En investissant dans une SCPI, la majorité des épargnants recherchent un revenu régulier, souvent trimestriel, provenant des loyers potentiels générés par le parc immobilier. Mais au-delà de cette dimension locative, il existe un autre facteur de performance souvent méconnu : les plus-values issues de la vente d’actifs.
Dans certains cas, la société de gestion peut céder un immeuble revalorisé et réaliser une plus-value immobilière. Cette opération peut, selon les choix de la SCPI, être redistribuée sous forme de dividende exceptionnel, venant bonifier le rendement global du placement.
Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est une plus-value en SCPI, comment elle est générée, et ce qu’elle peut réellement apporter à l’investisseur, dans une logique de long terme. Nous aborderons aussi la manière dont la SCPI Eden intègre ces opportunités, tout en maintenant un pilotage prudent du patrimoine.
Une plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un actif. L’objectif principal d’une SCPI reste de produire un revenu locatif régulier, mais il est possible, ponctuellement, de dynamiser le rendement potentiel par la valorisation du patrimoine. Ces gains sont souvent réinvestis dans de nouveaux actifs ou distribués aux associés, selon les décisions de la société de gestion.
Dans le cadre d’une SCPI, il existe deux types de plus-values :
Pour générer une plus-value, la SCPI procède à la vente d’un actif (immeuble de bureaux, commerces, santé, résidentiel…) à un prix supérieur à celui de son acquisition. Ce type d’opération repose sur une stratégie de rotation du patrimoine : vendre certains actifs en fin de cycle pour obtenir un gain, et réallouer les fonds sur des biens à plus fort potentiel de revalorisation.
La SCPI peut :
Ces cessions ne sont pas systématiques, mais elles permettent de saisir les opportunités de marché et de maintenir la qualité du portefeuille à moyen terme.
Ce mécanisme s’inscrit dans un régime fiscal spécifique. Les plus-values réalisées par la SCPI sont soumises à l’impôt sur les sociétés, mais peuvent ensuite bénéficier aux épargnants sous forme de dividendes, eux-mêmes imposables entre les mains des porteurs.
Les décisions de cession sont donc prises en tenant compte à la fois de la valeur d’acquisition, du prix de vente, des frais associés et de l’impact fiscal pour les associés.
Lorsqu’une plus-value est réalisée, elle peut être intégrée à la distribution trimestrielle versée aux associés, en complément des revenus fonciers potentiels classiques. Ce dividende supplémentaire constitue une bonification directe du rendement, sans que l’associé n'ait à effectuer une démarche particulière.
Ces plus-values :
Elles permettent aussi de compenser, dans certains cas, une baisse temporaire du taux d’occupation ou des charges imprévues. Pour l’investisseur, c’est un effet de levier discret mais efficace.
Lorsque la SCPI cède un actif immobilier avec un gain, la plus-value réalisée est d’abord soumise à l’impôt sur les sociétés. Ensuite, la société de gestion peut décider d’en redistribuer une partie aux porteurs de parts, en complément des revenus fonciers classiques.
Fiscalement, ces montants ne sont pas assimilés à des loyers, mais à des plus-values immobilières : l’épargnant doit les déclarer séparément dans sa déclaration annuelle, dans la rubrique dédiée aux plus-values.
Un exemple : si vous recevez un dividende de 1 197 €, dont 33 € proviennent d’une plus-value immobilière, seuls 1 164 € seront à déclarer comme revenus fonciers. Les 33 € devront figurer dans la section "plus-value immobilière" de votre déclaration d'impôt.
La société de gestion vous fournit chaque année une aide à la déclaration fiscale détaillée, avec des références claires pour vous guider pas à pas.
Deux options fiscales sont alors possibles pour cette plus-value (fiscalité applicable au 1er janvier 2025) :
Un placement immobilier pierre papier a pour objectif de combiner stabilité du revenu et potentiel de valorisation. C’est pourquoi la SCPI Eden privilégie :
Les cessions ne sont jamais faites à la légère. Leur pilotage repose sur une approche opportuniste mais prudente. Elles sont analysées selon leur intérêt financier, mais aussi sous l’angle fiscal, et la valeur de marché, pour garantir un rendement potentiel net cohérent. L’objectif est de préserver le revenu régulier tout en valorisant le patrimoine dans le temps. Chaque plus-value réalisée s’inscrit dans une logique de capitalisation durable, sans sacrifier la sécurité. Les plus-values réalisées peuvent ainsi être redistribuées aux porteurs de parts ou réinvesties dans de nouveaux actifs, en fonction de leur montant, de leur impact fiscal et des conditions de marché.
