrement de SCPI comporte des limites. Les connaître permet d’éviter de mauvaises surprises et de mieux planifier sa stratégie patrimoniale.
Toutes les SCPI ne proposent pas les mêmes solutions. Il existe deux grandes formes de démembrement : le temporaire, le plus répandu, et le viager, beaucoup plus rare. Comprendre leurs différences est essentiel avant de se lancer.
C’est le plus répandu. Avec une durée de 5 à 15 ans, il offre une visibilité parfaite sur l’échéance et sur la constitution de patrimoine.
Beaucoup plus rare : il dure jusqu’au décès de l’usufruitier. Il peut être intéressant dans certains cas de succession, mais reste marginal sur le marché des SCPI.
Le rendement est au cœur des décisions d’investissement. Mais en matière de démembrement, la notion doit être analysée différemment selon qu’il s’agit d’un achat en nue-propriété ou en usufruit.
Aucun revenu n’est perçu durant la période de démembrement temporaire. L’intérêt de ce type d’investissement réside dans la décote appliquée au moment de l’achat : le nu-propriétaire paie une part moins chère que sa valeur en pleine propriété, car il renonce aux revenus pendant une durée déterminée.
Exemple :
Si vous investissez 70 000 € pour acquérir la nue-propriété de parts valorisées 100 000 € (soit une décote de 30 % sur 10 ans), vous récupérez à la fin du démembrement la pleine propriété de 100 000 €.
Cette décote représente un potentiel de revalorisation de la part automatique à l’échéance : si la valeur de la part reste stable, le nu-propriétaire réalise un gain mécanique lié à la reconstitution de la pleine propriété.Dans cet exemple, cela correspond à une rentabilité cumulée d’environ 43 % sur 10 ans, soit près de 4,3 % par an net de fiscalité, à condition que le prix de la part reste inchangé.
À noter : si la valeur de la part venait à baisser, le gain final serait réduit, voire annulé. Le mécanisme de décote ne protège donc pas contre un risque de perte en capital lié à l’évolution du marché immobilier.
En d’autres termes, l’investissement en nue-propriété permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier à moindre coût, sans fiscalité intermédiaire, mais dans une logique de long terme et sans garantie de valorisation future.
Revenus potentiels immédiats, mais taxation à l’impôt sur le revenu ou à l’IS. Le taux de distribution dépend de la performance des SCPI et de la qualité de gestion.
Nu-propriétaire et usufruitier ne sont pas soumis aux mêmes règles : il est donc essentiel de bien distinguer leurs situations respectives.
Objectif : préparer sa retraite dans 15 ans.
Passer de la théorie à la pratique suppose de comprendre comment souscrire des parts de SCPI en démembrement. Les canaux d’accès, le montant minimum de souscription et les modalités pratiques doivent être étudiés avec soin.
Le démembrement de parts ne doit pas être envisagé isolément. Intégré à une stratégie patrimoniale globale, il devient un outil puissant pour maîtriser la fiscalité, préparer l’avenir et transmettre dans les meilleures conditions.
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie souple et efficace qui répond à différents objectifs patrimoniaux : maîtrise de la fiscalité, anticipation de la retraite, transmission aux enfants ou encore diversification de votre patrimoine immobilier. En nue-propriété, l’épargnant bénéficie d’une décote sur le prix et se libère totalement de l’imposition, tandis que l’usufruitier perçoit immédiatement les revenus locatifs potentiels.
L’offre de la SCPI Eden est claire : pas d’usufruit pour les personnes morales, mais une solution patrimoniale solide et adaptée aux épargnants en quête de constitution de patrimoine.
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Eden, une marque d’Advenis Wealth Management (n° ORIAS 0036100), filiale d’Advenis SA.SCPI Eden (Agrément AMF n° GP 18000011), gérée par Advenis REIM, filiale d’Advenis SA.
L’investissement en SCPI comporte des risques : absence de garantie du capital, fluctuation de la valeur des parts, et dépendance à l’évolution du marché immobilier. La liquidité n’est pas assurée : la revente peut prendre plusieurs mois.
Les performances passées (taux de distribution, TRI, dividendes) ne préjugent pas des résultats futurs. La durée de détention recommandée est de 8 à 12 ans minimum.
L’imposition dépend de la situation de chaque investisseur (IR, IS, IFI, conventions fiscales internationales). Avant toute souscription, il est conseillé de solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier l’adéquation du placement à sa situation personnelle.
*Ces informations sont fournies à titre purement informatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée.
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