Pour les investisseurs à la recherche d’un placement long terme, les plus-values apportent un intérêt supplémentaire, en complément du rendement locatif potentiel. Encore faut-il les considérer avec la bonne perspective, en tenant compte de :
La SCPI Eden s'engage à prendre des décisions de gestion patrimoniale alignées avec l’objectif de long terme de chaque épargnant : protéger votre capital, tout en vous offrant de nouvelles opportunités de valorisation.
Investir dans une SCPI dans l’unique but de bénéficier de plus-values serait une erreur. Ces dernières restent des bonus non garantis, qui ne doivent pas se substituer aux objectifs principaux : la perception d’un revenu potentiel régulier et stable ainsi que la valorisation du patrimoine à long terme.
Lorsque la SCPI est bien gérée, et que la durée de détention est suffisamment longue, les plus-values peuvent s’ajouter au rendement potentiel et augmenter les performances du placement.
À retenir :
Envie d’investir dans des actifs sélectionnés avec soin, au sein d'un SCPI pilotée avec rigueur, et pensée pour offrir un revenu locatif potentiel régulier, tout en profitant de la valorisation progressive du patrimoine immobilier ?
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Les SCPI sont avant tout conçues pour offrir un revenu potentiel régulier, sécurisé et pérenne. Mais en parallèle de cet objectif principal, la plus-value sur actif constitue un levier de performance complémentaire, qui peut venir bonifier le rendement global du placement.
Bien que non garanties, ces plus-values témoignent de la capacité de la société de gestion à optimiser le patrimoine immobilier, en arbitrant de manière stratégique certains actifs. Pour l’investisseur, cela représente un avantage supplémentaire, surtout sur une durée de détention longue, où les effets de la valorisation prennent tout leur sens.
En optant pour la SCPI Eden, vous faites le choix d’un placement immobilier pierre papier piloté avec discernement : un fonds solide, axé sur la distribution de revenus potentiel, mais attentif aux opportunités de marché pour créer de la valeur dans le temps. Une approche équilibrée, fidèle à l’intérêt des épargnants.
*La fiscalité des revenus éventuels dépend de votre situation personnelle et des conditions fiscales internationales en vigueur au 1er janvier 2025.
1. Une plus-value en SCPI est-elle automatiquement soumise à l'impôt ?
Non, cela dépend du type de plus-value. Si elle est générée par la SCPI elle-même lors d’une cession d’actif, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, si elle est perçue directement par un détenteur de parts lors d’un achat/revente, elle est soumise à la fiscalité des particuliers (PFU ou barème forfaitaire).
2. Quelle est la différence entre plus-value sur actif et plus-value sur part ?
La plus-value sur actif concerne la vente d’un bien immobilier par la SCPI. Celle sur part concerne la personne physique qui revend ses parts à un prix supérieur à celui de l’acquisition. Ces deux opérations relèvent de régimes fiscaux différents.
3. Quelle est la base de calcul pour une plus-value sur part ?
La base imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée des frais d'acquisition. Cette plus-value est soumise à la taxation des plus-values immobilières (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements selon la durée de détention.
4. Existe-t-il des exonérations ?
Oui, au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt, et au-delà de 30 ans, elle est exonérée des prélèvements sociaux. Ce régime fiscal s’applique uniquement à la plus-value sur part, pas à celle sur actif.
5. Que faut-il déclarer à l'administration fiscale ?
Lors d’une revente de parts avec plus-value, vous devez déclarer l’opération dans votre déclaration de revenus. Le notaire chargé de l’acte de vente effectue généralement le calcul et le paiement de l’impôt dû, à moins que la vente n’ait lieu de gré à gré (cas rare).
6. Quels sont les frais à payer lors de la cession de parts ?
Outre la taxe sur la plus-value, des frais de notaire ou de gestion peuvent s’appliquer, selon le véhicule d’investissement (achat via société ou directement par une personne physique). En cas de revente via une société de gestion, un droit d'enregistrement peut être payé par l’acheteur.
7. Peut-on opter pour une fiscalité différente ?
Oui. Les revenus issus de la distribution des plus-values peuvent être soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou au barème progressif, selon l'option fiscale choisie. Il faut opter pour ce régime lors de la déclaration annuelle.
8. Est-ce que la plus-value concerne tous les pays ?
Les règles de fiscalité peuvent varier selon que vous êtes résident fiscal français ou non, ou si la SCPI détient des biens situés dans un autre pays. Dans ce cas, il peut y avoir des accords pour éviter une double imposition.
9. Quel est le rôle de l'administration fiscale ?
Elle vérifie la conformité des déclarations, le paiement des taxes, et le respect des régimes fiscaux applicables. En cas de doute ou de montage particulier, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
